Земля под строительство: как правильно выбрать участок
Правильно выбранный земельный участок – основа счастливого проживания в собственном доме.
Выбирая загородное жилье, важно уделять внимание не только привлекательной цене дома и внутренней отделке, но и тому, какие характеристики можно дать местности, на которой расположен особняк. Давайте поговорим о подводных камнях приобретения индивидуального жилища на лоне природы.
Ночной кошмар любого собственника – купить участок, вложить несколько миллионов в строительство дома, любовно обустроить комнаты, обжиться в них… И понять, что деньги и время потрачены на ветер. Мало кому понравится близкое соседство со свинофермой или железнодорожным полотном. Но вы всегда можете перестраховаться и заранее выяснить нюансы предлагаемой земли.
Заочное изучение кадастрового земельного участка
Первым делом необходимо узнать у продавца кадастровый номер земли, которую вы хотите посмотреть. Имея на руках номер участка, вы можете запросить кадастровую выписку на сайте https://rosreestr.net. Из выписки вы узнаете точную площадь земли, ее кадастровую стоимость, месторасположение и форму участка, вид разрешенного пользования (для строительства дома должна быть категория ИЖС или ЛПХ), назначение земель (только земли населенных пунктов, так как на землях других категорий строительство дома проблематично или запрещено), а также сведения о владельце продаваемой земли – тот ли это человек, с которым вы общаетесь по поводу продажи, и если нет – то какие он имеет правомочия на совершение сделки.Вы также можете открыть публичную кадастровую карту https://rosreestr.net/kadastrovaya-karta и увидеть изображение земли на местности и расположенные в непосредственной близости объекты. Позвоните собственнику участка, чтобы уточнить информацию о соседских постройках, на карте также можно уточнить вид разрешенного пользования каждой из них. Насторожитесь отметкам «для промышленного производства» — возможно, под вашими окнами планирует развернуться лесопилка или небольшой завод. Узнайте, что такое кадастровая карта, и для чего она нужна: https://rosreestr.net/info/publichnaya-kadastrovaya-karta-ndash-istochnik-neobhodimyh-svedeniy-o
Публичная кадастровая карта
Генеральный план муниципального образования позволит определить существующие и будущие объекты, которые также имеют значение для комфортного проживания. Если сегодня продавец предлагает вам участок в тихом сосновом бору, то уже завтра половина леса может уйти под вырубку, а на ее месте пройдет крупная магистраль или транспортная развязка. На словах собственника участка все может быть идеально, а на генплане вы сразу увидите, в чем подвох. Генеральный план можно найти на сайте администрации поселения в разделе «Документы».
Сайт администрации г. Воронеж
В отдельной вкладке вы можете ознакомиться с подробной картой городской застройки.
Генеральный план г. Воронеж
Знакомство с участком ИЖС
Отправляясь на осмотр выбранных соток, необходимо уделить внимание подъездным путям. Плохую дорогу видно сразу, но иногда затруднительно сразу дать оценку местности, по которой вы подъезжаете к дому.
Оптимальный вариант – асфальтовая дорога, следующая через весь населенный пункт к воротам загородного дома. Худший расклад ожидает с грунтовкой, которую размывает даже незначительный дождь, а весной, осенью и во время зимней оттепели дорожное покрытие превращается в непроходимое болото из вязкой грязи, камня и песка. Бетонная дорога кажется неплохим вариантом – ровная, прямая, но стыки плит вынуждают ехать медленно и осторожно, чтобы не разбить подвеску от быстрой езды.
Еще один признак хорошей дороги – расположение дорожного полотна выше уровня обочины. Чем ниже покрытие, тем сильнее оно будет со временем проседать, тем больше луж и грязи будет скапливаться, и тем сложнее проезд по ней в любое время года, а не только осенью и весной. Водные преграды в виде дамбы и небольших мостов также могут стать препятствием дачному отдыху: если возвышение от реки отделяет всего пара метров, во времена разливов водоема дорога будет затоплена, а машина рискует оказаться в реке. Вы можете выяснить ситуацию с дорогами у местных жителей, которые охотно поделятся наболевшим и расскажут про ямы, разливы и уборку снега так откровенно, как не расскажет никто.
Детальный осмотр земельного участка под строительство
Попадая на участок, осмотритесь вокруг: не пролегают ли в непосредственной близости линии электропередач, не смотрит ли на вас чей-то любопытный взгляд с балкона пятого этажа расположенной рядом многоэтажки, не шумит ли автомойка и не воняет ли конезавод? Если на первый взгляд все в порядке, и через дорогу не виднеется кладбище, можно продолжить осмотр участка. В случае обнаружения хотя бы одного из перечисленных признаков смело торгуйтесь и сбивайте цену, даже если данные факторы для вас не особо и важны.
Одновременно с понижающими цену участка критериями важно обратить внимание и на то, что может повысить стоимость каждой сотки. До 30% стоимости земли может добавить расположение рядом живописного пруда или опушки леса. Возвышенность и изолированность от сельского «муравейника» еще один фактор, влияющий на удорожание цены. Вид на горы, море, холмистая местность, экологически чистый район, в котором вы смотрите участок, тоже прибавляют тысячи к цене. Насторожитесь, если в 5-7 километрах от вас располагается заброшенная ферма или конезавод – рано или поздно он может снова начать функционировать и распространять в вашу сторону классический деревенский аромат. Еще хуже, если вместо фермы вы почувствуете запах мусоросжигательного завода или химического производства – такой участок вы вряд ли сможете в дальнейшем перепродать.
Любителям сельской тишины также следует изучить местность на предмет производителей шума, к которым относятся сельские клубы, супермаркеты и ночные кафе, поляны для пикников и пляжи с тарзанками. В таких районах и днем, и ночью в любое время года вы будете слышать громкий смех, крики и песни праздно проводящих досуг местных жителей и приезжих туристов. Лучший способ узнать о злачных местах – расспросить соседей, этот способ действует всегда верно.
