Построить новый дом на месте старого — дело весьма хлопотное. Однако есть одно правило, позволяющее освободить себя в будущем от возможных проблем при регистрации права собственности на новый дом и уплате имущественного налога.
Первая возможная проблема заключается в том, что реестр недвижимости не может содержать сведения о двух разных домах, стоящих на одном и том же месте, а значит в регистрации права на вновь построенный объект будет отказано до тех пор, пока старый не будет снят с кадастрового учёта. Вторая проблема заключается в том, что пока в реестре недвижимости имеются сведения о каком-либо объекте, он облагается имущественным налогом, даже если фактически уже не существует. Начисление налога прекратится только тогда, когда в Федеральную налоговую службу поступят сведения о снятии объекта с кадастрового учёта. Для решения обеих проблем достаточно вовремя сообщить в Росреестр о том, что старого дома больше нет — снесён, сгорел, уничтожен и т. д. Далеко не всегда собственники недвижимости соблюдают это правило, кто-то не знает о нём, а кто-то просто не хочет тратить на это своё время, не подозревая о том, что таким образом он его, наоборот, экономит.
Согласно законодательству, снимая разрушенный объект недвижимости с кадастрового учёта, собственнику необходимо выполнить сегодня лишь два действия. 1. Первое — выбор кадастрового инженера, который подготовит специальный акт обследования, где зафиксирует факт уничтожения старой постройки и подтвердит это своей личной электронной подписью. Вопреки распространённому мнению кадастровый инженер не является сотрудником Кадастровой палаты, чаще всего он действует от лица юридического лица, реже как индивидуальный предприниматель. Изучить историю и качество работы того или иного инженера поможет специальный сервис на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/) — Реестр кадастровых инженеров. 2. Следующий шаг — это подача в регистрационный орган подготовленного акта вместе с заявлением о снятии объекта недвижимости с кадастрового учёта. Заявление может подать сам собственник объекта, владелец земельного участка, на котором был расположен объект, а также законный представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности. Представителем может стать даже кадастровый инженер, который готовил все документы. При этом если речь идёт об уничтоженном помещении, то с заявлением о снятии с учёта вправе обратиться собственник всего здания или сооружения, в котором расположено помещение.
Подать заявление возможно несколькими разными способами, и каждый сам выбирает для себя наиболее удобный.
1. С помощью официального сайта Росреестра. Важным условием будет являться наличие личной электронной подписи того, кто подаёт заявления. Электронную подпись выдают специализированные удостоверяющие центры, например, удостоверяющий центр Федеральной кадастровой палаты (www.uc.kadastr.ru). 2. В любом из офисов многофункционального центра (МФЦ).
О режиме работы офисов МФЦ можно узнать позвонив по телефону специалистов «горячей линии» МФЦ: 8-800-555-05-53.
Частенько жизнь подбрасывает сюрпризы, решение которых сопряжено с определенными сложностями. Одним из таких является получение или приобретение земельного участка с ветхой постройкой на нём. В этом случае жить в несовременной избушке мало хочется и возникает желание построить новый дом вокруг старого. О том, как это сделать правильно, в нашем материале ниже с подробным видео.
Сразу отметим, что подобное выполнение строительных работ в разы сложнее и затратнее в отличие от стандартной стройки на пустом месте. Поэтому стоит продумать и взвесить все до мелочей перед началом стройки. Единственной причиной, по которой стоит затевать возведение нового дома вокруг старого должно стать отсутствие жилья на время проведения всех монтажных работ. В этом случае семья живёт в старом здании, а вокруг него возводят новое.
Перед тем как начать стройку, следует выполнить несколько важных рекомендаций
Перед тем как начать стройку, следует выполнить несколько важных рекомендаций:
- Во-первых, стоит выяснить, стоит ли старый дом на кадастровом учёте. Если да, то необходимо обязательно снять его с учета. Иначе потом не оберетесь законной волокиты с построенным домом.
- Также стоит провести анализ грунта вокруг старого дома, чтобы максимально точно просчитать несущую нагрузку на новый фундамент и определить его будущий тип. Создание фундамента в этом случае можно проводить как по свайной технологии, так и по ленточной монолитной (в зависимости от типа грунта и материала, из которого будет будущий дом).
- Если новый дом будет строиться строго по контуру старого, и при этом новый фундамент будет связываться со старым, то нужно провести технический анализ старого основания. Чаще всего базисы, залитые в прошлом веке, не отвечают строительным стандартам и связку такого фундамента с новым делать смысла нет.
- Кроме всего прочего следует заранее заготовить строительный материал для возведения фундамента, определив его параметры.
Важно: для средней полосы России глубина ленты базиса должны быть от 80 см и более. При этом его ширина должна соответствовать ширине будущих стен в зависимости от материала, из которого будет строиться новый дом.
- Для нового дома при заливке лучше сделать и цоколь высотой 40-50 см. Поэтому рассчитать стройматериалы нужно и на него.
Монтируем фундамент
В первую очередь в соответствии с проектом дома копаем траншею под ленточный фундамент
Итак, решение принято, строительные материалы на участок завезены. Начинаем работы.
Рекомендуем к прочтению:
- В первую очередь в соответствии с проектом дома копаем траншею под ленточный фундамент. Напомним, что новый дом может точно повторять контуры старого, а можно и спроектировать новую постройку, которую удачно возводят вокруг старого здания, позволяя ему вписаться в проект внутренних помещений таким образом, чтобы после его сноса можно было смело залить фундамент и там
- Подготовленную траншею хорошо уплотняют и насыпают на дно слой речного песка толщиной 10-15 см. Песок слегка увлажняют и трамбуют. Это будет своеобразная песчаная подушка, опора под ленту базиса.
- В траншею устанавливают деревянную опалубку, высота которой должна выступать над верхним краем траншеи на высоту будущего цоколя.
- Опалубка изнутри гидроизолируется рубероидом с таким расчетом, чтобы лента материала заходила на стенки опалубки.
- Необходимо обеспечить надежное армирование конструкции. Для этого из стальных прутов сечением 8-12 мм вяжут сетку, которую устанавливают по все в соте фундамента и цоколя. Важно именно проводить технологию вязки арматуры, поскольку сварка нарушает технологические и эксплуатационные свойства стали, что может привести к разрушению готовой конструкции впоследствии.
Важно: по углам фундамента пруты необходимо гнуть, но, ни в коем случае нельзя связывать пруты под прямым углом. Такая технология нарушит крепость будущего базиса под новый дом.
- В устроенную опалубку заливают готовый бетонный раствор, который в процессе заливки тщательно трамбуют строительным вибратором. При этом стоит следить, чтобы вибратор не касался арматуры, иначе есть риск нарушить вязку.
- Залитый раствор будет сохнуть от трех до четырех недель. В сухую жаркую погоду его лучше накрыть пленкой и периодически увлажнять, чтобы не допустить чрезмерного пересыхания бетона.
- После высыхания фундамент освобождают от опалубки и надёжно гидроизолируют контур битумной мастикой с обеих сторон. После этого можно провести обратную засыпку базиса и желательно, чтобы для этого была использована глина.
Монтаж стен
Если дом будет кирпичным, то необходимо вести кладку с обязательным её армированием через каждые 4-5 рядов
В зависимости от того, из какого материала будут стены нового дома, следует заготовить нужное его количество. При этом стоит позаботиться и о том, чтобы материала хватило и на возведение внутренних стен дома вокруг старого.
- Укладывать стены нового здания нужно не раньше, чем через полгода после заливки фундамента. Именно за это время базис наберет своей крепости. При этом первый ряд кладки или венца здания следует монтировать на слой гидроизоляции, уложенный поверх цоколя.
- Итак, начинаем возводить стены. Если дом будет кирпичным, то необходимо вести кладку с обязательным её армированием через каждые 4-5 рядов. Если же дом будет из бруса или оцилиндрованного бревна, то стандартно укладываем материал в чаши и ложи по типу конструктора.
Важно: чтобы при кладке стен нового дома в старом уровень естественного освещения был достаточным, необходимо сразу монтировать оконные проемы на этапе кладки стройматериала. Да и потом, ведь именно через окна впоследствии будет выноситься демонтированный дом.
- Высоту стен поднимаем в соответствии с проектным уровнем нового дома. При необходимости демонтируем крышу старого дома и накрываем её толстой пленкой.
Важно: если старый дом имеет печное или газовое отопление, стоит быть очень осторожными с трубой при демонтаже крыши. Она должна оставаться целой.
