Правила землепользования и застройки включают в себя: Ст. 30 ГрК РФ. Правила землепользования и застройки

Градостроительный регламент участка. Генеральный план и правила землепользования и застройки

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента участка.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органах Осуществляем представление интересов на этапах оформления земельно-правовых отношений, получения ГПЗУ, согласования и экспертизы проектной документации, осуществления строительного надзора выдачи разрешений на строительство на ввод в эксплуатацию т.д. А также – по вопросам оформления земельно-правовых отношений, при проверках земельных участков и т.д.

Представление интересов в суде Готовы представлять интересы в том числе по спорам:

Взаимодействие с проектировщиками и экспертами Готовы обеспечить привлечение для реализации Вашего проекта, квалифицированных специалистов в области проектирования, инженерных изысканий, экспертов для проведения судебных внесудебных экспертиз.

По вопросам:

Термином «градостроительный регламент» обозначаются требования к застройке и использованию земельного участка. Соответствие данным требованиям является обязательным условиям для законного осуществления строительства или реконструкции недвижимости.

Таким образом, именно градостроительный регламент и перспективы его изменения определяют экономическую ценность участка. Земля даже в самом выгодном месте, но без возможности строительства становится неликвидным активом. Несмотря на это, многие инвесторы уже после приобретения участка обнаруживают, что строительство на нём невозможно или существенно затруднено. Чтобы этого не произошло, необходим анализ существующего градостроительного регламента (а также вхождения в границы зон с особыми условиями использования и т.д.) до начала вложений в приобретение земли или реализацию строительного проекта. Также во многих случаях целесообразен и анализ возможности изменения градостроительного регламента (градостроительный аудит) – оценка тех пределов в которых, с учетом объективных факторов, есть возможность обеспечить его пересмотр.

В состав сведений градостроительного регламента обязательно должны входить:

• виды разрешенного использования участка и объектов недвижимости (делятся на основные, условно разрешенные и вспомогательные).
• максимальный процент застройки участка.
• максимальная высотность застройки.
• предельные отступы от границ земельного участка до объектов недвижимости.

Также могут устанавливаться дополнительные требования, такие как предельные размеры земельных участков, специфические требования к определенным видам недвижимости (к примеру – ограничение на площадь торговых объектов в жилых зонах) и т.д.

Градостроительный регламент определяется генеральным планом и правилами землепользования и застройки. А при наличии проекта планировки территории – данным проектом.

Соответственно, если существующий градостроительный регламент не устанавливает владельца земли — необходимо в первую очередь ставить вопрос об изменении правил землепользования и застройки.

Правовой центр ДВА М готов оказать услуги по внесению изменений в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области. Мы осуществляем предварительную оценку перспектив изменений, берем на себя сопровождение процедуры, включая как подготовку пакета документов, так и сопровождение рассмотрения вопроса во всех инстанциях, подготовки изменений проектной организаций.

При невозможности или нецелесообразности изменения правил землепользования и застройки необходимо оценить все возможности строительства с учётом их существующей редакции. В том числе в рамках условно разрешённых или вспомогательных видов разрешенного использования, получения разрешения на отклонение от параметров разрешенного строительства.

Также в этой ситуации альтернативой капитальному строительства может стать размещение некапитальных объектов, которые при современных строительных технологиях способны функционально заметить большинство видов нежилых зданий и при этом размещаются в принципиально ином, упрощённом, порядке.

Для целей проектирования и получения разрешения на строительство данные указываются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Именно исходя из градостроительного плана при выдаче разрешения на строительство определяется, соответствует ли спроектированный объект требованиям градостроительного регламента.

В норме ГПЗУ является выпиской из правил землепользования и застройки и иных документов, а его получение носит технический характер. Самостоятельной проблемой получение ГПЗУ становится при отсутствии утверждённых правил землепользования и застройки, их некорректности или неполноте. Например, если не указана плотность или высотность застройки соответствующей территориальной зоны, графическая часть ПЗЗ не соответствует текстовой и т.д.

В таком случае получение ГПЗУ с новыми параметрами требует либо представления дополнительных документов и взаимодействия с уполномоченными органами, либо разрешения вопроса о его содержании в судебном порядке.

Территории, для которых градостроительный регламент не устанавливается

Для территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, земель общего пользования (в т.ч. в красных линиях улично-дорожной сети), сельхозугодий и ряда иных земель градостроительный регламент в обычном порядке не устанавливается (например в ПЗЗ Москвы отмечены индексом «Н»). Для данных территорий виды разрешённого использования и параметры строительства определяются уполномоченным в соответствующей сфере органом. При этом отсутствие градостроительного регламента само по себе не означает запрет строительства, но строительство должно соответствовать задачам, для которых выделены соответствующие территории.

Также в ряде случав может ставиться вопрос об исключении участков из границ зон, для которых градостроительный регламент не устанавливается.

Генеральный план

Генплан

Генеральный план – это исходный документ для разработки правил землепользования и застройки.

Генеральный план принимается на уровне поселения или городского округа (в Москве – единый на всю территорию города) и устанавливает основанные положения развития территории на ближайшую перспективу.

В том числе:

• границы населённых пунктов.
• функциональные зоны (жилые, промышленные и т.д.). В том числе территории обновляемой (с изменением назначения или без) или сохраняемой застройки.
• транспортные магистрали, метрополитен и железнодорожный транспорт.

Генплан (или Генеральный план) — это основной чертеж объекта, который содержит…

Также генплан может содержать границы зон с особыми условиями использования территории (санитарно-защитные, водоохранные, санитарной охраны источников водоснабжения, зоны объектов культурного наследия и т.д.), в которых запрещено или ограничено строительство. Но в этой части сведения генерального плана являются справочными, поскольку данные зоны устанавливаются иными документами.

Генеральный план является исходным документом для разработки правил землепользования и застройки (что на практике не исключает противоречия данных документов генеральному плану). При этом сам генеральный план не устанавливает предельные параметры строительства, такие как высотность или плотность застройки.

Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) являются, с практической точки зрения основным документом, который отвечает на главные вопросы владельца земли – объекты какого назначения, какой площади и высотности можно построить на земельном участке.

Данные правила разрабатываются в отношении поселения (городского округа) либо (редко) в отношении их отдельных частей.

В Москве утверждены правила землепользования и застройки применительно как к старой, так и к новой территориям города.

В Московской области в большинстве муниципалитетов правила землепользования и застройки утверждены в 2015-2018 г. (после передачи полномочий по их разработке на областной уровень с муниципального). Поэтому основная часть действующих в муниципалитетах Московской области ПЗЗ имеют типовой характер, схожие достоинства и недостатки.

При этом ПЗЗ Москвы и типовые ПЗЗ Московской области существенно отличаются по своей структуре и порядку регулирования режима застройки, набору территориальных зон и т.д. Также существенно отличается порядок внесения изменений в ПЗЗ, действующий в Москве и Московской области.

Наиболее значимая часть ПЗЗ — это карта территориальных зон, градостроительные регламенты для каждой из них, а также карты зон с особыми условиями использования территории.