Не бойтесь задавать вопросы владельцу продаваемого участка, изучать местность, казаться дотошным и занудным. Стоимость земли и вложения в строительство дома вынуждают тщательно готовиться к покупке, иначе вы можете потерять время и деньги вместо того,чтобы наслаждаться загородным отдыхом на загородной фазенде.
rosreestr.net
Выбор земельного участка
Выбор земельного участка:
В своей первой статье я постараюсь осветить очень важный вопрос: как выбрать земельный участок под строительство и на что при этом необходимо обратить внимание. Итак, приступим!
Первым очевидным критерием выбора будет конечно же цена. Тут всё просто. Чем дальше от города, чем неудобнее добираться, чем сложнее решить вопрос с инженерными сетями — тем дешевле. Так же на цену влияет статус земель: земли населённых пунктов под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) будут всегда дороже, чем земли сельскохозяйственного назначения с разрешённым видом использования «садоводство и дачное строительство». К сожалению, данное правило ценообразования не имеет исключений и если вам предлагают участок рядом с городом, с коммуникациями и развитой инфраструктурой по цене участка в садоводстве за 100 км. от КАДа – ищите подвох! На данном этапе надо чётко понимать для чего вы собираетесь строить дом: для сезонного проживания (дача) или для постоянного, круглогодичного. Нет смысла покупать землю под дачу с первым статусом – неоправданно переплатите, но для экономии средств приобрести участок в садоводстве под постоянное проживание вполне возможно. Тем более, что на сегодняшний день вполне реально даже прописаться в садоводстве – прецедентов тому уже масса. Но надо при этом учесть, что оформление постоянной регистрации в садоводстве возможно только через суд. Вам придётся доказывать, что дом построен с соблюдением всех необходимых норм и пригоден для постоянного проживания. Про это я расскажу в отдельной статье, а пока вернёмся к выбору участка. Определившись с бюджетом на покупку и со статусом земель, можно приступить к просмотру конкретных предложений. Первое, в чём необходимо убедиться – это юридическая чистота сделки и наличие/отсутствие обременений, но прежде чем погружаться в бюрократическое расследование, посмотрите участок «в натуре». Впечатление от просмотра фотографий, карт и генпланов может кардинально отличаться от впечатлений после личного посещения земли. Лучше всего покупать участок весной-летом, оптимально апрель – июнь. Зимой можно только оценить качество подъездных путей, летом же вы сможете собрать гораздо больше информации, которая поможет определиться с выбором. К сожалению, я не смогу чётко описать все юридические нюансы и тонкости проверки чистоты земельного участка, так как не являюсь специалистом в данной области, но в первую очередь надо убедиться в следующем:
· Участок размежёван (проведена процедура межевания, определены границы участка). В противном случае вам придётся делать это самостоятельно, тратить время и деньги.
· У продавца в наличии топографический и кадастровый план участка.
· Участок зарегистрирован в органах госрегистрации как собственность. Иначе вы покупаете не саму землю, а лишь право и очередь на её приватизацию.
· Продавец оформляет куплю-продажу на своё имя и является собственником.
· В выписке из ЕГРП нет информации, что на участок наложен арест или он находится в залоге.
· На участок не наложен сервитут, т.е. право прохода или проезда по нему.
· Участок свободен от задолженности по налогам.
· У участка нет обременений в виде газопровода, водопровода или линии электропередач. На участках с такими обременениями строиться запрещено.
Некоторую информацию можно почерпнуть из публичной кадастровой карты по кадастровому номеру участка, убедиться в отсутствии обременений можно взглянув на свидетельство о регистрации, которое должно быть у продавца. В остальных вопросах лучше обратиться к специалистам – юристам, занимающимися сделками с землёй и недвижимостью. Через них же лучше и составлять договор купли-продажи.
Немаловажным параметром земельного участка является его форма и площадь. С формой всё просто: для небольших участков, от 6 до 12 соток наиболее удобной будет форма, близкая к квадратной. Если участок больше чем 15 соток – форма уже не так критична. Почему так? Если участок относительно небольшой, то на нём проще разместить дом, выдержав все необходимые расстояния до других построек и границ участка. На большом участке эта проблема стоит не так остро. Вот мы плавно перешли и к вопросу о площади. Если не планируется поля для гольфа, огромного крытого бассейна во дворе или грандиозного сада, то оптимальная площадь участка приблизительно должна соотноситься с площадью будущего дома как 1:10. То есть на каждый квадратный метр площади застройки дома должно приходиться около 10 квадратных метров земли, свободной от самого дома. Исходя из этого на участке в 6 соток оптимальным будет дом, площадь застройки которого составляет около 55 кв.м. Следовательно, общая площадь такого дома при двухэтажном исполнении будет около 100 кв.м. Конечно же не нужно в точности придерживаться этих пропорций, но на небольших участках желательно что бы данное соотношение в реальности было хотя бы приблизительно выдержано.
Следующий критерий – это транспортная доступность. Если предполагается, что жить вы будете за городом, а работать в городе, то необходимо убедиться в том, что от вашего участка до города можно в любое время года без особых проблем и пробок добраться на машине, а в случае её поломки – на общественном транспорте. Эту информацию можно получить пообщавшись с потенциальными соседями автовладельцами. Так же у них можно расспросить о наличии в пределах досягаемости детских дошкольных учреждений, школ, больниц, заправок и магазинов. Вообще с будущими соседями нужно пообщаться обязательно. Вас должно интересовать следующее:
· Насколько информация о наличии водоснабжения, газа и электричества, полученная от продавца, соответствует действительности. Нет ли перебоев с водой и электричеством.
· Организован ли централизованный вывоз бытовых отходов.
· Как обстоят дела с криминальной обстановкой, бывают ли кражи, грабежи.
· Нет ли поблизости больших свалок (действующих или бывших), промышленных предприятий.
· Есть ли у кого в посёлке колодцы, и если есть, то какова глубина от поверхности земли до воды.