- Как только наружные стены дома готовы, можно выполнить строительство внутренних перегородок дома в том месте, где предположительно будет обустроено помещение под временное жилье на период сноса старого дома и окончания строительства нового. Для этого следует аккуратно демонтировать часть комнат старого дома и освободить пространство внутри новой коробки под устройство временного капитального жилья.
- Как только внутренняя кладка будет готова и достаточно просохнет (если это будет кирпич), можно монтировать потолочные балки и накрывать крышу комнаты временным плотным материалом.
Важно: после возведения стен новой комнаты необходимо подвести к ней электричество и отделать комнату внутри для качественного проживания в ней.
В готовое новое помещение переносят все вещи из старой избы и аккуратно демонтируют старый дом. Если изба деревянная, то её разбирают по бревну и аккуратно удаляют через дверные или оконные проемы новой постройки. Если же дом был кирпичный, то следует не спеша разбивать старую кладку и удалять строительный мусор наружу.
Окончание строительства
Пол в новом доме можно устроить по лагам с обязательным утеплением пространства под ним
Стоит помнить, что после того как весь строительный мусор будет удален изнутри нового дома, можно закончить кладку всех внутренних стен. При этом под них или заливают новый фундамент (если проект дома отличается от старого), или возводят стены в соответствии со старым проектом по имеющемуся фундаменту. Но при условии, что базис крепок и надёжен. В противном случае придётся все же удалять старое основание и заливать контур по-новой.
Рекомендуем к прочтению:
На готовую ленту основания устраивают оставшиеся внутренние стены и укладывают потолочные балки или плиты перекрытия.
Важно: если дом строится из дерева, то ему нужно дать время на усадку. Это не меньше года. Поэтому можно смело возводить крышу над новым домом и временно проживать в одной из новых комнат, не занимаясь внутренней отделкой здания. По истечении времени можно приступить к внутренней отделке здания и подводке всех коммуникаций по все комнатам в соответствии с проектом.
Пол в новом доме можно устроить по лагам с обязательным утеплением пространства под ним. А можно залить стяжку. Все в зависимости от материала, который будет использован для выгонки стен новой постройки.
Важно: стоит также помнить и о том, что на период усадки деревянного коттеджа ставить оконные и дверные рамы не рекомендуется. Их может повести при усадке материала.
Таким образом, становится понятно, как построить новый дом на месте старого и при этом не потерять временное жилье на период строительных работ.
Нужно ли снимать с учета старый, разрушенный дом, если на его месте будет построен новый? Как правильно оформить документы в таком случае? На что обратить внимание при постройке нового дома на месте старого? На эти и другие вопросы ответил руководитель Управления Росреестра по Рязанской области Андрей Усейкин.
Если вы решили построить новый дом на месте старого, то снесенный объект необходимо снять с государственного кадастрового учета и прекратить на него право собственности.
Сведения об объектах капитального строительства, которые стоят на государственном кадастровом учете, передаются в налоговую инспекцию для начисления налога на недвижимость. Если разрушенный дом не снять с учета, то налог за него так и будут начислять. Однако просто написать заявление на снятие с государственного кадастрового учета объекта недвижимости – недостаточно.
Необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Документом, подтверждающим прекращение существования такого объекта, является акт обследования, который составляет исключительно кадастровый инженер по результатам осмотра разрушенного дома.
Подать заявление о снятии с учета и прекращении права собственности можно в МФЦ или в «Личном кабинете» официального сайта Росреестра. В последнем случае необходима электронная цифровая подпись.
С заявлением вправе обратиться только собственник такого объекта, либо его законный представитель. Если дом в собственности нескольких владельцев, они могут подать документы одновременно или оформить доверенность у нотариуса на одного владельца, чтобы он выполнил все необходимые действия.
В результате проведения учетно-регистрационных действий заявителю (или его представителю) будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая сведения о прекращении существования объекта недвижимости.
Снятие с учета и прекращение права собственности осуществляется без уплаты государственной пошлины и в срок не более 12 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов.
За 9 месяцев 2019 года Управлением Росреестра по Рязанской области с учета снято 712 зданий, в том числе и индивидуальные жилые дома.
– Собственникам недвижимости, желающим построить новый дом на месте старого, необходимо в обязательном порядке ознакомиться с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые утверждены в каждом муниципальном образовании. В первую очередь обратите внимание на строительные нормы вашего города или поселения, в частности, на расстояние от границ участка до будущего дома. И вариант, «дом построен на месте старого» здесь не пройдет, так как ранее, при строительстве старого дома, ПЗЗ еще не существовали. Если же новый дом не будет соответствовать градостроительным нормам, то его могут признать самовольной постройкой, – отметил Андрей Усейкин.
С Правилами землепользования и застройки можно ознакомиться в отделе архитектуры местной администрации или найти в сети интернет.
строим новый дом вместо старого |
Автор: Алевтина Максимова
Построить дом даже на свободном участке – дело не самое простое. Еще сложнее, если на земельном наделе имеются строения, которые вам уже не нужны, а на их месте хочется построить новый коттедж или таунхаус. Сегодня разберемся в том, как возводить дом на участке, который пока еще занят другим зданием.Построить дом даже на свободном участке – дело не самое простое. Еще сложнее, если на земельном наделе имеются строения, которые вам уже не нужны, а на их месте хочется построить новый коттедж или таунхаус. Сегодня разберемся в том, как возводить дом на участке, который пока еще занят другим зданием.
Ситуация, описанная выше, далеко не гипотетическая, можно привести вполне конкретный пример. Семья с тремя детьми получила по наследству земельный участок с домом примерно 1979 года постройки. Казалось бы, вот она, свобода, можно делать все что угодно. Но, поразмыслив, супруги пришли к выводу, что все не так просто. Во-первых, что делать со старым домом? Жить в нем, конечно, теоретически можно: есть печное отопление и электричество. Но ведь хочется лучше! Чтобы был газ, водопровод, цивилизованная система обогрева помещения. А еще дом должен быть двухэтажным, чтобы у каждого члена семьи была своя комната.
Старый дом ни по каким параметрам не вписывался в образ идеального семейного гнезда. Стало быть, решили новые хозяева, надо его снести. А на освободившемся месте поставить новый. Тут же возникли новые вопросы: сносить полностью или оставить фундамент? Надо ли получать разрешение на снос? А годится ли старый фундамент для двухэтажного нового дома? Как потом согласовать новую постройку с БТИ? Обо всем этом мы поинтересовались у экспертов рынка недвижимости.
До основанья, а затем
Прежде всего, надо подумать о том, какие могут возникнуть проблемы, если оставить старый фундамент и возводить новую постройку на нем. Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», считает, что необходимо сначала провести обследование старого фундамента. Этим занимаются специалисты, которые оценят и техническое состояние существующего фундамента, и свойства грунта в его основании, и соответствие конструкции будущей нагрузке. Как правило, если это, например, монолитно-железобетонный фундамент, который в свое время был грамотно сделан, на нем можно будет возводить новое строение из любого материала.
Правда, если фундамент заливался еще в советское время, то вряд ли он будет в приличном состоянии. «В 1979 году никто не делал фундаменты по современным технологиям. Бетон высоких марок был в дефиците, да и технологии в малоэтажном строительстве мало кто соблюдал. По фундаменту, который стоит уже 30 лет, почти сразу можно сказать, простоит ли он еще 100 лет, или же он уже практически «умер»», – уверен директор по развитию компании GOOD WOOD Александр Дубовенко.
Поэтому владельцу старого дома надо принять решение, тратиться ли на экспертизу состояния фундамента.
Кроме того, в любом случае надо проверить документы на землю, даже если вы собираетесь строить дом на месте старого, не меняя план застройки, ведь, как показывает практика, земельные участки и дома, приобретенные или возведенные до 90-х, часто не регистрировались. «С юридической точки зрения, строить новый дом на старом фундаменте можно, если земля находится в собственности и разрешенное использование земельного участка предусматривает строительство дома», – объясняет Александр Сергеев, советник по юридическим вопросам УК «Волжские дачи».
Однако если объект был передан по наследству или в дар, то проблем с оформлением в собственность, а значит, и с распоряжением данной собственностью возникнуть не должно.
Снос или реконструкция?
Специалисты подмечают, что оформление разрешения на снос зависит от многих факторов, в частности, от характера подведенных коммуникаций и требований коммунальных служб при их переподключении. «Поэтому собственники зачастую для упрощения прохождения согласований производят снос дома и возведение нового под видом реконструкции объекта или применяют аналогичные схемы», – говорит Юлия Севериненко.