Территориальные зоны устанавливаются в ПЗЗ более детально, чем функциональные зоны в генеральном плане. Как правило, в пределах города или поселения выделяются следующие зоны, допускающие застройку:

• жилые различных видов (индивидуальной, мало- средне и многоэтажной застройки). В жилых зонах с теми или иными ограничениями допускается размещение объектов торговли, офисов, образовательных и спортивных объектов.
• общественно-деловые, для размещения объектов торговли, офисов, государственных учреждений и т.д. в различных сочетаниях.
• промышленные и коммунально-складские различных видов, включая смешанные с общественно-деловыми.
• специальные для учреждений образования, спорта и т.д., различных объектов инфраструктуры.
• для садоводства и дачного строительства.

Также выделяются различные территориальные зоны, в которых строительство не допускается: сельскохозяйственные, леса и парки и т.д.

Для каждой территориальной зоны должны устанавливаться перечни видов разрешённого использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные) показатели предельного процента застройки и ее высотности (этажности)). Могут устанавливаться отдельные требования к некоторым категориям объектов (например, предельные площади магазинов в жилых зонах).

В то же время в Москве большая часть застроенной территории города отнесена к зоне сохраняемого землепользования использования (индекс Ф), для которой градостроительный регламент устанавливается по существующему положению.

Также ПЗЗ устанавливает границы зон, в которых осуществляются мероприятия по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ)  и параметры разрешенного строительства в таких зонах.

Сведения о зонах с особыми условиями использования территории в ПЗЗ, как и в генеральном плане, отображают обобщённое содержание различных документов, которыми такие зоны устанавливаются. В ПЗЗ данные сведения носят справочный характер. Аналогично, правила землепользования и застройки воспроизводят положения документов более высокого уровня о расположении планируемых транспортных магистралей, других линейных и иных объектов федерального, регионального и районного значения.

Таким образом, при наличии в муниципальном образовании корректно составленных правил землепользования и застройки они содержат исчерпывающие сведения для заполнения ГПЗУ.

В то же время, далеко не всегда данные правила составлены надлежащим образом.

В частности, может иметь место:

• неполнота сведений ПЗЗ (отсутствуют часть или все обязательные параметры разрешённого строительства для всей или части территории, графическая часть противоречит текстовой и т.д.).
• необоснованное ущемление прав владельцев земли при том, что ПЗЗ соответствуют формальным требованиям. Например, могут быть установлены нулевые или минимальные параметры по площади и/или высотности объектов, узкий перечень видов разрешенного использования т.д. для участков, градостроительная ситуация вокруг которых объективно не требует таких ограничений. Либо виды разрешенного использования в ПЗЗ могут не соответствовать фактически сложившемуся использованию территории.

Для Москвы отдельной проблемой является отражение в ПЗЗ сведений выданных до их принятия ГПЗУ.

В связи с чем актуальны задачи:

Как понять определения землепользования

Не было бы замечательно, если бы вы могли найти участок земли, который вы любите в понедельник, купить его в среду, а затем начать строить то, что душе угодно, к субботе? К сожалению, это требует немного больше работы, и понимание основ землепользования является одним из наиболее важных факторов при покупке земли. Вот что вам нужно знать об особенностях землепользования и о том, как это влияет на то, что вы покупаете и что строите.

Что такое землепользование?

Землепользование — это характеристика земли, основанная на том, что на ней можно построить и для чего она может быть использована.Он определяет, какое сообщество, среду или поселение можно использовать на конкретном типе земли. Одним из определений землепользования является «общее количество мероприятий, мероприятий и затрат, которые люди предпринимают для определенного типа земного покрова». Важно отметить, что землепользование и зонирование не одно и то же. Там, где землепользование — это способ, которым люди адаптируют землю под свои нужды, зонирование — это то, как правительство регулирует землю.

Почему это важно?

Понимание землепользования имеет много преимуществ, но есть два, которые напрямую влияют на покупателя земли.Во-первых, это помогает предотвратить дорогостоящее и трудоемкое недоразумение, когда речь заходит о том, что и где можно построить. Например, это мешает кому-либо купить недвижимость, обозначенную как жилое, с планами строительства фермы. Знание цели земли позволяет покупателю найти землю, которая будет работать лучше всего для того, что он / она планирует.

В более широком масштабе понимание землепользования помогает понять закономерности, связанные с землей и урбанизацией. Понимание того, как земля использовалась в прошлом, может быть важным показателем того, как будет использоваться имущество в будущем.Можно с уверенностью предположить, что люди всегда будут полагаться на сельскохозяйственные культуры и домашний скот в качестве источников пищи, что подчеркивает важность земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования в обществе.

Типы землепользования

Существует много разных категорий, когда речь идет о землепользовании. Пять наиболее распространенных видов использования — это рекреационные, транспортные, сельскохозяйственные, жилые и коммерческие. Понимание специфики каждого из них может помочь при планировании инвестиций в недвижимость.

База отдыха

Когда землепользование объекта определяется как рекреационное, это означает, что оно предназначено для использования людьми, которые его используют.Это может быть что угодно, от парков и открытых пространств до спортивных площадок, детских площадок и бассейнов. Города добавляют рекреационные земли в свои чертежи, чтобы в этом районе люди могли ходить и наслаждаться. Они не важны для развития сообщества, но помогают привлечь как постоянных жителей, так и посетителей.

Транспорт

Транспортная земля

предназначена для сооружений, которые помогают людям добраться из одного пункта назначения в другой. Транспортная земля включает в себя такие вещи, как дороги, аэропорты, вокзалы и станции метро.

Сельскохозяйственные

Сельскохозяйственные угодья используются для выращивания и сбора урожая сельскохозяйственных культур и домашнего скота. Это такие вещи, как ранчо, фермы и пастбища.

Жилой

Цель жилой земли является строительство домов. Это может означать мобильные дома, дома для одной семьи или даже жилые комплексы. В зависимости от местности, состояния рынка и типа жилья, которое вы планируете строить, вам нужно будет учитывать и другие вещи, такие как доступ к собственности, близость к местным удобствам, местные школы, уровень преступности, и т.п.Есть некоторые ограничения, связанные с этим типом землепользования, такие как типы животных, разрешенные для собственности (собаки и кошки обычно в порядке, свиньи и лошади не так уж и много) Другие ограничения могут включать в себя размер здания, минимальный размер лота, насколько близко здания на вашем участке могут быть друг к другу.

Коммерческая

Этот тип земли предназначен для предприятий, складов, магазинов и любой другой инфраструктуры, связанной с торговлей. Этот тип земли обычно используется для офисных зданий, ресторанов, магазинов и других предприятий.И хотя коммерческая земля обычно не занимает много места, она имеет решающее значение для экономики сообщества.

Покупка земли — захватывающее предприятие; он полон потенциала и возможностей и позволяет инвестору найти идеальное место в качестве фона своей мечты. Будь то строительство очаровательного дома на одну семью на тупике или владение достаточным пространством для управления производительной молочной фермой, выбранная вами земля играет огромную роль в вашем успехе. Понимание специфики землепользования поможет вам добиться успеха, когда придет время наконец купить ту пустующую землю, на которую вы уже положили глаз.

,

Планирование и развитие

Этот раздел посвящен планированию землепользования и оценке предложений по развитию. Большая часть закона в этой области содержится в Законе о развитии 1993 года (SA), и все ссылки на Закон о развитии , если не указано иное.

Новый Закон о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 года (SA) реализуется в три этапа во всех регионах совета в Южной Австралии. Закон о развитии 1993 года будет полностью отменен Законом о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 года.