Если отсутствует газоснабжение и вам говорят, что газ вот-вот проведут – не очень то верьте. Может получиться так, что газ если и будет, то ждать придётся лет несколько J. Вообще это касается не только газа, но и всех недостающих инженерных сетей. Если посёлок разрастается, а выделения дополнительных мощностей по электричеству не проводилось, то может получится так, что вы не сможете пользоваться электроэнергией в полном объёме, выделенном на участок по документам. Возможны скачки и перепады напряжения, периодические отключения. Выделение дополнительных мощностей дело долгое и в некоторых районах без реконструкции сетей невозможное. В связи с вышеизложенным можно сказать, что в плане инженерных коммуникаций скорее всего вам придётся жить с тем, что имеется на данный момент. Если нет газа и централизованное отопление отсутствует, а электрических мощностей недостаточно, то организовать отопление и горячее водоснабжение будет сложнее. Если посёлок застраивается с нуля и ваш участок всего лишь несколько колышков в чистом поле – обязательно запросите у продавца документы на подключение посёлка к инженерным сетям. Как минимум должны быть получены все ТУ (Технические Условия). Если по-простому, то ТУ это такой документ, в котором сообщается о возможности (или невозможности) подключения какой-либо коммуникации, или при каких условиях данное подключение возможно. Если в ТУ на электричество написано, что подключение возможно только после реконструкции существующей подстанции – электричества в обозримом будущем скорее всего так и не будет. Если у продавца на руках есть подписанный договор на подключение и в нём прописаны конкретные сроки – это идеальный вариант. Только убедитесь, что договор подписан именно с уполномоченной организацией, а не с фиктивной «поганкой».
Очень важно уточнить, не находится ли участок в радоноопасной зоне. Радон – это бесцветный инертный радиоактивный газ, выделяющийся из почвы в некоторых регионах. Представляет опасность для человека, способствует процессам, приводящим к раку лёгкого. Звучит страшно, но пугаться не надо. Надо найти в интернете карту радоноопасных зон вашего района и, если ваш участок попадает в такую зону, указать на это проектировщикам для принятия мер по защите дома от поступления радона. Так как радон тяжелее воздуха, то он будет накапливаться в подвалах, погребах и подпольном пространстве. Основные меры по защите от радона это герметизация всех помещений, расположенных ниже отметки земли и принудительная вентиляция этих помещений. Более подробную информацию по радону легко найти в интернете, нас же сейчас должен интересовать тот факт, что наличие радона в почве это не приговор, и не повод отказываться от участка. Тем более если вы планируете дом на винтовых сваях или на столбчатом фундаменте. А вот что действительно может стать причиной отказа от покупки участка – так это наличие в почве такого вещества как бензапирен. Вот что о нём пишет Википедия. Если ваш участок расположен неподалёку от старых свалок органических отходов или свалок грунта – риск содержания бензапирена в почве возрастает многократно. Такой участок можно покупать только после проведения обследования специалистами и только если обследование покажет, что превышения ПДК по бензапирену нет.
Вот мы и подошли к моментам, связанным непосредственно со строительством дома. Здесь необходимо обратить внимание на следующие моменты:
· Уровень грунтовых вод
· Геологический состав грунтов под пятном застройки
· Уклон
· Топосъёмка
По сути, ответ на все вышеназванные пункты может дать организация, занимающаяся геологическими изысканиями. С одной стороны удовольствие не из дешёвых и на момент написания статьи составляет 40 – 50 т.р., но с другой, на фоне сметы на строительство дома, это не такая критичная сумма. Тем более, что если неправильно определить тип грунтов под домом и неправильно определить его несущую способность, то вполне возможно в итоге получить дом, непригодный для жилья из-за деформаций и растрескивания фундамента, и как следствие стен. Правильная оценка несущей способности грунтов позволит правильно запроектировать фундамент и выбрать толщину и состав подсыпки под него если фундамент монолитный, либо правильно рассчитать количество свай и столбов, если фундамент свайный или столбчатый. Уровень грунтовых вод можно оценить самостоятельно. Для этого достаточно пробурить садовым буром скважину 1,5 – 2 метра и посмотреть через час наполнится ли она водой. Максимальный уровень грунтовых вод приходится на весну, апрель – май, и если пробуренная лунка наполнится водой, то поверхность воды и покажет уровень грунтовых вод в данное время года. Высокий уровень грунтовых вод может доставить некоторые проблемы при строительстве дома и даже при эксплуатации участка. Проблемы могут быть следующего характера:
· Удорожание строительства дома из-за необходимости выполнять толстую щебёночную подсыпку.
· Удорожание строительства дома из-за необходимости выполнять прифундаментный дренаж.
· Невозможность устройства подвала или погреба под домом из-за очень высоких затрат на производство работ в затопляемом котловане и комплексную гидроизоляцию.
· Трудности с установкой септиков – подземная ёмкость, находящаяся ниже уровня грунтовых вод может просто-напросто «всплыть».
· При высоком уровне грунтовых вод под плодородным слоем грунта может находиться водяная линза, так называемый «плывун», а строить на «плывуне», увы, не получится.
Ко всему этому можно добавить сложности с посадкой деревьев, прокладкой подземных коммуникаций, проблемы с обилием комаров и мошкары. Конечно можно подсыпать кубометров 700-1000 грунта и поднять уровень участка на метр, но гораздо проще выбрать другой участок, расположенный повыше. Выше я уже писал, что нужно узнать о наличии колодцев рядом с вашим участком. Колодец так же может примерно указать на уровень грунтовых вод и указать на возможность устройства скважины для водоснабжения дома, если отсутствует централизованный водопровод. В принципе скважину на воду можно пробурить практически в любом месте, тут только стоит вопрос глубины бурения, а соответственно её стоимости. Но если пригодная для бытового использования вода находится в пределах 10-13 метров, можно вообще не вызывать буровиков и обойтись так называемой «абиссинской» скважиной. Тему водоснабжения мы рассмотрим в отдельной статье.
Вкратце поговорим о ровности поверхности участка. Идеально, если участок горизонтален. Неплохо, если он имеет небольшой, едва заметный уклон. Но если участок расположен практически на склоне, то надо быть готовым к удорожанию строительства из-за удорожания фундамента. Так же нежелательно покупать участок, если одна из его границ расположена вплотную к склону оврага, либо находится на линии резкого большого перепада высот. Со временем склон может размываться и оползать, и в какой то момент времени ваш забор может запросто оказаться внизу, а участок несколько уменьшится по площади. Конечно можно изготовить мощную монолитную подпорную стенку, которая решит проблему, но данное мероприятие выльется в весьма значительную сумму. Заочно о поверхности участка можно узнать из топографического плана, на котором указаны высотные отметки и прочерчены горизонтали – кривые линии, соединяющие точки с одинаковыми высотными отметками. Чем ближе эти линии друг к другу – тем больше уклон местности. Так же топографический план подскажет о проложенных в земле коммуникациях (если они есть и указаны в обременениях) и о чужих постройках и заборах, которых нет на местности, но могут появиться по желанию владельца этих «теоретических» объектов.