Ирина Башилова, начальник юрдепартамента УК «Волжские дачи», полагает, что оформить строительство нового дома на старом фундаменте как «капитальный ремонт» или «реконструкцию» прежнего дома вполне возможно, но отнестись к процессу нужно очень внимательно. «Подмена понятий будет целесообразна лишь в том случае, если речь идет о «капитальном ремонте» или «реконструкции», не затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и (или) его частей и не превышающих предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом. Лишь в этом случае, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, не потребуется получения сначала разрешения на строительство, а после возведения жилого дома – разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», – предупреждает эксперт.
Поэтому, похоже, лучше все-таки полностью снести старый дом вместе с фундаментом, чтобы на освободившемся участке построить новый коттедж. Кстати, так же считает большинство читателей «Собственника»: по итогам проведенного нами опроса, 36% респондентов предпочли бы именно этот вариант.
Снести, нельзя помиловать!
Теперь посмотрим, что необходимо сделать, чтобы правильно оформить снос сооружения. Александр Сергеев подчеркивает, что у владельца дома есть полное право распоряжаться своим имуществом, в том числе и его уничтожить, и если дом поставлен на кадастровый учет, то нужно будет его с этого учета снять.
Но для начала необходимо осуществить фактический снос, а затем обратиться в органы БТИ для составления акта обследования дома. «На основании акта обследования в БТИ будет аннулирована запись о существовании дома. После этого необходимо обратиться в управление Росреестра с заявлением о внесении записи о прекращении существования старого дома», – разъясняет Мария Бондаревская, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры».
Что касается технических особенностей сноса, то необходимо снести сам дом, а также цокольную часть фундамента до уровня земли, поскольку демонтаж подземной части будет очень дорогостоящим. «Например, придется выбуривать сваи, заложенные на несколько метров, или разрывать котлован, чтобы удалить залитый когда-то бетон», – говорит Юлия Севериненко.
В этих случаях, считает эксперт, правильнее немного сместить новый фундамент, чтобы он не совпадал со старым. Если же принципиально, чтобы новый дом стоял на том же пятне застройки «стена в стену», придется демонтировать и подземную часть. Но это крайне дорого.
После сноса нужно будет подготовить участок к новому строительству. «Необходимо вывезти строительный мусор, спланировать территорию нового пятна застройки, оборудовать въезд на участок (для строительной техники), установить временные сооружения (бытовки) для хранения материалов, инструмента, проживания строителей, произвести инженерную подготовку (обеспечение площадки электроэнергией, водой, сантехкабинами)», – советует директор по строительству компании «Загородный проект» Дмитрий Языков.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube — канале Недвижимость+
Юридические аспекты сноса и постройки дома
Подскажите порядок действий: хочу на месте старого деревенского дома (6 на 6 метров) построить новый (9 на 9). Какие документы нужны для оформления и регистрации?
Нужно ли и с кем согласовывать постройку? В настоящее время есть свидетельство о регистрации на землю и на старый дом.
Отвечает юрисконсульт компании «Приоритет-Проект»:
В соответствии с п.2 ч.1 ст.40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Для начала необходимо осуществить фактический снос старого дома, а затем обратиться в органы технической инвентаризации (ОГУП «Обл. ЦТИ», ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ») для составления акта обследования дома.
На основании акта обследования будет аннулирована запись о существовании дома.
После этого необходимо обратиться в Управление федеральной регистрационной службы (Росреестра) с заявлением о внесении записи о прекращении существования дома. К заявлению следует приложить технический паспорт (в котором будут содержаться сведения о том, что объект прекращен) и документ, подтверждающий факт создания дома (акт ввода дома в эксплуатацию, который должен находиться в управлении архитектуры и градостроительства района).
Что касается технических особенностей сноса, то необходимо снести сам дом, а также цокольную часть фундамента до уровня земли. Если к дому подведены коммуникации (в первую очередь — газ), то необходимо согласовать снос дома с соответствующими коммунальными службами.
Смотрите также:
Как узаконить построенный прямо по границе участка дом
Спил деревьев на собственном участке
Перевод земель СХ категории в ИЖС
Ещё по теме ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
Для возведения нового дома необходимо получить разрешение на строительство, которое выдается органом исполнительной власти местного самоуправления (администрацией района, администрацией города), а в особых случаях, указанных в ст.51 Градостроительного кодекса РФ, федеральным органом исполнительной власти или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
В силу ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
То есть застройщик индивидуального жилого дома на одну семью, при высоте дома не более трёх этажей, может строиться без проекта дома. Но если он захочет, то может сам изготовить его, или заказать у архитекторов типовой проект дома. В силу п.1 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).
Порядок обращения и необходимые документы для выдачи разрешения на строительство регламентированы ст.51 Градостроительного кодекса РФ.
В силу ч.4 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 ст.51 Градостроительного кодекса РФ и другими федеральными законами.
В силу ч.9 ст.51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.
К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
правоустанавливающие документы на земельный участок;
градостроительный план земельного участка;
схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
В силу ч.15 ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.
В силу ч.18 ст.51 Градостроительного кодекса РФ застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 и 11.1 части 12 статьи 48 Градостроительного кодекса (для индивидуального жилого строительства не нужно — прим. юриста), или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
В силу ч.19 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
Кроме того, согласно ч.4 ст.8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован в суде.
После получения разрешения на строительство Вы вправе возвести на своем участке новый дом с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
После возведения дома необходимо обратиться в органы технической инвентаризации для составления технического паспорта объекта, а затем обратиться в Управление федеральной регистрационной службы (Росреестра) с заявлением о постановке дома на кадастровый учет и оформлении права собственности на новый дом.
Алпацкий Евгений Валерьевич, компания «Приоритет-Проект»
строим новый дом вместо старого
Построить дом даже на свободном участке – дело не самое простое. Еще сложнее, если на земельном наделе имеются строения, которые вам уже не нужны, а на их месте хочется построить новый коттедж или таунхаус. Сегодня разберемся в том, как возводить дом на участке, который пока еще занят другим зданием.
Построить дом даже на свободном участке – дело не самое простое. Еще сложнее, если на земельном наделе имеются строения, которые вам уже не нужны, а на их месте хочется построить новый коттедж или таунхаус. Сегодня разберемся в том, как возводить дом на участке, который пока еще занят другим зданием.Ситуация, описанная выше, далеко не гипотетическая, можно привести вполне конкретный пример. Семья с тремя детьми получила по наследству земельный участок с домом примерно 1979 года постройки. Казалось бы, вот она, свобода, можно делать все что угодно. Но, поразмыслив, супруги пришли к выводу, что все не так просто. Во-первых, что делать со старым домом? Жить в нем, конечно, теоретически можно: есть печное отопление и электричество. Но ведь хочется лучше! Чтобы был газ, водопровод, цивилизованная система обогрева помещения. А еще дом должен быть двухэтажным, чтобы у каждого члена семьи была своя комната.
Старый дом ни по каким параметрам не вписывался в образ идеального семейного гнезда. Стало быть, решили новые хозяева, надо его снести. А на освободившемся месте поставить новый. Тут же возникли новые вопросы: сносить полностью или оставить фундамент? Надо ли получать разрешение на снос? А годится ли старый фундамент для двухэтажного нового дома? Как потом согласовать новую постройку с БТИ? Обо всем этом мы поинтересовались у экспертов рынка недвижимости.
До основанья, а затем
Прежде всего, надо подумать о том, какие могут возникнуть проблемы, если оставить старый фундамент и возводить новую постройку на нем. Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», считает, что необходимо сначала провести обследование старого фундамента. Этим занимаются специалисты, которые оценят и техническое состояние существующего фундамента, и свойства грунта в его основании, и соответствие конструкции будущей нагрузке. Как правило, если это, например, монолитно-железобетонный фундамент, который в свое время был грамотно сделан, на нем можно будет возводить новое строение из любого материала.
Правда, если фундамент заливался еще в советское время, то вряд ли он будет в приличном состоянии. «В 1979 году никто не делал фундаменты по современным технологиям. Бетон высоких марок был в дефиците, да и технологии в малоэтажном строительстве мало кто соблюдал. По фундаменту, который стоит уже 30 лет, почти сразу можно сказать, простоит ли он еще 100 лет, или же он уже практически «умер»», – уверен директор по развитию компании GOOD WOOD Александр Дубовенко.
Поэтому владельцу старого дома надо принять решение, тратиться ли на экспертизу состояния фундамента.