Трехэтапная реализация нового Закона о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 года будет осуществляться на всей территории Южной Австралии следующим образом:

Фаза 1 внедрения нового Кодекса планирования и проектирования была введена в эксплуатацию в южной части Австралии 1 июля 2019 года Этап 1 затрагивает районы глубинки, называемые землей, не входящей в зону совета (LNWCA). Этап 2 реализации Кодекса планирования и проектирования будет применяться в следующих областях совета с по 31 июля 2020 года :

Ключевой особенностью новой системы планирования является замена текущего процесса Плана развития новым процессом планирования и проектирования Код.В рамках новой системы заявки на разработку будут отправляться и отслеживаться через онлайн-портал ePlanning. Новый Кодекс планирования и проектирования будет применяться в каждом регионе в соответствии с соответствующим планом регионального развития.

Для получения дополнительной информации о трехэтапном процессе внедрения и о том, что изменения в Законе о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 года (SA) будут означать для местных и сельских местных советов, посетите веб-сайт портала планирования SA или свяжитесь с соответствующим органом совета.

Чтобы определить, какие политики планирования применяются к загородной местности и сельской местности, или просмотреть новый Кодекс планирования и проектирования, посетите веб-сайт PlanSA (открывается в новом окне).

Закон о развитии 1993 года (SA) и Закон о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 года (SA) требуют, чтобы правительство штата поддерживало стратегию планирования для Южной Австралии. Стратегия планирования — это изложение государственной политики в отношении желаемых будущих направлений по ряду экономических, социальных и экологических проблем.Стратегия планирования обычно публикуется в двух томах, посвященных митрополиту Аделаиде и остальной части штата. Предполагается, что концепция общей стратегии должна служить руководством для государственных органов и местных органов власти при выполнении своих различных функций планирования. Планы развития (обычно основанные на границах местного самоуправления) должны соответствовать Стратегии планирования.

В новом Законе о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 года (SA) внедряется новая система разработки и планирования, в которой повышенное внимание уделяется обеспечению более высоких стандартов оценки и соответствия строительных работ, пересмотру и обновлению действующих строительных норм и правил, а также созданию новых политик и методические рекомендации для советов инспекций строительных работ.Закон о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 года (SA) создал Кодекс планирования и проектирования, который заменяет текущую стратегию планирования и нацелен на более комплексное использование.

Поскольку Стратегия планирования в основном является выражением государственной политики (сформированной после консультаций с правительственными учреждениями и обществом), она практически не применяется на повседневной основе и не затрагивает юридических прав или обязанностей, будь то материального, процедурного или иного характера. Таким образом, хотя он и получает законное признание в Законе, он, по сути, не является нормативным документом и, кроме решений по крупным проектам (см. Оценку воздействия на окружающую среду), не должен приниматься во внимание для целей принятия каких-либо конкретных решений в области развития. ,

Закон о развитии 1993 года (SA) прямо запрещает любые судебные иски, основанные на том, что план развития (или поправка к нему) не соответствует стратегии планирования или что оценка или решение по индивидуальному заявлению на разработку не соответствует Стратегия планирования.

Наиболее важными документами в повседневной оценке приложений для разработки являются Планы развития. Эти документы включают «цели» и «принципы контроля развития», в отношении которых могут оцениваться предлагаемые разработки.Зонирование территорий в жилые, коммерческие, промышленные, сельские и другие зоны также достигается с помощью Планов развития.

В соответствии с новым Законом о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 года планы развития будут постепенно заменены положениями в соответствии с Кодексом планирования и проектирования. В разделе 66 нового Закона о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 года говорится, что Кодекс планирования и проектирования будет, среди прочего:

• Указать политику и правила для управления развитием в зонах совета;
• Определить и установить классификации для различных видов землепользования;
• Поддержка адаптивного повторного использования зданий и мест, где это необходимо; и
• Определить стандарты дизайна для общественных мест.

План развития может относиться к любой географической части штата и в большинстве случаев относится к районам совета. Планы развития разрабатываются или изменяются советами для своих областей, хотя Закон о развитии 1993 года (SA) содержит положения, позволяющие министру подготовить План развития при некоторых обстоятельствах.

Планы развития

доступны для ознакомления или покупки в офисах Совета или на сайте http://www.planning.sa.gov.au. Следует отметить, что из-за слияния и реструктуризации совета многие Планы развития теперь относятся к областям, которые больше не охватывают весь местный совет.Это означает, что если ваш совет недавно объединился, вам, возможно, придется поискать под названием предыдущего совета, чтобы найти план развития.

Участие общественности в изменениях плана развития

Закон о развитии 1993 года (SA) содержит процедуры внесения поправок в планы развития. Эта процедура включает общественный вклад через возможность делать представления, а также роль Комитета по экологическим ресурсам и развитию Парламента для парламентского контроля.Закон также требует от советов проводить периодические проверки любого Плана развития, который применяется в его области. Процессы внесения специальных поправок и периодического пересмотра Планов развития аналогичны.

Формальное участие общественности в изменении или пересмотре Плана развития состоит из права подать письменное заявление и посетить открытое слушание, созванное местным советом или министром для обсуждения предлагаемых изменений. Период подачи заявок и дата публичного слушания должны быть объявлены в газете.Любые представленные материалы становятся публичными документами и могут быть проверены в офисах совета, поэтому важно избегать высказывания в заявлении чего-либо, что может быть истолковано как клеветническое.

Члены сообщества довольно редко обращают внимание на поправки к Плану развития, но при этом открыто заявляют о своей оппозиции конкретным разработкам. Во многих случаях такой ситуации можно было бы избежать, если бы члены сообщества участвовали в более ранних решениях о зонировании или целях в плане развития, а не пытались спорить с конкретным событием после его объявления.Например, если среди соседей существует обеспокоенность по поводу предложения о зонировании определенной земли от «легкой» до «общей» промышленности, то эти проблемы лучше решать в процессе внесения поправок в План развития, а не пытаться бросить вызов отдельным фабрикам, которые стремятся установить в новой зоне. После того, как повторное зонирование прошло, обычно будет слишком поздно утверждать, что зонирование неуместно или что оно отрицательно влияет на местное благоустройство .

Закон о разработке 1993 года (SA) предусматривает, что «разработка не может быть предпринята, если разработка не является утвержденной разработкой» [s 32].Однако не все действия или действия, связанные с землей, рассматриваются как «развитие», и не всякое развитие требует официального одобрения. Соответственно, важно понимать юридическое значение слова «развитие».

Девелопмент определен в Акте [s 4] в очень широких терминах и включает строительные работы, изменение в использовании земли, рубку, повреждение или вырубку значительных деревьев и разделение земель. Строительные работы включают в себя строительство, а также снос или удаление здания.Закон в настоящее время охватывает все эти широко разрекламированные споры с участием разработчиков, которые пытались снести существующие здания или сооружения до получения разрешения на планирование. Изменение в использовании земли составляет развитие, даже если никакие строительные работы не предпринимаются. Например, изменение использования дома с места жительства на ресторан или врачебную операцию будет представлять собой развитие.

Определение « земли » в соответствии с Законом включает землю, покрытую водой. Как следствие, такие вещи, как плавучие дома и понтоны, пришвартованные постоянно, подпадают под определение «развития».