Вот в принципе и все, чем я хотел с вами поделиться в вопросе о выборе земельного участка под строительство загородного дома. Если после прочтения статьи возникли вопросы, если я вдруг не осветил какие-либо иные аспекты выбора земли – милости прошу в комментарии.
xn—-btbh9bhce.xn--p1ai
Выбор земельного участка под строительство дома, советы от архитектора Проект23
Как осуществлять выбор участка для последующего строительства дома
В том случае, если вас заинтересовало строительство в Краснодаре, нужно придерживаться нескольких основных правил. Эти правила помогут вам не ошибиться с выбором участка и учесть собственные интересы в ходе заключения сделки.
Как правильно выбрать земельный участок
- Вначале важно определить собственный бюджет на покупку земельного участка. Вы должны понять, какие именно средства готовы потратить на приобретение земли в собственность.
- Выберите для себя районы города, которые наиболее подходят для вашего проживания. Совет: обязательно посетите каждый из районов – возможных кандидатов для приобретения участка, окиньте все своим взглядом. Если у вас банально нет на это времени, внимательно изучите те панорамы, что представлены на Гугл картах, Яндекс картах и других системных ресурсах. Это позволит хотя-бы примерно понимать как выглядят районы города.
- Возьмите за правило: искать нужно такой участок, на который уже проведены все необходимые коммуникации – газопровод, электричество и водопровод. В противном случае стоимость прокладки коммуникаций позднее обойдется вам в огромную сумму. И приоритетом будет именно газопровод, поскольку на данным момент это самый дешевый вид энергии для отопления дома Если продавец утверждает, что коммуникаций пока нет, но скоро их обещают провести, и сейчас оформляются документы, не стоит этому верить. Есть большая вероятность того, что вы так и останетесь потом без подключения к инженерным сетям.
- Обязательно определите для себя, какие элементы инфраструктуры вам потребуются. Среди таких элементов могут быть больница, торговый центр, школа, детский сад, центры развития для детей, магазины, спортивная площадка, парки и другие места отдыха. Если у вас в семье есть дети, то следует уделить особое внимание удаленности участка от детских садов и школ.
- Размер участка следует подбирать в зависимости от размеров будущего здания по проекту. Другой вариант расчета – определение внешних размеров дома с учетом отступов от границ участка – по 3 метра с каждой стороны (в соответствии с градостроительным Кодексом РФ). Не забудьте оставить место также для различных хозяйственных построек – гаража, бани, беседки, навеса для автомобиля, хозяйственного блока.
- Если у вас нет времени заниматься поиском земельного участка, то вам придется обратиться к риелторы либо агенству недвижимости. Честного риелтора найти не так просто, как может показаться. Но если вы такого найдете, он обязательно окажет грамотное содействие в этом вопросе. Однако в том случае, если у вас достаточно ограниченный бюджет, вы можете осуществить поиск самостоятельно. Хорошее решение в такой ситуации — известные всем ресурсы для поиска недвижимости:
- Авито – https://www.avito.ru
- Яндекс недвижимость – https://realty.yandex.ru
- Юла – https://youla.io
- Домофонд – https://www.domofond.ru/
- Циан – https://www.cian.ru/
- Другие сервисы.
Старайтесь купить участок с фасадом как можно шире. Это позволит вам получить наиболее комфортные размеры дома без вытягивания его в длину.
- До того, как приобрести участок, важно получить градостроительный план земельного участка. Это спасет вас от приобретения участка, на котором нельзя по проекту строить жилой дом. В моей практике недавно был случай, когда клиенты приобрели участок в Краснодаре, после чего обратились ко мне за составлением индивидуального проекта для строительства дома. Я посоветовал им заказать градостроительный план для участка, они воспользовались моим советом. На изготовление данного плана в департаменте архитектуры и строительства требуется 30 дней, обязательно учитывайте в виду данный фактор. Прошло определенное время, я встретился с клиентами, и они мне показали готовый градостроительный план участка. Что характерно, на нем вообще не оказалось места для осуществления застройки. Конечно же, понятно, что клиенты совершенно не разбираются в подобных делах. Они не увидели, что на выданном им градостроительном плане нет разрешенной зоны застройки, а приобретенный участок находится в зоне транспортной инфраструктуры города Краснодара. Если вы хотите быть уверенными в возможности строительства на понравившемся вам участке, то обязательно закажите градостроительный план для участка в районном отделе архитектуры или многофункциональном центре. Также вы всегда можете поручить данное дело нашим специалистам.
- Было бы совсем не лишним проведение инженерно-геологических изысканий на территории участка с тем, чтобы понять, какие на его территории залегают грунты. В результате вы сможете оградить себя от внушительных затрат на укрепление фундамента дома и по возможности снизить стоимость участка на аргументированной основе – при наличии отчета о проведении инженерно-изыскательных работ. Если вы хотите понять, что собой представляет исследование грунтов, и каким образом оно производится, советую заглянуть на мой You Tube канал. Вот ссылка на соответствующее видео – (ссылка). В том случае, если предварительные геологические изыскания на местности не будут произведены, впоследствии архитектор может неправильно произвести расчет фундамента для дома, с течением времени фундамент дома начнет трескаться или просаживаться. Другой возможный вариант – когда закладывается слишком большая прочность фундамента, что приводит к перерасходу средств на материалы – арматуру и бетон. При этом стоимость строительства здании в целом также самым существенным образом возрастает. Услуга по проведению инженерно-геологических работ доступна по телефону, представленному на нашем сайте. По этому же телефону вы можете заказать топографическую съему местности и получение геологической справки для участка.