Кроме того, в любом случае надо проверить документы на землю, даже если вы собираетесь строить дом на месте старого, не меняя план застройки, ведь, как показывает практика, земельные участки и дома, приобретенные или возведенные до 90-х, часто не регистрировались. «С юридической точки зрения, строить новый дом на старом фундаменте можно, если земля находится в собственности и разрешенное использование земельного участка предусматривает строительство дома», – объясняет Александр Сергеев, советник по юридическим вопросам УК «Волжские дачи».
Однако если объект был передан по наследству или в дар, то проблем с оформлением в собственность, а значит, и с распоряжением данной собственностью возникнуть не должно.
Снос или реконструкция?
Специалисты подмечают, что оформление разрешения на снос зависит от многих факторов, в частности, от характера подведенных коммуникаций и требований коммунальных служб при их переподключении. «Поэтому собственники зачастую для упрощения прохождения согласований производят снос дома и возведение нового под видом реконструкции объекта или применяют аналогичные схемы», – говорит Юлия Севериненко.
Ирина Башилова, начальник юрдепартамента УК «Волжские дачи», полагает, что оформить строительство нового дома на старом фундаменте как «капитальный ремонт» или «реконструкцию» прежнего дома вполне возможно, но отнестись к процессу нужно очень внимательно. «Подмена понятий будет целесообразна лишь в том случае, если речь идет о «капитальном ремонте» или «реконструкции», не затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и (или) его частей и не превышающих предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом. Лишь в этом случае, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, не потребуется получения сначала разрешения на строительство, а после возведения жилого дома – разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», – предупреждает эксперт.
Поэтому, похоже, лучше все-таки полностью снести старый дом вместе с фундаментом, чтобы на освободившемся участке построить новый коттедж. Кстати, так же считает большинство читателей «Собственника»: по итогам проведенного нами опроса, 36% респондентов предпочли бы именно этот вариант.
Снести, нельзя помиловать!
Теперь посмотрим, что необходимо сделать, чтобы правильно оформить снос сооружения. Александр Сергеев подчеркивает, что у владельца дома есть полное право распоряжаться своим имуществом, в том числе и его уничтожить, и если дом поставлен на кадастровый учет, то нужно будет его с этого учета снять.
Но для начала необходимо осуществить фактический снос, а затем обратиться в органы БТИ для составления акта обследования дома. «На основании акта обследования в БТИ будет аннулирована запись о существовании дома. После этого необходимо обратиться в управление Росреестра с заявлением о внесении записи о прекращении существования старого дома», – разъясняет Мария Бондаревская, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры».
Что касается технических особенностей сноса, то необходимо снести сам дом, а также цокольную часть фундамента до уровня земли, поскольку демонтаж подземной части будет очень дорогостоящим. «Например, придется выбуривать сваи, заложенные на несколько метров, или разрывать котлован, чтобы удалить залитый когда-то бетон», – говорит Юлия Севериненко.
В этих случаях, считает эксперт, правильнее немного сместить новый фундамент, чтобы он не совпадал со старым. Если же принципиально, чтобы новый дом стоял на том же пятне застройки «стена в стену», придется демонтировать и подземную часть. Но это крайне дорого.
После сноса нужно будет подготовить участок к новому строительству. «Необходимо вывезти строительный мусор, спланировать территорию нового пятна застройки, оборудовать въезд на участок (для строительной техники), установить временные сооружения (бытовки) для хранения материалов, инструмента, проживания строителей, произвести инженерную подготовку (обеспечение площадки электроэнергией, водой, сантехкабинами)», – советует директор по строительству компании «Загородный проект» Дмитрий Языков.
Источник: Собственник
Александр, Добрый день!
Чтобы грамотно Вас проконсультировать, нужно уточнить информацию о текущей ситуации. Подскажите, пожалуйста:
- Проведено ли межевание земли и стоит ли нанешний дом на кадастровом учёте?
- Где находится Ваш участок: СНТ, ИЖС, ДНП?
- Планируете ли Вы, чтобы на участке было 2 дома или хотите снести старый и приступать к строительству нового?
Есть несколько вариантов того, как следует действовать, в зависимости от Ваших ответов.
Если участок отмежован и дом стоит на учете, то Вам нужно обратиться к кадастровому инженеру для снятия с учёта старого дома (если Вы планируете его сносить), а дальше в зависимости от того, к каким землям относится участок СНТ или ИЖС, также кадастровый инженер делает съемку дома и подготавливает технический план для подачи в Росреестр.
Недавно мы писали статьи на Яндекс.Дзен, как раз о регистрации домов. Рекомендуем к прочтению.
В данной статье рассмотрели вопрос регистрации дома по Дачной амнистии-2, которая позволяет зарегистрировать дом по упрощенному порядку до 1 марта 2021 года.
А в этой статье простым языком объяснили, как зарегистрировать дом на землях ИЖС.
Компания ООО «ССГ» оказывает все виды кадастровых и геодезических работ в том числе и поэтажные планы с экспликацией помещений. Более чем за 5 лет существования наши кадастровые инженеры успешно выполнили множество сложных задач для частных клиентов и бизнеса в области геодезии и кадастра.
7 мучительных уроков. Мой дом разрушил меня.
Когда мы с мужем купили наш первый дом 11 лет назад, мы знали, что ему нужно немного поработать. Тем не менее, после десятилетия обдумывания возможных перестроек, в прошлом году мы выбрали гораздо более радикальный подход: мы разрушили дом и построили новый на его месте.
Большинство людей думали, что мы сумасшедшие, но мы знали, что это лучшее решение для нас. Мы живем в Литтл-Роке, штат Арканзас, в одном из немногих пешеходных районов города, всего в нескольких кварталах от улиц с дубовыми деревьями, магазинов и ресторанов.Мы любили наш район, и мы хотели остаться.
Но дом, построенный в 1940-х годах, просто нам не подошел. Стены были пронизаны ручкой и трубкой, и было множество проблем с сантехникой. Это также было слишком мало для нашей семьи, тем более что я работаю дома.
После того, как мы сложили все небольшие работы, которые мы хотели сделать, мы поняли, что снос дома и начало с нуля обойдется примерно в ту же цену, что и ремонт.
Весь процесс занял утомительное и утомительное восемь месяцев.Но теперь у нас есть красивый, совершенно новый дом.
Все это стоило того, но если бы мне пришлось сделать это снова, я бы определенно сделал несколько вещей по-другому. Так что, если вы думаете идти по этому пути, вот мой совет, чтобы пережить все это.
Наш дом 40-х годов нуждался в таком количестве ремонтов и обновлений, что мы решили его снести.Эрика Суини
1. Прежде чем начать, выясните, что вы хотите
Вначале мы встретились с нашим строительным подрядчиком по поводу реконструкции ванной комнаты и возможного расширения — потому что это все, что, как мы думали, нам нужно.Но так как ванная комната разделяла стену с кухней, и нам все равно пришлось бы переделывать всю сантехнику и электричество, то «имел смысл» и переделывать кухню. Пока мы занимались этим, мы решили, что можем добавить мастер-набор. Итак, мы встретились с архитектором и составили планы.
Именно тогда мы снова поговорили с нашим застройщиком и поняли, что снос старого дома и начало строительства не намного дороже. Итак, мы снова встретились с архитектором , , и получили , еще планов.
Хотелось бы, чтобы кто-то побудил нас сделать шаг назад и тщательно подумать о том, чего мы действительно хотели, с учетом текущих и будущих потребностей и бюджета. Таким образом, мы могли бы сделать только один план здания, а не два.
Снос и восстановление означали, что мы могли бы построить дом нашей мечты.Эрика Суини
2. Покупайте все заранее, вплоть до дверных петель.
Строительство дома — это бесчисленное множество решений — от дверных петель до паркета, плитки, краски, окон и многого другого.Примите как можно больше решений в начале процесса, и это даст вам лучшее представление о том, сколько будет стоить проект.
Чтобы расставить приоритеты, определите, какие комнаты или предметы наиболее важны для вас. Для нас это была кухня. Мы с мужем очень любим готовить, поэтому мы потратили больше времени, выбирая дорогую раковину и кварцевые столешницы.
Ранние этапы строительства нашей кухниЭрика Суини
Мы разорили кухню с раковиной на ферме и кварцевыми столешницами.Эрика Суини
3. Никогда не делайте предположений
Не бойтесь задавать вопросы своему строительному подрядчику и любым субподрядчикам, независимо от того, насколько очевидным может показаться ответ. В конце концов, ваши деньги и будущий дом поставлены на карту.