Он также включает в себя акты или действия, которые, согласно Правилам, являются развитием. Это означает, что для выяснения своих прав и обязанностей необходимо обратиться к Правилам развития 2008 (SA), а также к Акту. Если вы сомневаетесь, обычно безопаснее всего поговорить с вашим местным советом о ваших планах, чтобы выяснить, необходимо ли официальное одобрение разработки.

Соответствующим органом, принимающим решения о разработке, будет либо местный совет, в районе которого предполагается проведение разработки, либо Комиссия по оценке развития (DAC).DAC — это специальный государственный орган, ответственный за определенные виды развития или развития в определенных областях. DAC также является соответствующим органом, если местный совет сам является разработчиком или имеет конфликт интересов в процессе разработки. В подавляющем большинстве случаев соответствующим органом власти будет местный совет. Закон о разработке 1993 года (SA) и Регламент развития 2008 года (SA) устанавливают различные обстоятельства, в которых DAC или местный совет несут ответственность за конкретное развитие (см. Регламент — Приложение 10).Примеры ситуаций, когда ЦАП был бы соответствующим органом:

• большинство разработок, предпринятых Жилищным фондом и Городским земельным фондом
• некоторые заявления о разделе земли
• морская аквакультура
• строительство зданий (кроме жилищ) в большей части зоны холмов
• новых торговых комплекса, где общая арендуемая площадь магазина превысит 2000 кв.м

Если DAC является соответствующим органом и предложение включает строительные работы, DAC может передать строительные аспекты оценки совету или частному сертификатору [Закон о развитии 1993 (SA) SS 34 (2) (c) или (d) ].

В соответствии с Законом о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 года (SA) Комиссия по оценке развития (DAC) будет постепенно ликвидирована и заменена Комиссией по государственному планированию. Эти изменения, вероятно, вступят в силу в сентябре 2020 года, когда будет завершено постепенное внедрение новой системы планирования.

Определив, в какой орган следует направлять заявку, необходимо выбрать соответствующий тип заявки. Заявитель для получения разрешения на разработку может запросить все требуемые согласия «одним ударом», но это не является обязательным требованием [Закон о развитии 1993 (SA) s 33 (2)].Кандидат может, например, только попытаться, чтобы соответствующий орган оценил ее или его развитие в соответствии с Планом развития, и в этом случае будет предоставлено только «предварительное согласие на План развития». Этот процесс оценивает совместимость разработки с выбранным сайтом. Это не смотрит на подробные планы строительства. В то же время (или позже) заявитель может обратиться за «согласием временных строительных норм». Это включает в себя подробный анализ планов строительства на соответствие «Строительным правилам», который в основном состоит из Строительного кодекса Австралии, с некоторыми местными изменениями.

Заявка на утверждение разработки должна сопровождаться тремя копиями планов, чертежей и других документов, необходимых для оценки предложения. Для заявлений о разделе земли требуется девять экземпляров [см. Регламент развития 2008 (SA) r 15]. Большинство советов имеют форму, сопровождаемую соответствующей пошлиной, которая состоит из платы за помещение и «платы за оценку плана развития», которая рассчитывается на основе денежной оценки развития. Другие сборы уплачиваются за подразделения и разрешения на строительство, [см. Таблицу 6 «Правила развития 2008» (SA)].

В тех случаях, когда предлагаемая разработка оценивается по Плану развития, применяются различные правила в зависимости от того, относится ли разработка к типу, описанному как «отвечающая требованиям разработка», «не отвечающая требованиям разработка» или «заслуга развития».

Категории развития

Complying Development

Соответствующая разработка, по существу, предусматривает оценку предложения в виде галочки по ряду критериев. План развития Согласие будет предоставлено, если предложение будет указано в качестве соответствующего Плану развития или Приложению 4 Регламента развития 2008 года [Закон о развитии 1993 (SA) s 35 (1) и Регламент развития Приложения 2008 (SA) Приложения 4] и находится в зоне, где применяется соответствующая разработка и соответствует всем требуемым стандартам (контроль производительности) для такого рода соответствующей разработки.

Примеры соответствия разработки:

• определенные навесы для автомобилей, гаражи, хозяйственные постройки и одноэтажные дома, дополнения и изменения
• работы в здании, которое не увеличивает общую площадь внутреннего этажа
• снос и удаление здания и замена его в течение трех лет на здание, по существу, в одном и том же месте и имеющее практически одинаковую планировку и внешний вид (при условии, что оно не находится в городе Аделаиде, местах наследия или заповедных зонах.)
• определенные новые отдельно стоящие и двухквартирные дома (не относится к наделам боевого топора)

Важно понимать, что в соответствии с Законом о разработке 1993 года (SA), даже если разработка является соответствующей разработкой, разработчику все равно необходимо подать официальное заявление на утверждение разработки. Эти вопросы должны быть утверждены не более 35 рабочих дней с момента подачи заявления, если все условия соблюдены. Обычно выполнение развивающей оценки занимает 10 рабочих дней.

Несоответствующее развитие

Если разработка описана в Плане развития или в Регламенте развития 2008 (SA) как «не соблюдающие», соответствующий орган может:

• отклоняет заявку, не рассматривая ее, и в этом случае нет права на апелляцию от заявителя [Закон о развитии 1993 (SA) s 39 (4) (d)]
• решает приступить к его оценке, и в этом случае в рамках своей оценки соответствующий орган потребует от заявителя Заявление о действии .

Это заявление о действии должно включать:

• описание предложения, соответствующие положения Плана развития и степень, в которой предложение соответствует Плану развития, и
• оценка ожидаемого социально-экономического и экологического воздействия развития на его местность [Закон о развитии 1993 (SA) s 35, Регламент развития 2008 (SA) r 17].

Поскольку несоответствующие разработки могут быть противоречивыми или иметь потенциально неблагоприятное воздействие на местную среду, несоответствующее развитие не должно быть предоставлено согласие, если только местный совет и DAC не согласны.Кроме того, если КСР является соответствующим органом, министр по планированию также должен согласиться [Закон о развитии 1993 (SA) s 35 (3)].

‘Заслуга’ разработка

Часто в Плане развития не указывается конкретная форма развития как соответствующая или не соответствующая. В этих случаях соответствующий орган должен рассматривать каждое развитие по существу с учетом целей и принципов контроля развития, изложенных в Плане развития.

Код жилой застройки

В 2009 году вступил в силу новый Кодекс жилой застройки.Кодекс охватывает разработку, не подлежащую уплате, создает новую категорию разработки, требующую согласия 9009 только на , и расширяет типы разработки, относящиеся к категории

.

Освобожденная разработка

Освобожденная разработка не требует оценки или одобрения разработки. Он включает в себя небольшие жилые комплексы, которые домовладельцы обычно предпринимают для улучшения своей недвижимости. Например, навесы площадью до 15 квадратных метров (с некоторыми условиями), перголы (с некоторыми условиями, в том числе без жесткой крыши), палубы на высоте не более 50 см над землей (с некоторыми условиями), парусные шторы до 20 квадратных метров и не выше 3 метров (с некоторыми условиями), резервуары для воды до 10 квадратных метров (с некоторыми условиями), рулонные двери (с некоторыми условиями) и заборы до 2.1 метр в высоту (с некоторыми условиями).

Освобождение от разработки применимо в большинстве районов Южной Австралии, за исключением зон затопления, зоны лица Хиллс и районов наследия.