- Если для вас важно, чтобы будущий дом полностью отвечал вашим требованиям, и вы за него не переплачивали, вы можете выбрать один из трех основных вариантов проектирования индивидуального жилого дома:
- Найти готовый типовой проект дома (советуем ознакомиться с базой наших проектов на сайте proekt23.ru). Это самый бюджетный вариант проектирования.
- Доработать любой типовой проект дома, представленный у нас, в соответствии с вашими пожеланиями (заказать доработку типовых проектов можно на сайте proekt23.ru в разделе «доп пакеты»)
- Заказать у архитектора индивидуальный проект дома в соответствии с вашими пожеланиями. Наш архитектор обязательно учтет в полной мере ваши желания, относящиеся к любому элементу архитектуры. Это наиболее дорогой вариант при создании проекта здания, однако при этом вы получите максимально возможный результат.
Хотите понять, какой должна быть планировка вашего дома? Ознакомьтесь с полезной видео инструкцией:
Что делать после выбора земельного участка
Однако это далеко не все стадии процесса, которые предшествуют полноценному функционированию объекта. Еще до того, как будет осуществлено проектирование, необходимо провести инженерно-геологические изыскания конкретного участка местности. В том случае, если под участком залегают сложные для строительства грунты, данный вид работ позволяет существенно снизить стоимость приобретаемой земли на основе аргументации. Вам необходимо будет существенно укреплять фундамент, а потому такая земля должна реализовываться гораздо дешевле, чем в случае с обычным участком. Заказать инженерно-геологические изыскания можно по телефону, указанному на данном сайте. Таким же образом вы можете сделать заказ и на проведение топографической съемки, а также геологической схемы земельного участка.
Еще один вид работ, который проводится до проведения проектирования – получение градостроительного плана для вашего участка. Благодаря такому плану вы сможете понять, возможно ли в принципе на его территории строительство жилого здания. Если вам требуется услуга по получению градостроительного плана, вы можете обратиться к нашим специалистам.
Далее Вам необходимо найти грамотного архитектора в Краснодаре при необходимости проведения строительных работ имеет решающее значение. Именно частный архитектор – это тот человек, от которого во многом зависит непосредственно строительство и внешний облик будущего здания. Именно поэтому к процессу выбора нужно подойти с наиболее высокой степенью ответственности. Также важно понимать, что правильно выбранный специалист с большим опытом работы может существенно увеличить ликвидность и привлекательность конкретного объекта недвижимости. В том случае, когда на месте строительства нет квалифицированного архитектора, расходы на материалы и работы могут возрастать примерно в 1,5 раза. Некачественное строительство отрицательно скажется на эстетике здания, его продажа впоследствии окажется для вас сложным и хлопотным делом. Вот почему так важно своевременно найти человека, который мог бы решить вашу проблему.
Как правильно выбрать архитектора
Итак, вас интересует строительство в Краснодаре. Самое время выбрать подходящего специалиста. К сожалению, многие заказчики подчас не совсем правильно подходят к выбору архитектора, который в дальнейшем займется реализацией их проекта. А ведь это очень важно, поскольку далеко не все специалисты берутся за заказы определенной сложности, готовы их выполнить в точно поставленный срок. Также у каждого из них своя ценовая политика, от которой он отталкивается при общении с клиентами. Проверьте свое техническое задание – посмотрите, грамотно ли вы его сформулировали, есть ли неточности, которые нуждаются в исправлении.
Старайтесь осуществлять подбор специалиста так же тщательно, как вы выбираете врача для своей семьи. Ведь действия такого человека могут иметь не меньшее влияние на вашу жизнь. Проектировщик, к которому вы решите обратиться, должен иметь профессиональное образование, соответствующий опыт и определенное количество выполненных проектов. Он должен доказать вам, что он действительно выполнил эти проекты, а не просто утверждать, что у него портфолио с тем или иным количеством работ. Он обязательно должен жить в собственном доме и понимать, что собой представляет подобное пространство. Не менее важно, что специалист должен знать все строительные нормы и правила. Увидеть готовые проекты домов для составления собственного мнения Вы можете на нашем сайте в разделе готовые проекты.
По каким качествам выбирать архитектора
Еще раз перечислим те качества, которые необходимы для любого профессионального архитектора (старайтесь ориентироваться на них):
- Наличие высшего профильного образования – это своего рода гарантия того, что у проектировщика есть все требуемые знания, без которых просто невозможно добиться качественного результата;
- Наличие проектов из той же категории, на которую вы рассчитываете. Если специалист готов вам предоставить только фотографии и чертежи таких проектов, то этого совершенно недостаточно. Вам нужно посетить хотя бы один объект, который выполнил тот или иной частный архитектор, а также пообщаться непосредственно с заказчиком;
- Готовность предоставить вам для ознакомления не только эскизы и чертежи по проекту, но и полный пакет сопроводительной документации;
- Готовность осуществлять авторский надзор непосредственно до того момента, когда происходит окончательная сдача объекта в эксплуатацию;
- Наличие достоверных знаний о современных технологиях в строительстве и использовании определенных стилей в ходе строительства;
- Адекватная стоимость предоставляемых услуг;
- Наличие заказов и востребованность в своей отрасли. Это совершенно нормально, когда архитектор на вопрос о занятости отвечает, что у него в этом месяце есть проекты, которые нуждаются в реализации, и он сможет приступить к выполнению заказа уже в следующем месяце. Если специалист говорит о том, что он справится с поставленной задачей за пару недель, и готов взять предварительно примерно 5% от стоимости заказа, это говорит о его некомпетентности. При таком подходе стоит задуматься над тем, стоит ли обращаться к нему;
- Обязательное заключение договора на представление услуг, поскольку предоставление архитектурных услуг – это всегда легальная деятельность, которая подразумевает наличие документальной основы;
- Предоставление заказчику возможности производить поэтапную оплату по выполненным работам.
Что желательно для архитектора
- Наличие у специалиста страхования в сфере профессиональной ответственности;
- Возможность привлечения специалистов узких специальностей, включая дизайнеров и специалистов по составлению сметы;
- Понимание интересов заказчика и готовность предложить несколько различных вариантов для последующей реализации;
- Понимание того, как своевременно и правильно объяснить заказчику, почему его негативное предложение отрицательно скажется на будущем здании – и на его внешнем виде, и на уровне функционирования;
- Наличие рекомендаций от заказчиков, которые ранее уже работали с архитектором до той стадии, когда была осуществлена полная реализация проекта.