Возьмите наше заднее крыльцо, например. По планам это выглядело как на уровне земли, и мы предположили, что это так. Оказалось, что он находится на расстоянии более 5 футов от земли, что означает, что нам нужно было получить рельс, которого не было в первоначальном бюджете.
4. Соседи могут вызвать драму
Прежде чем мы разрушили наш дом, мы сообщили соседям по обе стороны от нас и заранее извинились за причиненные неудобства. Они были невероятно терпеливы и желали нам добра. Однако соседи, находившиеся в нескольких дверях, о которых мы даже не знали, позволили их дочери, которой, возможно, 6 или 7 лет, поиграть на нашей стройке. Однажды я остановился и увидел девушку, подпрыгивающую на площадке в каске детского размера!
Я не уверен, что есть решение для соседей с туманным чувством границ, но если вы строите, убедитесь, что сайт настолько безопасен, насколько это возможно.Мы отгородили нашу строительную площадку и вывесили таблички с надписью «Нет вторжений». Это также хорошая идея, чтобы проинформировать весь блок о проекте, с напоминанием об опасностях строительной площадки.
Знаки «не заходить» являются обязательным условием, чтобы не пускать любопытных соседей.Эрика Суини
5. Проверьте все
Это то, что я не могу особо подчеркнуть: проверьте все — каждый счет, список материалов, цитаты и все остальное. Скорее всего, что-то будет не так, и проблемы, обнаруженные на ранних этапах, гораздо легче решить.В нашей сборке цитата для дверных ручек содержала неверное количество, а в оконной цитате перечислялись окна с неправильной сеткой. Быстрый телефонный звонок решил эти проблемы, прежде чем что-либо было заказано, доставлено или установлено.
Мы выбрали штукатурку на внешней стороне.Эрика Суини
6. Коммунальные компании будут головной болью
Работа с коммунальными компаниями была одной из самых больших, самых неожиданных головных болей демонтажа и восстановления. Они дали нам неверную информацию и не сохранили запланированные встречи, чтобы отключить коммунальные услуги, а затем снова подключили их, что задержало демонстрацию и другие части конструкции.Я звонил им так много раз, что мне запомнились номера и меню автоматической телефонной системы.
Мой совет: начните связываться с ними на ранней стадии процесса, проверьте, что они вам говорят, и следите за много.
7. Работайте с вашим партнером как можно лучше
Стресс строительства дома не может быть подчеркнут достаточно. Все процессы принятия решений, встречи с различными субподрядчиками, задержки и другие вопросы могут быть ошеломляющими.
К счастью, мы с мужем обо всем договорились.Мы не очень хорошо согласовывали, кто и что собирался делать. Поскольку я работаю дома, я посещал большинство встреч. Но это означало необходимость передавать информацию взад и вперед, а затем откладывать фактические решения, пока я не смогу с ним поговорить.
Оглядываясь назад, я хотел бы, чтобы мы разработали план с указанием специфики того, кто будет делать, что и как будут приниматься решения.
———
Примерно через восемь месяцев после демонтажа мы вернулись в наш район и в наш новый дом.У него более чем вдвое больше квадратных метров, гораздо больше окон, гараж и хороший офис для меня. Хотя это был долгий путь, нам нравится иметь дом, который мы выбрали — вплоть до дверных ручек.
Потребовалось около восьми месяцев, чтобы снести наш старый дом и построить заново.Эрика Суини
,Если вы не хотите двигаться, потому что вы любите свой дом и где он находится, но вам просто нужны дополнительные квадратные метры, то пристройка дома может изменить пространство, которое вам нужно, чтобы дать вам то, что вам нужно.
Независимо от того, собираетесь ли вы расширяться, уходить или уходить в сторону, есть несколько ключевых вещей, которые необходимо знать до начала вашего проекта, от законности и логистики до бюджетов и застройщиков.
Чтобы помочь вам ориентироваться в проекте расширения вашего дома, мы собрали 25 вещей, которые вам необходимо знать перед началом сборки.
1. Расширяет ли дом пристройки?
Чтобы расширение домов имело экономический смысл, необходимо убедиться, что добавленная стоимость превышает стоимость проекта. Это может быть трудно оценить, но поиск аналогичных местных объектов недвижимости и определение того, за сколько они проданы, может быть полезным руководством.
Помните о предельном значении в вашем регионе и будьте готовы скорректировать свои планы в случае необходимости.
2. Надстройки домов должны соответствовать строительным нормам
Даже если пристройка вашего дома может быть построена в соответствии с разрешенными правами на застройку, работы должны получить одобрение строительных норм.
Строительные нормы и правила устанавливают минимальные требования для:
- структурной целостности
- противопожарной безопасности
- энергоэффективности
- влагозащиты
- вентиляции
- и других ключевых аспектов, обеспечивающих безопасность здания.
Большинство ремонтных работ исключены из строительных норм, за исключением замены окон, крепления и переподключения. Однако, кроме некоторых новых зданий, таких как навесы, хозяйственные постройки и некоторые зимние сады, все новые строительные работы, включая изменения, должны соответствовать Правилам.
Типичные примеры одобрения потребностей в работе:
- Пристройки дома
- Переоборудование чердака
- Внутренние структурные изменения, такие как разрушение внутренней несущей стены
- Установка ванн, душевых, туалетов с новым дренажом или канализацией
- Установка новых отопительных приборов
- Новые дымоходы или дымоходы
- Измененные отверстия для новых окон
( БОЛЬШЕ : Полное руководство по планированию разрешений)
3.Должен ли я построить как можно большее расширение дома?
Top Tip: Соответствующие материалы
Если вы хотите согласовать расширение вашего дома с существующим имуществом, вам нужно найти подходящие материалы (что иногда легче сказать, чем сделать). Одно несоответствие может выделиться как больной палец.
Зачастую экстендеры озабочены только тем, что думают о проекте в терминах квадратных метров, а не в отношении того, что этот размер добавляет к дому. Больший не всегда лучше, когда дело доходит до пристроек дома, и часто есть способы создать ощущение большего пространства без добавления большого пристройки.
Это часто достигается с помощью продуманного дизайна не только нового пространства, но и того, что уже есть.
4. Выберите подходящий конструктор для вашего домашнего расширения
Когда дело доходит до дизайна ваших расширений, есть несколько вариантов, которые вы можете выбрать.
К ним относятся:
Спросите рекомендации от друзей, семьи и соседей, но также поищите в Интернете практики, разработавшие проекты, аналогичные тем, которые вы надеетесь построить.
Владельцы этого дома смогли переоборудовать сарай и связать его со своей собственностью в соответствии с правами PD (Фото предоставлено Дейвом Бертоном).5. Проектирование в раннем возрасте.
Сосредоточившись на структуре вашего нового Расширение дома, вы можете значительно опередить значения U и уровни воздухонепроницаемости, установленные Строительными правилами.
Тем не менее, добавление теплоэффективного пристройки к плохо изолированному дому не сделает его более дешевым в ночное время, и вы должны стремиться к повышению эффективности основного дома, пока строители находятся на месте.
6. Строительство пристройки дома на канализационной трубе или рядом с ней
Если пристройка вашего дома будет построена над или в районе канализационной трубы, вам нужно будет связаться с вашей водной доской до начала работ. «Расположение канализационных коллекторов должно быть тщательно продумано», — объясняет Джонатан Дурнделл из Milton Keynes Architectural. «Если общая канализация (которая обслуживает более одной собственности) находится в пределах 3 м от вашего расширения, то, вероятно, потребуется соглашение о перестройке с вашим местным водным управлением.”
Они могут быть сложными и дорогостоящими, особенно если требуется новый люк или необходимо переместить существующий.
7. Удлинение над одноэтажным
Хотя может показаться привлекательным простираться выше одноэтажного пристройки или гаража, эти конструкции могут не выдержать нагрузку.
Существуют варианты, при которых старая структура не на пустом месте: подкреплять существующие мелкие фундаменты; укрепить или обойти существующее с помощью стальной рамы, закрепленной на новых бетонных опорах; или снести и восстановить.Последний часто является наиболее экономически эффективным вариантом.
8. Планирование услуг по пристройке дома
Если вы расширяете свою кухню, вам необходимо подтвердить положение ваших агрегатов, плиты и бытовой техники до начала работ, чтобы можно было запланировать электрику, вентиляцию и водопровод.
То же самое будет применяться, если вы строите двухэтажное расширение и включаете в дизайн новую ванную комнату или ванную комнату.