Разработка, требующая только согласия на строительство

В целях безопасности некоторые разработки требуют только согласия на строительство. Они включают в себя навесы для автомобилей на 40 квадратных метров (с некоторыми условиями), навесы 15-40 квадратных метров (с некоторыми условиями), веранды (с некоторыми условиями), бассейны и спа-салоны (с некоторыми условиями), парусные шторы 20-40 квадратных метров и не выше 3 метров (с некоторыми условиями) и солнечные батареи (с некоторыми условиями).

Опять же, это относится к большинству районов Южной Австралии, за исключением зон затопления, зоны лица Хиллс и районов наследия.

Для этих разработок существует максимум 25 рабочих дней.

Консультация с другими агентствами

Зачастую местный совет или КСР должны узнать мнение таких учреждений, как Управление по охране окружающей среды (EPA), Комиссар автомобильных дорог или Совет по защите побережья, прежде чем принимать решение [Закон о развитии 1993 (SA) s 37 (1) (b) и Приложение 8, Правила развития 2008 (SA)].Реферальное агентство может запросить у заявителя дополнительные документы или информацию до рассмотрения заявки.

В некоторых случаях эти справочные органы имеют право вето на разработку, имея возможность направить отказ в заявке или настаивая на строгих условиях. В других случаях орган направления может только предложить соответствующее решение или условия, к которым соответствующий орган должен «иметь отношение».

Направления, данные соответствующим органам справочными органами, могут быть предметом апелляции , однако апелляции не разрешены в отношении указаний, данных Комиссаром автомобильных дорог (фактически Transport SA) в отношении событий на главных дорогах или вблизи них [Закон о развитии [Закон о развитии] 1993 (SA) s 37 (5) (b), r 31 и Регламент разработки Списка 8 2008 (SA)].

Закон о развитии 1993 года (SA) устанавливает три категории развития для целей консультаций и публичного уведомления [s 38 (1)]. Эти категории важны, поскольку они определяют, будет ли информация о предлагаемом проекте и как она доступна соседям и другим потенциально заинтересованным лицам. Категоризация развития также определяет, возможна ли «третья сторона» (например, сосед) , апелляции . План развития или Регламент развития 2008 (SA) могут относить форму разработки к категории 1, категории 2 или категории 2А.Все, что не отнесено к категориям 1, 2 или 2A, рассматривается как категория 3 [Закон о развитии 1993 s 38 (2) (a) и (b)]. Списки разработок категорий 1 и 2 содержатся в Регламенте развития Списка 9 2008 года.

Категория 1 развития может быть:

• любое развитие, указанное в качестве соответствующего развития в Плане развития

Поскольку разработки категории 1 обычно наименее противоречивы, публичное уведомление о приложениях для разработки не требуется, и никаких официальных консультаций с соседями или другими заинтересованными сторонами не требуется.Если разработка одобрена, апелляции «третьей стороны» (например, соседей) на это решение не принимаются. На практике некоторые советы уведомляют соседей о событиях категории 1 из вежливости. Тем не менее, они не обязаны делать это, и даже если они делают, никаких прав на апелляцию не существует.

Категория 2 и разработки 2A :

В заявках на разработку категорий 2 и 2А владелец и арендаторы смежной земли должны направлять уведомление, описывающее разработку, идентифицирующую землю и указывающую, является ли она несоответствующей разработкой [Закон о разработке 1993 года ( SA) s 38 (3a) и (4)].Прилегающая земля включает в себя примыкающую землю, а также землю, которая находится на расстоянии не более 60 метров и отделена только дорогой, водотоком или заповедником [Закон о развитии 1993 (SA) s 4]. Лица, которые получают уведомление о разработках категорий 2 и 2A, имеют право сделать письменное представление и могут (по усмотрению соответствующего органа) также сделать устное представление за или против развития [Закон о развитии 1993 (SA) s 38 (3а) и (10)]. Нет сторонних прав на апелляцию.

В заявках на разработку категории 3 уведомление должно быть направлено смежным владельцам и арендаторам, а также тем, которые, по мнению соответствующего органа, окажут значительное влияние на предлагаемую разработку. Кроме того, широкая общественность должна быть уведомлена путем публикации уведомления в местной или общегосударственной газете [Development Act 1993 (SA) s 38 (5)]. В уведомлении или объявлении в газете должно быть указано, где могут быть проверены копии заявки на разработку, а также дата подачи заявлений [Регламент разработки 2008 (SA) рег. 33 (1)].

После того, как уведомление о заявке на разработку категории 2, 2A или 3 опубликовано или передано лицу, любое представление должно быть подано в соответствующий орган в течение десяти рабочих дней. Просроченные заявления не должны учитываться соответствующим органом при принятии решения . Кроме того, , , любое лицо, представившее позднее представление о разработке категории 3, не будет иметь права на апелляцию без получения специального разрешения от Суда.После закрытия представлений заявителю предоставляется еще 10 дней для ответа на поднятые вопросы, хотя этот срок может быть продлен соответствующим органом.

При представлении, как правило, целесообразно ограничить поднятые вопросы вопросами «планирования». Помните, что копии всех представлений направляются заявителю для ответа. Во избежание возможности судебного разбирательства по делу о клевете в судебных разбирательств по делу (которое происходило в других штатах и ​​находилось под угрозой в Южной Австралии), безопаснее всего придерживаться таких вопросов, как воздействие на окружающую среду, благоустройство , дорожное движение и т. Д.а не личность или характер заявителя.

Права на апелляцию

Нет права на апелляцию в случае разработок категорий 2 и 2А. В случае заявок на разработку категории 3 соответствующий орган должен уведомить лиц, делающих заявления, в течение пяти рабочих дней с момента принятия решения и об их праве на апелляцию. Любая апелляция должна быть начата в течение пятнадцати рабочих дней с даты принятия решения. Если апелляция подана, суд должен уведомить заявителя, который становится стороной апелляции.Решение соответствующего органа не вступает в силу до окончательного определения апелляции.

Основные разработки (и ОВОС)

Закон о развитии 1993 года (SA) предусматривает, что министр планирования может непосредственно контролировать оценку событий, имеющих важное экологическое, социальное или экономическое значение, объявляя такое развитие событий основным событием . После того, как такое заявление сделано, губернатор (по сути, государственный кабинет) осуществляет процесс принятия решений, а инициатор и Государственный департамент планирования и местного самоуправления (Planning SA) проводят оценку [с. 46].

После того, как министр принял решение объявить о крупном развитии, ответственность за принятие решения снимается с местного совета или комиссии по оценке развития. Министр может даже «вызвать» разработку из совета или КСР в любое время до принятия решения.

Первым шагом в оценке важного события является Комиссия по оценке развития, которая разрабатывает руководящие принципы и рекомендует министру уровень оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС), который должен быть необходим для разработки.Это:

• EIS (Заявление о воздействии на окружающую среду) — наиболее подробная форма оценки, которая включает в себя право общественного обсуждения и общественных собраний для объяснения предложения по развитию
• PER (Отчет о состоянии окружающей среды) — это включает в себя менее детальную оценку, но включает права на общественное обсуждение и публичные собрания
• DR (Отчет о разработке) — это включает в себя только описание и анализ общих проблем, связанных с разработкой, и имеет более короткий период общественного обсуждения (3 недели вместо 1 месяца) и не содержит открытых заседаний

Прежде чем давать рекомендации министру об уровне оценки и объеме вопросов, которые должны быть рассмотрены при оценке, Комиссия по оценке развития должна искать публичные представления посредством рекламных объявлений в газетах.