Основные этапы работы архитектора-проектировщика
Архитектурный проект представляет собой создание рабочего проекта, а также эскизного проекта для определенного типа зданий. Также к архитектурному проекту относится процесс создания документации для реконструкции или же строительства зданий.
Создание рабочего проекта – важная стадия проекта при строительстве коттеджей и домов. В настоящее время наиболее важной задачей при осуществлении архитектурного проектирования следует считать органическое слияние вновь создаваемых зданий с уже существующим строительным пространством.
Также нельзя забывать и о том, что вновь осуществляемые проекты не должны уходить от реальности. Конечно же, сама идея для строительства здания может быть любой, но при всем этом она должна быть в полной мере реальной. Само проектирование подразумевает не только создание проекта здания с высокой функциональностью, но и его эстетичный, приятный глазу внешний облик. Нельзя забывать и о юридической стороне дела – в ходе осуществления проектирования должно быть документальное подкрепление деятельности архитектора.
Архитектор в своей работе обязательно должен ориентироваться на те пожелания и требования, которые поступают от заказчика. В списке его услуг обязательно должна быть посадка дома на конкретном участке. Если он такой услуги не предоставляет, вы всегда можете обратиться к нам. Однако при этом должен быть компромисс с созданным общим планировочным решением. Еще один серьезный вопрос, требующий ответственного подхода – это создание инженерных систем для определенного здания. В том случае, когда такое возможно, инженерные системы следует скрывать в существующую планировку, и тем самым добиться наибольше эстетической приглядности здания. Гораздо более продвинутое решение – это работа по превращению отдельно взятых элементов инженерных систем в элементы декора. На сегодняшний день можно найти большое количество этапов архитектурного планирования. Важно получить представление о нескольких из них, которые можно считать определяющими.
- Первый этап – анализ конкретного объекта. На данном этапе архитектору требуется понять, с чем именно ему придется иметь дело. Ему важно получить как можно больше сведений, которые затем лягут в основу анализа и выработки планировочного решения.
- Второй этап – создается концепция для будущего проекта. Необходимо определиться с самим понятием выражения “концепция архитектурного решения” и тем, каков потенциал создаваемого объекта на основании имеющихся в распоряжении специалиста возможностей. Также на этом этапе определяется, впишется ли создаваемый объект в какой-либо архитектурный стиль.
- Третий этап – это создание эскизного проекта. К данному этапу относится генеральное планирование здание – составление общего проекта. Кроме того, сюда следует отнести представление перспективы, планирование по этажам (если требуется), а также общее содержание конкретного проекта. Создание эскиза – это некий предварительный итог, благодаря которому проектировщик имеет возможность выбрать те решения, которые лягут в основу будущего планирования.
- Четвертый этап – это создание рабочего проекта. Данный проект подразумевает собой создание стандартного набора документов, необходимых для объекта в дальнейшем. В эскизном проекте принято учитывать все нюансы обеспечения всем необходимым здания – в том числе канализацией, отоплением, электричеством, газоснабжением. Все эти и многие другие вопросы относятся к архитектурному разделу. Архитектурный раздел требуется для проработки абсолютно всех моментов – создание поэтажного плана здания и элементов ограды, чертежи кровли, частей фасада, внутренней планировки, составление пояснительных записок к чертежам.
- Пятый этап – это осуществление авторского надзора. Авторский надзор используется для того, чтобы вводимое в эксплуатацию здание соответствовало всем существующим нормам и требованиям для проектной документации. В ходе этапа авторского надзора заказчик и архитектор посещают созданный объект и решают те вопросы, которые требуют обсуждения. Также на этой стадии могут вносить небольшие изменения на уровне отдельно взятых деталей.
proekt23.ru
Как правильно выбрать земельный участок под строительство дома
Итак, вы твердо решили заняться строительством загородного дома
или коттеджа и чтобы начать работы осталась самая малость – выбрать участок под
застройку.
Часто этому шагу уделяют недостаточное внимание, и совершенно зря –
от того, где расположен участок может зависеть не только стоимость и скорость
строительства, но и удобство дальнейшего проживания в коттедже.
Давайте рассмотрим факторы, влияющие на выбор места
застройки, и разберем, как совершить грамотный выбор земельного участка для
строительства дома. Хотя нужно уделить этому серьезное внимание, все не так
сложно, как может показаться.
Как правильно выбрать земельный участок под строительство дома
Правильный выбор
земельного участка под строительство
Считается, что стоимость земельного участка составляет около
1/5 от полных затрат на строительство коттеджа. Стоимость земли, в свою
очередь, в большой мере зависит от близости участка к городу, престижности
района, наличия развитой инфраструктуры и коммуникаций, а также хороших
геологических условий. Мы разберем каждый из этих факторов подробнее, чтобы
помочь каждому читателю правильно выбрать земельный участок под строительство.
Некоторые из этих факторов более важны, но в каждом конкретном случае следует
смотреть на их комплекс.
Инфраструктура земельного участка под строительство
В идеале рядом с земельным участком должны быть проложены
главные коммуникации (или будут проложены в ближайшем будущем): электричество,
газ, вода, телефон, возможно, канализация и отопление. Конечно любые
коммуникации можно подвести, это выльется в дополнительные затраты.
Также хорошо, если неподалеку есть супермаркет, магазины,
больница, аптека, школа и детсад. Если у вас нет машины, то вряд ли стоит
выбирать участок вдалеке от остановок транспорта.
Инфраструктура земельного участка под строительство
Рельеф земельного участка, геология местности
Хотя внешний вид земельного участка может быть
привлекательным, у него могут быть плохие геологические характеристики,
например, неподходящая для строительства почва или высокий уровень грунтовых
вод. В любом случае, дом строится только после того, как специалисты изучат его
геологические особенности.
Глинистые грунты и болотистая местность – не лучший вариант
для участка под коттедж, поэтому от них лучше отказаться. Хотя на них можно
строить, но стоимость возведения дома будет намного выше. Также не
рекомендуется вести строительство в непосредственной близости от большой реки,
так как весной она может разлиться. В любом случае, пригоден ли данный
земельный участок под строительство, могут определить только геологи.