9. Может ли ваш котел справиться с расширением дома?
Добавление расширений домов увеличит спрос на существующие системы горячего водоснабжения, которые могут не справиться.
Рекомендуется определить, какое новое нагревательное устройство потребуется для эффективного нагрева, и учесть мощность вашего котла, размер радиаторов, размер цилиндра горячей воды и время разогрева.
( БОЛЬШЕ : Отопление: руководство для начинающих)
10. Жизнь на месте может замедлить прогресс
Можно жить на месте по всей пристройке дома, но, несмотря на всю пыль и беспорядок, вы можете оказаться в конечном итоге замедление прогресса, поскольку строители пытаются обойти вашу жизнь.
Если вы не готовы смириться с перебоями, вам обязательно следует подумать о поиске временного жилья (краткосрочная аренда, гостиница или проживание с семьей или друзьями).
11. Фактор ограничений доступа
Если вы живете в доме с террасой с ограниченным доступом, это может повлиять на варианты, которые у вас есть для проекта пристройки вашего дома. Например, вы, возможно, не сможете использовать определенные методы строительства или вам может потребоваться договориться с соседями о временном удалении панелей забора или использовании их земли для кратковременного хранения.
Это одноэтажное расширение, добавленное к дому 1920-х годов, было построено в рамках Разрешенной застройки. Помимо расширения, семья сняла стену между гостиной и столовой, чтобы открыть пространство (Фото предоставлено Andrew Priest)12. Соединение старого и нового
Насколько хорошо дополнительное пространство расположено рядом с оригиналом недвижимость, несомненно, повлияет на успех проекта. Несмотря на то, что не существует жестких и быстрых правил, вам необходимо принять решение о том, хотите ли вы, чтобы ваш новый дом с расширением дополнял или по сравнению с основным домом.
Это одноэтажное расширение, безусловно, дает свет благодаря своему ряду окон от пола до потолка (Фото предоставлено: IQ Glass)13. Строительство вне площадки может сэкономить время и деньги
Системы строительства вне площадки , включая поперечно-слоистую древесину (CLT), дубовую раму, структурно-изолированные панели (SIP) и деревянную раму, часто хорошо подходят для проектов расширения дома. Как следует из названия, большая часть работ происходит на заводе за пределами площадки, а затем компоненты доставляются на площадку, готовые к монтажу.
14. Должен ли я управлять своим собственным домом?
«Я бы всегда утверждал, что лучший человек, который наблюдает за расширением, которое вы предлагаете использовать и которым пользуетесь, — это вы сами», — говорит менеджер проекта Боб Бранскомб. «Никто не знает пространство или здание лучше, чем вы, и никто не заинтересован в том, чтобы сделать это правильно».
Управление проектом любого строительного проекта требует высокого уровня терпения, организации, навыков решения проблем и принятия решений.Если вы не уверены в том, что имеете дело с проблемами, связанными со сборкой сайта, или у вас есть свободное время, вам обязательно нужен профессиональный менеджер, главный подрядчик или компания, занимающаяся поставками.
Это двухэтажное расширение, спроектированное Lynn Palmer Architects с его изогнутой линией крыши и угловым остеклением Kloeber , представляет собой мастер-класс о том, как современный дизайн может сочетаться с традицией (Фото: Kloeber)Перед началом работы на внутренних домах вы должны установить, будете ли вы платить сбор за инфраструктуру сообщества (CIL).Некоторые советы используют эту схему, и она применима к расширениям более 100 м² в общей внутренней области (даже если они построены в рамках Разрешенной застройки).
Однако может помочь рельеф самостроителя, как объясняет Джонатан Дурнделл из Milton Keynes Architectural: «Чтобы извлечь выгоду из рельефа самостроителя, заявителю не нужно физически строить пристройку самостоятельно, но он должен намереваться жить в собственности, как их основное место жительства не менее трех лет с момента завершения.
«Желательно проконсультироваться с вашим местным советом, чтобы выяснить, применимы ли какие-либо сборы CIL и какой маршрут подать заявку и получить помощь перед началом строительства».
Этот традиционный викторианский дом с террасами был реконструирован для обеспечения более практичной планировки. Стена между кухней и столовой была снесена, чтобы открыть пространство (Фото предоставлено Энтони Гринвудом)16. Понимание Закона о партийной стене
Ваши соседи не могут помешать вам построить или даже на границе между вашей собственностью, даже если это требует доступа на их землю (при условии, что у вас есть разрешение на планирование для этого, и нет никаких ограничительных условий).
Закон о партийных стенах позволяет вам выполнять работы на земельных участках и зданиях ваших соседей или даже до них, оформляя договоренности и одновременно защищая интересы каждого. Это не вопрос планирования или управления зданием.
Если пристройка вашего дома включает в себя рытье или строительство фундаментов в пределах 3 м от границы, стен для вечеринок или стен для вечеринок или рытье фундаментов в пределах 6 м от границ, для выполнения работ вам потребуется соблюдать Закон о стенах сторон. В этих случаях вам может понадобиться инспектор, который будет действовать от вашего имени.Акт не распространяется на Шотландию.
17. Страхование объекта является обязательным условием
При проведении пристройки дома необходимо иметь страховку объекта с страховщиком с рейтингом А, чтобы покрыть существующую структуру и новые работы, пока вы не завершите проект.
Даже если у вашего строителя есть страховка, важно проверить их документы, так как большинство имеет покрытие ответственности , которое потребует от вас доказать вину в случае претензии, что может привести к длительным судебным разбирательствам.Это также может не распространяться на любые природные явления, такие как пожар, наводнение и ураган.
Если вы освобождаете имущество во время строительства, вам потребуется страхование объекта или страхование незанятых зданий, которое обычно составляет не менее полугодового полиса. Всегда связывайтесь с вашим существующим страховым провайдером, чтобы уведомить их о работах перед началом работы.
Получите расценки сейчас для защиты вашего проекта
18. Правила планирования в областях консервации
РазрешеноПрава разработки в областях консервации ограничены.Каждый местный орган власти имеет свою собственную политику в отношении таких областей, как эта, но, как правило, основой политики является предотвращение потери характера этой области. Так что, если вы думаете о расширении дома, всегда сначала свяжитесь с вашим местным сотрудником охраны.
19. Фактор конфиденциальности
Ваш выбор остекления может повлиять на то, насколько приватным является ваш дом и насколько вы подвержены взглядам со стороны прохожих и ваших соседей.
Одним из решений будет рассмотрение ваших пограничных процедур, которые, возможно, должны быть адаптированы для обеспечения конфиденциальности, в то время как встроенные экраны в вашем остеклении обеспечивают конфиденциальность, не портя ваш обзор.
Идеально подходящие для раздвижных дверей, эти оловянные плиссированные жалюзи ClickFIT DuoLuxe от Blinds2go были добавлены к остеклению этого расширения дома, чтобы обеспечить затенение и дополнительную конфиденциальность (Кредит изображения: Blinds2go)20. Проверьте, есть ли деревья Защищены
Некоторые деревья защищены приказами о сохранении деревьев (TPO). Даже если для расширения дома не требуется разрешение на планирование , вы не можете изменить или даже обрезать дерево, на котором есть TPO, без разрешения на планирование .
Все деревья в заповедной зоне защищены законодательством и на них имеется TPO при условии, что они имеют ствол диаметром более 75 мм. Изменение дерева, защищенного TPO, является уголовным преступлением и может повлечь за собой значительные штрафы, поэтому будьте осторожны, если вы расширяете свой дом рядом с защищенным деревом.
( БОЛЬШЕ: Заказы на сохранение дерева)
21. Не забывайте непредвиденный бюджет
Здоровая непредвиденная ситуация для покрытия любых непредвиденных затрат — начало работы над проектом расширения может выявить проблемы с существующим домом, которые нуждаются адресация, например.
Мы рекомендуем непредвиденные обстоятельства где-то между 10-20%.
22. Вы, вероятно, не можете требовать освобождения от уплаты НДС
На большинство пристроек к дому будет облагаться НДС по труду и материалам по стандартной ставке 20%, особенно если вы используете подрядчика для выполнения работы. Если вы используете местных торговцев, которые не зарегистрированы в качестве плательщика НДС, вы можете сэкономить 20% НДС на их рабочей силе, но вам все равно придется платить НДС на материалы по стандартной ставке.
Некоторые проекты расширения имеют право на льготу по НДС, например, работа в перечисленных зданиях (с нулевым рейтингом), переоборудование существующего жилья, которое меняет количество квартир (сниженная ставка 5%), и работа в здание, которое не занято не менее двух лет (сниженная ставка 5%).