После того, как уровень и область ОВОС были установлены, инициатор готовит EIS (или PER, или DR), который размещается на публичной выставке, чтобы дать возможность заинтересованным членам сообщества прокомментировать. Затем идет процесс внесения поправок (если требуется), прежде чем министр подготовит «Отчет об оценке». В конечном счете, решение принимает губернатор, утверждать или нет разработку и если да, то при каких условиях. Достигая своего решения, Губернатор не связан Планом развития так же, как связаны Советы и КСР (то есть не принимать решение «серьезно расходящееся с Планом развития»).Это означает, что ограничения зонирования (такие как Зона лица Хиллз) могут быть отменены для крупных разработок. Единственное обязательство губернатора в отношении правил зонирования — «учитывать» эти правила.

Другие аспекты процедуры оценки Major Development, которые отличаются от «обычных» разработок, заключаются в том, что у лица, делающего «представление» (представление), нет законного права выступать с этим представлением на открытых собраниях. Кроме того, Губернатор не обязан принимать во внимание публичные представления при принятии решения.На самом деле, губернатору даже не нужно «учитывать» эти представления. На практике все публичные представления «фильтруются» через бюрократию планирования до достижения уровня принятия политических решений. С другой стороны, губернатор будет учитывать стратегию планирования для Южной Австралии — документ государственной политики, который обычно не упоминается в оценке развития, а также политику охраны окружающей среды в соответствии с Законом об охране окружающей среды 1993 года (SA) .

После принятия решения не имеет права обжаловать какой-либо стороной против этого решения.Кроме того, нет права оспаривать какие-либо аспекты процесса оценки или принятия решений в суде, даже в связи с несоблюдением правительством своих собственных законов [Development Avt 1993 (SA) s 48E].

,

Планирование землепользования (эссе)

В 1973 году Орегон сделал новаторский шаг в планировании землепользования. Законопроект о сенате штата Орегон, подписанный 29 мая 1973 года, создал институциональную структуру для планирования всего штата. Требовалось, чтобы каждый город и округ Орегона подготовили комплексный план в соответствии с набором общих государственных целей. Сохраняя принцип местной ответственности за решения о землепользовании, он одновременно установил и определил более широкий общественный интерес на государственном уровне.Система Орегона, контролируемая Комиссией по сохранению и развитию земель, была попыткой объединить лучшие из этих двух подходов к планированию землепользования. Само существование системы планирования Орегона помогло вдохновить и оправдать подобные программы в других местах. Его детали были изучены, скопированы, изменены, а иногда и отклонены, поскольку Флорида, Нью-Джерси, Джорджия, Вашингтон, Мэриленд и другие штаты рассматривали системы государственного планирования «второго поколения».

Законы о раннем землепользовании

Когда законодательный орган принял законопроект 100 Сената, формальному планированию землепользования в Орегоне было немногим более пятидесяти лет.Первоначальное законодательство штата о планировании в 1919 и 1923 годах дало городам право разрабатывать планы и правила землепользования. На референдуме 1920 года избиратели Портленда узко отклонили общегородское зонирование в соответствии с первым разрешающим актом. Четыре года спустя они в подавляющем большинстве одобрили более простое постановление о зонировании. Планирование оставалось исключительно городской функцией до 1947 года, когда законодательный орган распространил аналогичные полномочия на округа в ответ на хаотический рост городских периферийных районов в годы бума Второй мировой войны.Округам было разрешено создавать комиссии по планированию, которые могли бы рекомендовать «схемы развития» (переименованные в «комплексные планы» после 1963 года). В отличие от городов, округа должны были разработать зонирование и другие правила для выполнения своих планов.

Беспокойство в связи с беспорядочным ростом, которое привело к планированию графств в 1940-х годах, переросло в серьезные опасения по поводу разрастания пригородов, так как Орегон начал быстро расти в 1960-х годах. К концу этого десятилетия жители долины Уилламетт от Юджина до Портленда рассматривали разрастание гораздо шире как экологическую проблему, которая тратит впустую незаменимые пейзажи, сельскохозяйственные угодья, древесину и энергию.Рост метрополии был явно связан с болезненным примером южной Калифорнии. Губернатор Том Макколл подытожил опасения многих своих избирателей в январе 1973 года, когда он говорил с законодательным собранием штата Орегон о «бесстыдной угрозе для окружающей среды и всего качества жизни — беспрепятственного опустошения земли» и указал пальцем на пригородную урбанизацию и второй дом развития.

Первоначальный импульс государственному законодательству в области землепользования исходил от фермерских хозяйств, а не от городов.Центром беспокойства была Долина Уилламетт длиной в сто миль, где синяя баррикада Побережья с одной стороны и высокие конусы Каскадов с другой напоминали жителям, что земля ограничена. Первые шаги на пути к идее «исключительного сельскохозяйственного использования» в период с 1961 по 1967 годы заключались в законодательных мерах по установлению ставки налога на сельскохозяйственные земли по стоимости аренды земли — фактически по ее производительной способности как сельскохозяйственной земли, а не по сравнительным данным о продажах, которые может отражать спрос на пригородное развитие.Конференция «Долина Уилламетт. Каково наше будущее в землепользовании?» Проведенный в начале 1967 года, он распространил информацию о городской нагрузке на сельскохозяйственную базу Орегона. Законодательный Временный комитет по сельскому хозяйству отреагировал на принятие ключевых членов из числа фермеров штата Орегон, разработав предложение, которое стало сенатским законопроектом № 10, первым обязательным законодательством штата Орегон.

Сенатские векселя 10 и 100

Принятый в 1969 году, SB 10 требовал от городов и округов подготовки комплексных планов землепользования и постановлений о зонировании, которые соответствовали десяти широким целям.Крайний срок — 31 декабря 1971 года. Однако в законодательстве не было установлено механизмов или критериев для оценки или координации местных планов, что позволило некоторым округам выбрать формальное соответствие. Успешная кампания по переизбранию Маккола в 1970 году потребовала усиления SB 10. В то же время 55 процентов избирателей штата поддержали закон на референдуме.

Законодательный орган штата Орегон действовал в 1973 году, чтобы исправить недостатки в законе 1969 года. Спонсированный государством доклад ландшафтного архитектора Сан-Франциско Лоуренса Халприна под названием «Долина Уилламетт: выбор на будущее» помог подготовить почву осенью 1972 года.Макколл поднял занавес в январе 1973 года с обращением к законодательному органу. «Существует бесстыдная угроза для нашей окружающей среды, — сказал он, — и для всего качества жизни … беспрепятственное опустошение земли. Подразделения шалфея, прибрежная кондомания и неистовое буйство пригородов в долине Уилламетт — все это угрожает». чтобы высмеять статус штата Орегон как экологической модели для нации. Нам крайне необходимы государственная политика в области землепользования, новые законы о разделе и новые стандарты для планирования и зонирования по городам и округам.Интерес штата Орегон к сегодняшнему и будущему должен быть защищен от захватывающих пустошей земли ». Большая заслуга в прохождении SB 100 достается сенатору Гектору Макферсону, фермеру в округе Линн, который убежден в необходимости отгородиться от пригорода. вся долина. Опираясь на свой опыт работы в Комиссии по планированию округа Линн, он подчеркнул важность общегосударственной программы планирования для защиты и расширения инвестиций в сельское хозяйство. Когда руководство законодательного органа 1971 года заблокировало формирование официального временного комитета по изучению, Макферсон работал с Макколом создать неформальный «Комитет по политике в области землепользования», чтобы предложить пути улучшения SB10.Члены представляли офис губернатора, экологические группы и бизнес-организации.