Задача геодезистов – сделать съемку участка и определить его
рельеф, чтобы можно было определить объем работ по разравниванию места под
фундамент. Если местность относительно ровная, то работа геодезистов будет
заключаться лишь в выносе участка в натуру.
Рельеф земельного участка, геология местности
Расположение участка возле дорог, воды, леса
Важно, как участок, а, следовательно, и дом располагается
относительно солнца. Если у вас будет сад или огород, следует разбивать их так,
чтобы дом не бросал тень на растения. То же касается и соседних домов. Также,
если вы не хотите, чтобы в какие-то комнаты утром попадал яркие солнечные лучи,
правильно сориентируйте расположение дома по сторонам света.
Если ваш участок находится на склоне, стоит выяснить
расчищается ли зимой дорога, скользит ли на подъеме автомобиль и т.д. Если
рядом находится лес или лесополоса, следует размещать дом не ближе, чем в
200-300 метрах от них, иначе вас будут беспокоить насекомые.
Следует обязательно
пообщаться с соседями, живущими поблизости, иначе в будущем вы рискуете жить с
людьми, доставляющими вам дискомфорт.
dekormyhome.ru
Как правильно выбрать земельный участок под строительство дома: 3 важных аспекта
Как известно, при выборе земельного участка под строительство, в первую очередь нужно определиться с площадью земли, которая вам необходима. Земельный участок должен быть не очень большим, однако, и не слишком маленьким. Нужно изначально определиться с общей площадью дома, который вы хотите на нем построить. При этом стоит соблюдать приблизительную пропорцию — один к десяти. 
Площадь
Для строительства дома из бруса, планируемая площадь которого составит 150-200 кв. м., нужен участок, ориентировочно в 20 соток. Разумеется, точного соответствия данной пропорции не нужно стремиться достичь. Но при ее фатальном нарушении ликвидность вашего будущего дома резко упадет.
Критерии выбора земельного участка
Выбор участка является первым шагом в строительстве дома. Существуют несколько общепринятых критериев по выбору участка земли для строительства недвижимости:
- Помимо юридических аспектов приобретения участка, доступности коммуникаций и физических характеристик грунтов, необходимо обратить внимание и на ряд нюансов. Немаловажно наличие живописных окрестностей.
- Значима и удаленность данного участка от соседних домов.
- Наличие ограничений на месте расположения выбираемого участка, экологическая обстановка в этом районе, доступность эксплуатационных фирм, возможность телефонизации дома, наличие доставки почты и вывоза мусора, возможность страхования постройки, муниципальное обслуживание дорог.
- Доступность магазинов, больницы, спортплощадок и пляжей.
Как же найти наиболее подходящий земельный участок?
Разумеется, свободные участки для индивидуального жилищного строительства нынче на вес золота. При выборе земельного участка лучше всего остановить свой выбор на окраине. Строительство там и дешевле выйдет, да и воздух за городом гораздо чище.
Целевое назначение
Немаловажно определится с целевым назначением планируемого вами земельного участка. То есть, с принадлежностью выбираемого участка к определенной категории земель. Среди них:
- Животноводческие
- Сельскохозяйственные
- Промышленные земли
- Земли, предназначенные для лесного хозяйства
- Садово-приусадебных хозяйств
- Частного строительства и множество других.
Если вы заинтересованы непосредственно в строительстве загородного домика, то выбор стоит остановить на категории «под частное строительство». Ни в коем случае не рассматривайте «дачные» участки. У них иное целевое назначение. «Дачные» участки предназначены для садового хозяйства. При постройке жилого дома могут возникнуть проблемы с регистрацией и пропиской. Да и, на самом деле, вы просто не получите разрешение на постройку.
Приватизация
Покупке и продаже, по закону, подлежит лишь приватизированная земля. Если вам предлагают приобрести неприватизированную землю, в таком случае речь идет о том, что продавец готов уступить вам свое право и очередь на приватизацию какого-либо земельного участка за определенную сумму. Однако помните, что государство не занимается продажей земель. Оно лишь предоставляет возможность приватизации земли тем, у кого есть законные основания и право на эту землю. То есть, уступка права на приватизацию земли со стороны частных лиц является не легальной процедурой. Поэтому, лучше не стоит рассматривать подобные предложения. Процесс приобретения земельного участка с бюрократической стороны рассматривался в предыдущей статье.
www.dom-brus.com
Как правильно выбрать земельный участок под индивидуальное строительство
Выбор земельного участка – дело ответственное. Перед покупкой участка необходимо обратить внимание на многие факторы и обстоятельства, чтобы вложения материальных средств и сил в будущее строительство было оправдано.
На что прежде всего ориентируются перед приобретением участка под строительство дома? Конечно же на его площадь. У каждого человека свои взгляды (и возможности) на этот счёт, но одно ясно совершенно точно – участок должен быть ни слишком маленьким, и ни слишком большим. Необходимую площадь можно ориентировочно определить зная площадь будущего дома. Оптимальным считается отношение 1:10. Так, если площадь дома составляет 100кв.м., то желательно иметь участок площадью 10 соток. Стоит заметить, что такое соотношение продиктовано рыночной коньюктурой – при другом соотношении ликвидность вашей недвижимости на участке будет не такой высокой.
Итак, с размерами участка мы определились. На что следует обратить внимание дальше?
Во-первых, необходимо собрать достаточную информацию о местности, где расположен участок. Пообщайтесь с будущими соседями о выбранном районе, в том числе и по поводу криминогенной обстановки. Не будет лишним обратиться в орган местного самоуправления, где вам дадут более полную информацию о выбранном земельном участке. Проясните ситуацию с данными земельного кадастра, ознакомьтесь с результатами мониторинга, резервирования и планирования и зонирования земельных угодий. Ведь вы не хотите попасть в ситуацию, когда купленный земельный участок будет нельзя использовать под жилую застройку?