Чтобы воспользоваться льготой по НДС, если вы расширяете указанное здание или ремонтируете незанятый дом, вы должны использовать зарегистрированного НДС застройщика — вы не можете вернуть НДС самостоятельно.
( БОЛЬШЕ: Возврат НДС)
23. Вам необходимо уведомить Управление Строительства о Вашем Расширении Дома
Перед началом любых работ Вам необходимо подать либо уведомление о строительстве, либо заявление с полным планом на управление зданием. Уведомление о строительстве позволит начать работы быстро, но у вас не будет защиты, которую контроль над зданием подписал в проекте, и вы обязаны исправить любую работу, которая не соответствует стандартам Building Regs, после проверки.
24. Потребление света необходимо контролировать
Хотя привлечение большего количества света в дом часто является желательным результатом проекта расширения, неуправляемое проникновение света может создать проблемы, связанные с усилением солнечной энергии.
Проектировщики должны знать об этом при проектировании элементов остекления в расширение и смягчать влияние солнечного излучения, чтобы избежать ситуации, когда, как и в плохо спроектированных зимних садах, дополнительное пространство можно использовать только в течение небольшой части года. Ткани экрана также могут быть использованы для уменьшения бликов и рассеянного света.
Большой промежуток раздвижных дверей и ряд светильников наполняют это пространство естественным светом, а керамогранит Shard для наружного применения от London Tile Co помогает связать помещение с садом (Изображение предоставлено: London Tile Co)25. Сколько глазури можно добавить в мой дом?
«Часть L строительных норм и правил ограничивает общую площадь остекленных элементов в расширении максимум 25% от площади пола пристройки», — говорит Джейсон Орм, опытный специалист по расширению и редактор H & R .
«В частности, для небольших расширений это создает проблему. Небольшое расширение кухни, возможно, с добавлением 20 м² пространства, может легко занять свое пособие с помощью набора двойных складок — 4 м (Ш) x 1,8 м (В) = 7,2 м² или 36% площади пола — и поэтому будет отклонено путем построения контроля.
«Есть несколько способов обойти это. Прежде всего, вам нужно вычесть общую площадь окон и дверей, которые теряются как часть расширения, из вашей дополнительной суммы. Если это не дает вам менее 25%, то вам нужно показать, что новое остекленное расширение может соответствовать стандартам энергетической эффективности, достигнутым неглазурованным расширением другими способами.
«Если это все еще не помогло, вам нужно будет выполнить оценку SAP, чтобы показать, что уровень выбросов CO2 от вашего остекленного расширения не будет больше, чем выброс от полностью совместимого расширения того же размера».
Используйте наш БЕСПЛАТНЫЙ калькулятор затрат на продление, чтобы получить представление о ваших расходах
,Как построить дом на садовом участке
Без сомнения, наибольшее количество отдельных участков, и по определению те, которые представляют наибольший интерес для потенциальных самостоятельных строителей, вырезаны из существующих свойств. Это садовые участки, созданные путем ограждения от земли сбоку или путем предоставления проезжей части дороги для доступа к «запасной» земле сзади или, возможно, спереди.
Многие потенциальные строители тратят месяцы, а иногда и годы на поиски участка. И все же, для некоторых, участок уже находится в их собственности в виде сада, который стал слишком большим для их требований.Поэтому строительство нового дома в саду — отличный способ получить участок. Но есть соображения и потенциальные ловушки, которые нужно принимать во внимание.
Преимущества строительства в вашем саду
Если будут приняты правильные процедуры и меры предосторожности, у вас будет бесчисленное множество преимуществ при строительстве нового дома на вашем собственном садовом участке:
- Обычно вам есть где жить во время строительства.
- Таким образом, вы можете следить за прогрессом и безопасностью.
- У вас может быть достаточно места для безопасного хранения строительных материалов, что позволит вам делать покупки оптом, а также использовать выгодные предложения до начала строительства, когда они возникают.
- Вы можете быть уверены, что проект не окажет вредного воздействия на ваш существующий дом и что новый дом также будет защищен от любых неблагоприятных воздействий старого дома.
- Вам не нужно платить за участок, и поэтому вы можете сосредоточить все свои ресурсы в новом жилище.
- Часто вы можете использовать существующие сервисы, в частности, подключение к канализации, исключая затраты на открытие дорог для подключения к сервисам.
- Вы сохраняете окружающую среду и район, с которым вы познакомились.
Последнее лейбористское правительство определило садовые земли как коричневые поля с презумпцией в пользу развития. Считалось, что это находка для самих строителей, но она потеряла благосклонность, потому что многие сады строились в виде многоквартирных домов, что коренным образом изменило природу многих районов. Это также противоречило совершенно отдельному правительственному стремлению к развитию более высокой плотности, что означало, что многие потенциальные самостоятельные застройщики и застройщики, желающие построить один дом, вместо этого были обязаны построить больше чем одно жилье.
Последующие правительства сняли статус «коричневого поля» с садовых земель, ознаменовав конец «захвата сада». Но на самом деле ничего не изменилось, за исключением того, что заявителям стало необходимо продемонстрировать целесообразность и желательность разработки. Это часто означает, что отдельные дома найдут больше пользы, когда дело доходит до получения разрешения на планирование.
Большие сады, где можно продемонстрировать, что продуманное развитие может происходить без ущерба для природы района и уличной сцены, по-прежнему приемлемы во многих ситуациях и, опять же, составляют большую часть отдельных участков.
Остерегайтесь заветов
Важно помнить, что, хотя разрешение на планирование означает, что вы можете разрабатывать землю, оно не говорит о том, что вы можете — если есть юридическое препятствие в форме завета против дальнейшего развития, оно может дать согласие неработоспособным. Заветы или бремя (как они известны в Шотландии) приписывают названию дома и сада или земли; подробности будут содержаться в информации, хранящейся в Земельном реестре или Регистрах Шотландии. Они обычно устанавливаются прежним владельцем и являются обязательными для любого владельца и / или любых будущих владельцев.
Соглашение, которое, скорее всего, вызовет тревогу у будущего строителя, является общим ограничительным соглашением, запрещающим любую форму развития сада или специально исключающим строительство жилища. Если завет «жив» и бенефициары известны, тогда это действительно может быть проблемой.
Единственный способ удалить его — это согласиться на какую-либо форму оплаты или обратиться в Земельный трибунал на том основании, что первоначальная цель соглашения со временем исчезла.Такое приложение, однако, будет иметь лишь малую вероятность успеха.
Нарушение завета без согласия может привести к судебному запрету. Таким образом, если вы надеетесь построить сад с таким заветом, необходимо заключить соглашение с бенефициарами, которое обычно включает в себя выплату до одной трети прироста стоимости «бесполезных» садовых земель на участок под застройку. , Это то, что называется предложением поднятия.
С другой стороны, если завет, по-видимому, не имеет прослеживаемого бенефициара, тогда самостроитель находится в гораздо лучшем положении.Простой способ обойти это — не пытаться удалить завет, а приобрести единый страховой полис. Это может быть организовано через адвоката, и премия будет установлена на основании вероятности того, что бенефициар выйдет вперед.
Это собственное здание в Шеффилде (спроектированное Halliday Clark Architects) было построено на большой дороге к существующему дому на террасе, после того как домовладельцы Том и Эмили Хант обнаружили потенциал для заговора.
(Фото предоставлено Джереми Филлипсом).«Собственность конечной террасы, которую мы решили купить, имела большую подъездную дорогу к одной стороне, которая когда-то содержала два других дома с террасами.Они были осуждены и снесены в 1970-х годах, но мы надеялись получить согласие на планирование строительства чего-либо еще на земле », — объясняет Том. Пара осталась жить на террасе во время сборки.
Потенциальные проблемы с доступом
Доступ может стать еще одной проблемой для рассмотрения. Многие дома делят свои проезды или доступ к одному или нескольким другим жилищам, и организация такого доступа может принимать различные формы. Если частный доступ / был предоставлен к конкретному участку земли, то добавление дополнительного жилья обычно не будет противоречить соглашению.Но если доступ предоставляется на основе доступа к названному или пронумерованному жилью или конкретно относится к «одиночному» жилью, то этот доступ и все его права не могут автоматически переходить к последующему жилью. Еще раз, возможно, придется заключить соглашение и заплатить «выкуп».