При разработке нового законодательства члены комитета в значительной степени опирались на книгу Фреда Босселмана и Дэвида Кэллиса «Тихая революция в контроле за землепользованием» , опубликованную для федерального Совета по качеству окружающей среды в 1972 году. В томе описаны государственные программы землеустройства на Гавайях. и Вермонт и ряд государственных усилий по защите таких экологически чувствительных земель, как водно-болотные угодья Массачусетса и прибрежные районы Висконсина.Возможно, центральным посланием для тех, кто разрабатывал законодательство штата Орегон, была необходимость в государственных программах, направленных на продолжение местного участия.

Окончательный вариант прошел через обе палаты законодательного органа в удобном порядке в мае 1973 года. В общей сложности сорок девять из шестидесяти законодателей из округов долины Уилламетт проголосовали за SB 100. Только девять из их 30 коллег из прибрежных и восточных округов согласились , Законодательство создало Комиссию по сохранению и развитию земель (LCDC), чтобы контролировать соответствие местного планирования целям штата.Комиссия состоит из семи членов, назначаемых губернатором на четырехлетний срок и утверждаемых сенатом штата. Один член назначается от каждого из пяти округов Орегона и двух от штата в целом. По крайней мере один, но не более двух членов должны быть из округа Малтнома, крупнейшего и самого городского округа штата. По крайней мере, один член должен быть избранным должностным лицом города или округа на момент назначения. Поддержка персонала для ЖКЦ и программы планирования осуществляется Департаментом охраны и развития земель.

В качестве своей первой задачи новый LCDC переписал цели государственного планирования в 1974 году после десятков семинаров по всему штату. Десять целей законодательства 1969 года были сделаны более четкими и точными, и были добавлены четыре новые цели. Все четырнадцать целей были приняты в декабре 1974 года. В декабре 1975 года была добавлена ​​дополнительная цель по Зеленой дороге реки Уилламетт, а в декабре 1976 года были добавлены четыре цели, посвященные вопросам прибрежной зоны (см. Законопроект 100 Сената).

Орегонская программа землепользования созрела между 1974 и 1982 годами.Реализация требует процедурных нововведений. LCDC определил формальный процесс «подтверждения», чтобы удостоверить, что местные планы действительно достигли государственных целей. Он также определил требование «периодического пересмотра», чтобы убедиться, что планы были адаптированы к изменяющимся обстоятельствам. Законодательный орган учредил Апелляционный совет по землепользованию (LUBA) в качестве специализированного трибунала для рассмотрения все более сложных деталей законодательства и дел о землепользовании. Первые местные планы были признаны в 1976 году, последние почти десятилетие спустя.

Экономические дебаты

Программа также пережила три проблемы референдума, получив одобрение избирателей с разницей в 57–43 процента в 1976 году и в 61–39 процентов в 1978 году. Поддержка была самой сильной в Портленде, Салеме и Юджине. В 1978 году программа LCDC также получила поддержку вдоль северного побережья и в южно-центральных округах, где быстрое развитие рекреационной сферы привело к возникновению проблем городских служб на местах.

Во время депрессии 1981-82 гг., Однако, LCDC стал объектом частых жалоб на то, что требования планирования препятствовали экономическому развитию.Противники системы государственного планирования в ноябре 1982 года объявили меру против LCDC, призывающую к отмене LCDC, возвращению всех полномочий по планированию землепользования в населенные пункты и сохранению государственных целей исключительно в качестве руководства. В редакционной дискуссии обсуждались экономические последствия планирования на уровне штата, при этом большинство газет соглашались с мнением о том, что планирование на уровне штата фактически стимулировало экономическое развитие, требуя назначения промышленных земель, стимулируя туризм и позволяя крупным корпорациям строить планы на долгосрочную перспективу.Целевая группа, возглавляемая аграрным специалистом из Уматиллы Стаффордом Ханселом, заслушала показания более четырехсот орегонцев и сообщила, по сути, те же выводы губернатору Вику Атье. Результаты выборов показали те же региональные разногласия, что и раньше, с большей частью оппозиции из ранчо округов в юго-восточном углу штата и из неуклюжих округов в юго-западном углу.

Референдум 1982 года был последним всесторонним усилием изменить систему планирования Орегона в течение почти двух десятилетий.Экономический спад в штате в период с 1980 по 1986 год означал небольшой спрос на новое жилье и небольшое давление на переустройство земель, в результате чего предположения большинства местных планов не подвергались сомнению. Законодательный орган также пытался притупить потенциальную оппозицию системе Орегон, разработав альтернативные процедуры для определения местоположения спорных общественных объектов, таких как тюрьмы.

Права на жилье и собственность

Основной сферой, в которой система Орегона занимается социальными вопросами, является жилье.Отражая сильный интерес в 1970-х годах к политике «справедливой доли» в жилищной политике, которая пыталась распределить жилье с низким доходом по всей столичной области, цель 10 требует, чтобы юрисдикции предоставляли «соответствующие типы и количества земли … необходимые и подходящие для жилья, которое соответствует жилищные потребности домохозяйств всех уровней дохода «. В раннем утверждении своей власти, LCDC запретил небольшому городку Дарем в округе Вашингтон переводить всю свою многосемейную зону на одну семью.Город Милуоки столкнулся с проблемами, пытаясь установить более строгие стандарты пересмотра для квартир, чем для отдельных домов. В 1982 году небольшой пригородный муниципалитет Портленда Хэппи-Вэлли стал испытательным примером, когда LCDC распорядился, чтобы он планировал значительно более высокую плотность проживания, чем желали его жители.

Орегонское планирование землепользования было моделью для других штатов в 1980-х и 1990-х годах. Орегонцы были ключевыми игроками в национальных коммуникационных сетях по государственному планированию, причем особенно важную роль играли сотрудники группы по защите прав землепользования «1000 друзей Орегона».Некоторые аспекты государственного устройства были особенно «экспортируемыми». К ним относятся его акцент на определенность и своевременность процедур; требование соответствия между местными планами и государственными стандартами; его использование городских границ роста; и его акцент на защите ресурсов земли и доступного жилья.

В ноябре 2000 г., однако, 53 процента избирателей штата Орегон одобрили Меру 7. Эта поправка к конституции штата требовала правительственной компенсации за любую потерю потенциальной стоимости имущества из-за государственных или местных нормативных актов, влияющих на использование земли (что делает ее нацией). самая строгая мера прав собственности).Вне метрополий проголосовали за эту меру, поэтому он также получил существенную поддержку в пригородных округах Портленда. Это может быть воспринято как отражение национальной тенденции к свободным рыночным ценностям и как признак разочарования системой планирования со все более сложными наборами правил. Мера 7 так и не вступила в силу, потому что Верховный суд штата Орегон отменил голосование по техническим причинам, что одновременно внесло поправки в более чем один пункт конституции штата.