Те же критерии могут применяться к услугам, которые работают под землей или над землей, находящейся в собственности других лиц или под общим частным диском. Использование земли или доступ без согласия может привести к судебному запрету.С другой стороны, судебный запрет является дорогостоящей процедурой, и многие пострадавшие бенефициары не смогут зайти так далеко. Если вы воспользуетесь этой ситуацией, имейте в виду, что если вы когда-нибудь захотите продать новое жилье, у вас могут возникнуть проблемы.
Повлияет ли новый дом на стоимость существующего?
В большинстве случаев вырезание участка из сада, превышающего средний, будет иметь незначительный или нулевой отрицательный эффект на первоначальную стоимость существующего дома. До тех пор, пока первоначальное жилище остается с общим размером участка, по меньшей мере, в три раза превышающим площадь, занимаемую зданием, маловероятно снижение стоимости.
Более того, любое снижение стоимости дома обычно будет значительно перевешиваться увеличением стоимости результирующего участка.
Пит и Лот Кларк приобрели свой викторианский дом с пятью кроватями в деревне Дербишир около 35 лет назад, чтобы уменьшить размер нового дома, когда их дети вырастут. Их существующий сад площадью в два акра предоставил место для строительства нового энергоэффективного дома, который обеспечил бы им низкие эксплуатационные расходы во время их выхода на пенсию.
(Фото предоставлено Джереми Филлипсом)Объяснение налоговых правил
Если вы получаете разрешение на планирование для строительства нового дома в саду вашего существующего дома, ваше Основное частное место жительства (PPR), а затем решаете не делать этого затем построить, но продать участок, если он не превышает 0.6 гектаров (приблизительно 1,25 акра), прибыль от любой продажи освобождена от налога на прирост капитала (CGT). Если вы действительно строите новый дом и переезжаете в него, то продажа старого дома также освобождается от CGT. Как только вы переехали в новый дом, он становится вашим PPR и освобождается от CGT при любой последующей продаже.
Если «садовая» земля, на которой вы строите новый дом, отделена от вашего PPR, например, загон или участок на другой стороне деревни, то после завершения строительства нового дома вы продаете старый PPR освобождается от уплаты налогов, а новое жилище станет вашим PPR с даты вашего переезда в него.
Однако ответственность за CGT возникла в новом жилище, рассчитанном на основе его повышения стоимости с точки зрения планирования и развития участка во время вашего владения до даты вашего занятия. Это обязательство возникает только тогда, когда прибыль будет реализована в любой будущей продаже, и, следовательно, будет находиться в состоянии покоя до тех пор, пока не произойдет такая ситуация.
Если вы построите новую собственность, а затем сдадите ее в аренду , то CGT будет подлежать оплате при любой последующей продаже.Кроме того, поскольку первая поставка была в качестве сдачи в аренду, вы не сможете вернуть НДС, выплаченный во время строительства жилья.
Однако, если вы возьмете привычку строить снова и снова на огороде или на любом другом участке, снимая немного с высоты, чтобы жить на нем, с небольшим или вообще без видимой другой формы дохода, то вы привлечете внимание Налоговые органы, и вы не будете нести ответственность за CGT, но подоходный налог.
Если вы строите новый дом в саду и продаете его за , не проживая в нем, то вы также будете считаться торгующим, и подоходный налог станет подлежащим уплате с полученной вами прибыли застройщика, так как а также выигрыш, вызванный повышением стоимости участка при получении разрешения на планирование.
Финансирование строительства
В идеальном мире мы все заплатили бы за нашу существующую ипотеку и имели бы достаточные сбережения для финансирования самостоятельной сборки. Тем не менее, есть несколько различных вариантов, когда это не так.
Возможно, вы сможете собрать деньги на существующий дом, чтобы финансировать строительство, например, заплатив все, когда продан старый дом. В качестве альтернативы, увеличенная стоимость участка может означать, что вы можете собрать средства, достаточные для строительства нового дома и / или погасить любую существующую ипотеку в старом доме.
Когда речь идет о самостоятельной ипотеке, владение землей является явным преимуществом, поскольку ипотека с ускорением (например, предлагаемая BuildStore) обычно дает вам процент от стоимости земли плюс процент затрат на строительство в поэтапных платежах. , Поскольку вы уже владеете землей, ваш первый транш денег на землю обычно будет иметь большое значение для затрат на строительство.
Если, однако, у вас очень большая ипотека на существующее жилье, и ваш доход не позволит вам получить дополнительное кредитование, то вы можете быть вынуждены продать старый дом до начала работы.Но сроки этой продажи будут в ваших руках, что позволит вам сократить разрыв между домами.
В любом случае, важно поговорить со специализированным ипотечным провайдером, который понимает рынок самосовершенствования, а не со стандартным заемщиком.
,Руководство по преобразованию: сараи, церкви, школы и промышленные предприятия
Создание нового дома из ветхого старого здания, предназначенного для совершенно другой цели, требует большой фантазии, времени, настойчивости и дальновидности, а также очень гибкого подхода к составлению бюджета. Но если вы креативны и находчивы, конечный результат может быть просто прекрасным.
Хотя это правда, что многие заброшенные здания находятся в отличных местах, где новое жилищное строительство просто не будет развлекаться — бывшие промышленные здания часто находятся в центральных городских районах, например, тогда как сараи, как правило, находятся в идиллических сельских условиях — в самом сердце каждого конверсионного проекта — это желание создать уникальный дом.Тот факт, что вы также можете вернуть часть НДС, уплаченного по частям вашей конверсионной работы, также делает конвертацию привлекательной с финансовой точки зрения.
Однако, прежде чем рассматривать проект, помните, что сама суть преобразования заключается в сохранении существующих характеристик здания и индивидуальных особенностей. Это означает работать с существующим зданием, а не против него, и решать как структурные, так и конструктивные проблемы по мере их выявления. Старые здания — гораздо больше, чем строительство с нуля, — общеизвестно трудные животные в освоении.
Разрешение на планирование для конверсионных проектов
Вам потребуется подробное утверждение разрешения на планирование, прежде чем вы сможете начать работу по конверсии. Не думайте, что, увидев пустой сарай, вы автоматически сможете преобразовать его.
Многие сараи, церкви и другие старые здания перечислены в списке, поэтому для получения разрешения на планировку вам также может понадобиться согласие перечисленных зданий. Если здание находится в заповедной зоне, то будут наложены ограничения на возможные изменения.Если вы обращаете церковь, вам также потребуется разрешение церковных властей.
В общих чертах, планировщики не хотели бы видеть существенные изменения внешнего вида старых зданий в процессе преобразования. В результате количество новых отверстий для окон и дверей, а также изменений в наружной облицовке может быть ограничено, что требует продуманной схемы проектирования. В крайних случаях вы также не сможете внести какие-либо постоянные изменения интерьера, новые дополнения могут быть обратимыми.
Получить опрос
Важно правильно обследовать любое здание, прежде чем обмениваться договором купли-продажи. Обследование обычно проводится инспектором по строительству, который является корпоративным членом RICS (Королевского института дипломированной геодезии), но вы также можете использовать архитекторов и инженеров-строителей. Исходя из этого, вы можете оценить, сколько работы — и денег — и какие проблемы стоят перед вами, хотя имейте в виду, что пока вы не начнете работать со старыми зданиями, невозможно точно знать, что вы собираетесь найти.
Выбор подходящего свойства для конвертации
Возможности конверсии столь же разнообразны, как и количество зданий вокруг, хотя вы обнаружите, что большинство доступных возможностей, как правило, это фермерские постройки. Тем не менее, церкви, часовни и школы действительно приходят на рынок достаточно часто и предлагают хорошую архитектурную задачу, а также находятся в прекрасных местах, в центре общин; многие хозяйственные постройки находятся в глуши.
Промышленные здания (от складов до автозаправочных станций) могут быть немного смешанными, особенно если здание было загрязнено его прежним использованием — дезактивация может быть дорогостоящей.Есть, однако, много примеров очень успешных промышленных преобразований, таких как старые водяные мельницы и бывшие железнодорожные станции. Небольшие склады и бывшие фабрики также могут создать потрясающие ультрасовременные дома. Большим плюсом промышленных зданий является то, что они часто находятся очень близко к городу и городским центрам, а также к заброшенным ранее разрушенным районам.
Имейте в виду, что если вы выберете плохо расположенную недвижимость, вы вряд ли когда-нибудь получите хорошую прибыль от любых инвестиций.
Этот переоборудованный школьный дом превращается в кладбище (Фото предоставлено Дэвидом Бертоном).