Из-за судебного иска и из-за того, что законодательный орган не смог разработать приемлемую меру замены, защитники прав собственности включили в бюллетень Меру 37, на этот раз структурировав ее как простое законодательство, а не конституционную поправку. Мера была принята в подавляющем большинстве случаев в ноябре 2004 года. Она требует, чтобы местные органы власти, по требованию владельца недвижимости, отказывались от правил, введенных после самой последней передачи права собственности, или выплачивали компенсацию за потерянную стоимость. В ответ законодательный орган поместил Меру 49 в бюллетень для голосования в ноябре 2007 года, чтобы уточнить технические моменты и частично ограничить применимость Меры 37.

---

Map It

---

Дальнейшее чтение

Эбботт, Карл, Дебора Хоу и Си Адлер, ред., Планирование Орегонского пути: двадцатилетняя оценка. Корваллис: издательство Орегонского государственного университета, 1994.

Эбботт, Карл, Дебора Хоу и Си Адлер. Тихая контрреволюция в регулировании землепользования: истоки и влияние меры штата Орегон 7. Дебаты по жилищной политике (2004)

DeGrove, Джон. Планирование, политика и политика: разумный рост в Штатах . Кембридж, Массачусетс: Линкольнский Институт Земельной Политики, 2005.

Джадд, Ричард и Кристофер Бич. Природные состояния: окружающая среда в штате Мэн, Орегон и Нация . Washington D.C .: Ресурсы для будущего, 2003.

Knaap, Gerrit, and Arthur C. Nelson, Регулируемый ландшафт: уроки государственного планирования землепользования из Орегона . Кембридж, Массачусетс: Линкольнский Институт Земельной Политики, 1992.

---

Автор

,

классов использования | Изменение использования

Приказ 1987 года «Планирование городов и деревень (классы использования)» (с изменениями) объединяет использование земли и зданий в различные категории, известные как «классы использования», которые подробно описаны ниже.

«Изменение использования» может происходить в одном и том же классе использования или из одного класса использования в другой.

В зависимости от специфики любого предлагаемого изменения использования, включая любые строительные работы, связанные с предложением, может потребоваться заявка на разрешение на планирование или предварительное одобрение.

Соответствующие строительные нормы и правила должны быть рассмотрены для любого предлагаемого изменения использования.

Часть A

• A1 Магазины — Магазины, розничные склады, парикмахерские, гробовщики, бюро путешествий и билетных касс, почтовые отделения, зоомагазины, сэндвич-бары, выставочные залы, пункты проката товаров для дома, химчистки, похоронные бюро и интернет-кафе
• A2 Финансовые и профессиональные услуги — Финансовые услуги, такие как банки и строительные общества, профессиональные услуги (кроме медицинских и медицинских услуг), включая агентства по недвижимости и трудоустройству.Он не включает в себя букмекерские конторы или пункты выдачи ссуд в день платежа — теперь они классифицируются как «sui generis» (см. Ниже)
.
• A3 Рестораны и кафе — Для продажи продуктов питания и напитков для потребления в помещениях — рестораны, закусочные и кафе
• A4 Питьевые заведения — Публичные дома, винные бары или другие питьевые заведения (кроме ночных клубов), включая питьевые заведения с расширенным обеспечением продовольствием
• A5 Еда на вынос горячей еды — Для продажи горячей еды для потребления вне помещения.

Часть B

• B1 Business — Используется в жилом районе без ущерба для его удобства. Этот класс состоит из трех частей:
  • B1 (a) Офисы — кроме использования в пределах класса A2 (см. Выше)
  • B1 (b) Исследования и разработки продуктов или процессов
  • B1 (c) Промышленные процессы
• B2 Общепромышленные — Используются для промышленных процессов, кроме тех, которые подпадают под класс B1 (исключая сжигание, химическую обработку или захоронение отходов или опасные отходы)
• B8 Хранение или распределение — В этот класс входит хранение на открытом воздухе.

Часть C

• C1 Hotels — Отели, пансионаты и пансионаты, в которых не предоставляется значительный элемент ухода (за исключением общежитий)
• C2 Жилые учреждения — Жилые дома, больницы, дома престарелых, интернаты, жилые колледжи и учебные центры
• C2A Безопасное жилое учреждение — Использование для предоставления безопасного жилого помещения, включая использование в качестве тюрьмы, учреждения для несовершеннолетних правонарушителей, центра содержания под стражей, безопасного учебного центра, центра содержания под стражей, центра краткосрочного содержания, безопасной больницы, безопасного размещения в местных органах власти или использовать в качестве военных казарм
• C3 Жилые дома — Этот класс состоит из трех частей
  • C3 (a) охватывает использование одним лицом или семьей (пара, состоящая в браке или нет, лицо, связанное друг с другом с членами семьи одного из супружеских пар, которые рассматриваются как члены семьи другого) , работодатель и некоторые домашние работники (такие как помощница по хозяйству, няня, медсестра, гувернантка, слуга, шофер, садовник, секретарь и личный помощник), опекун и лицо, получающее уход, а также приемный родитель и приемный ребенок
  • C3 (b) охватывает до шести человек, живущих вместе как одно домашнее хозяйство и получающих уход e.грамм. поддерживаемые схемы жилья, например, для людей с нарушениями обучения или проблемами психического здоровья
  • C3 (c) позволяет группам людей (до шести) жить вместе как одно домашнее хозяйство. Это позволяет тем группам, которые не подпадают под определение CM HMO, но которые относятся к предыдущему классу использования C3, должны быть предусмотрены, т. Е. Небольшая религиозная община может попасть в этот раздел, как и домовладелец, живущий с квартиросъемщиком
  .
• C4 Многоквартирные дома — Небольшие общие дома, в которых проживают от трех до шести не связанных между собой лиц, как их единственное или основное место жительства, которые имеют общие удобства, такие как кухня или ванная комната.

часть D

• D1 Нежилые учреждения — Поликлиники, медицинские центры, ясли, ясли, дневные центры, школы, художественные галереи (за исключением продажи или проката), музеи, библиотеки, залы, места отправления культа, церковные залы, суд , Нежилые образовательные и учебные центры
• D2 Сборка и досуг — Кинотеатры, музыкальные и концертные залы, бинго и танцевальные залы (но не ночные клубы), плавательные ванны, катки, спортивные залы или зоны для занятий спортом в помещении или на открытом воздухе (за исключением автоспорта или где огнестрельное оружие используется).

Sui Generis

«Sui generis» — это латинский термин, который в данном контексте означает «в своем классе».

Некоторые виды использования специально исключены из классификации законодательством и поэтому становятся «sui generis». Это:

• театров
• игровые залы / центры или ярмарки
• Прачечная самообслуживания
• автозаправочных станций
• наем, продажа и / или показ транспортных средств
• предприятий такси
• складов или склад для хранения / распределения полезных ископаемых и / или разбития автомобилей
• «Работа на щелочи» (любая работа, поддающаяся регистрации на основе щелочи и т. Д.Закон о регулировании производства 1906 года (с изменениями)
• общежитий (не обеспечивающих значительного ухода)
• установок для удаления отходов для сжигания, химической обработки или захоронения опасных отходов
• розничный склад клубов
• ночных клубов
• казино
• букмекерских контор / магазинов
• зарплатных кредитных пунктов

Другие виды использования становятся «sui generis», когда они выходят за определенные пределы любого другого класса использования.

Например, C4 (Дома с несколькими жильцами) ограничен домами с числом жителей не более шести. Таким образом, дома с несколькими жильцами с более чем шестью жильцами становятся «sui generis».

,