Во-вторых, обязательно проясните ситуацию о наличии инженерных сетей и подведённых коммуникациях. В первую очередь это касается водоснабжения. Подача воды может осуществляться от общего (городской, поселковый водопровод, кооперативные артезианские скважины) или индивидуального источника (колодец, скважина). Зачастую, особенно в загородных районах общий водопровод отсутствует. В этом случае застройщик планирует бурить скважину на своём участке. Однако, если глубина залегания водоносного горизонта слишком велика (например, 40-80м), то устройство такой скважины может влететь в «копеечку». Зачастую такие участки и продаются по более низкой цене.
Обязательно поинтересуйтесь насчёт качества воды из скважин. Это можно выяснить в службе местной СЭС. Хорошее качество воды можно определить и самостоятельно – верными признаками являются приятный вкус и отсутствие посторонних запахов.
В-третьих, узнайте о грунтах, залегающих на участке. Это необходимо для определения типа фундамента вашего будущего дома.
В-четвёртых — на каком уровне находятся грунтовые воды? Это определяет возможность затопления участка в период паводка. Опять же, выяснить это можно опросив соседей, либо самостоятельно. Для этого необходимо пробурить ручным буром несколько неглубоких скважин на выбранном участке (если бура нет, можно воспользоваться обыкновенной лопатой). Если через час в углублениях соберется вода, уровень грунтовых вод слишком высок. Если уровень грунтовых вод высок, а паводки обильны, на погреб, подвал или подземный гараж лучше не рассчитывать, если вы не готовы вложить достаточно серьезные средства в гидроизоляцию дома. Однако, отчаиваться, тоже не стоит: существуют варианты технических решений по решению этой проблемы. Но и про необходимость хорошей дренажной системы на участке забывать не следует.
В-пятых – как решается канализование. Вопрос будет снят, если это общая городская канализация. Останется только получить разрешение на сброс стоков в соответствии с потребностями. В противном случае устраиваются местные очистные системы либо выгребные ямы.
В-шестых – электроснабжение будущего дома. Сколько киловатт выделяется местными электросетями? Норма потребления современного дома площадью 100кв.м. составляет порядка 10кВт. Однако по имеющимся нормам на один дом вам могут выделить не более 7кВт, а то и вполовину меньше.
Конечно, необходимо обратить внимание и на ряд других моментов – наличие развитой транспортной системы, общественного транспорта, удалённость от участка от социально значимых объектов – больницы, школы, детского сада, расстояние до центра города и т.п. В общем, правильный выбор земельного участка – дело ответственное и важное. Выбирайте, покупайте и приезжайте к нам за проектом вашего будущего дома!
kapitel-1.ru
Выбор земельного участка под строительство дома
Как говорят многие жители частных загородных домов, главное в доме – это решить его построить! А когда решение есть, все остальное вполне осуществимо. Но начать строительство, безусловно, придется с выбора участка. Конечно, давать какие-либо четкие рекомендации по выбору участка под строительство довольно трудно – уж слишком велико разнообразие в зависимости от региона строительства. Однако есть некоторые общие моменты, свойственные любой местности.
Во-первых, с покупкой участка не стоит спешить. Особенно если вы не очень хорошо знаете эту местность или стоимость участка чересчур привлекательна. Возможно, это связано с какими-то скрытыми дефектами, заявлять о которых после покупки будет уже поздно. По возможности пообщайтесь с потенциальными соседями, попробуйте узнать об особенностях района расположения участка в органах местной власти. Это поможет составить более реальную картину, чем та, которую представляют вам риэлтеры или продавцы участка.
Во-вторых, обратите внимание на расположение участка относительно водоемов и торфяников. В этих местах грунтовые воды расположены очень близко к поверхности, так что, скорее всего, возникнет необходимость в мероприятиях по осушению участка, в выборе более дорогостоящего варианта фундамента, повышенной гидроизоляции подвала, если он планируется и т.д. Иными словами, дом на болотистом грунте обойдется значительно дороже.В-третьих, отнеситесь осторожно к покупке участка в лесном массиве. Дом на лесном участке под сенью вековых деревьев – что может быть прекраснее? Однако следует помнить, что под строительство придется расчищать площадку, а значит, избавляться от части этих вековых зеленых насаждений. Это само по себе не так уж дешево и довольно хлопотно. Кроме того, повреждения при строительстве корней деревьев могут спровоцировать их гибель и последующее падение на крышу нового дома. Этот вопрос желательно тщательно обдумать, а лучше проконсультироваться со специалистами.
В-четвертых, нежелательно приобретать участок вблизи промышленных предприятий, объектов транспортной или энергетической инфраструктуры. Даже такие относительно безопасные с точки зрения экологии объекты, как железная дорога или резервная ЛЭП, могут негативно повлиять на здоровье будущих домовладельцев. Железная дорога – это источник вибрации и шума, а резервная ЛЭП в любой момент может превратиться в действующую.
Пятый момент касается приобретения участка с домом под снос. Часто люди в надежде сэкономить покупают ветхие дома, но к которым подведены коммуникации (газ и электричество). Экономия, по мнению покупателей, заключается в том, что при сносе старого дома все коммуникации можно будет просто «перебросить» в новый дом. Такое мнение в корне неверно! При подключении к новому дому электричества и газа в большинстве случаев требуется столько же согласований, сколько при строительстве дома на пустом участке.
Шестой совет, который можно дать, заключается в необходимости тщательного изучения правоустанавливающих документов на земельный участок. Помимо юридической чистоты, проверку которой лучше доверить специалистам, надо обратить внимание на категорию земель и целевое назначение земельного участка. Категория земель «земли поселений» и целевое назначение «для индивидуального жилищного строительства» позволяет строить частные жилые дома с возможностью регистрации (прописки) на этой жилплощади. Другие категории и виды целевого назначения имеют в этом смысле много ограничений и особенностей, о которых желательно узнать заранее в органах местного самоуправления.
Ну и, наконец, еще один вопрос, который возникает при выборе участка, касается жителей небольших городов, в которых присутствует так называемый «частный сектор», то есть частные жилые дома и участки под их строительство в черте города. Приобретение участка в городе – очень хороший вариант, поскольку он позволяет сочетать прелести «деревенского» быта и городского удобства. Участок за пределами города, в свою очередь, порадует чистым воздухом и близостью к природе, однако чаще всего добираться туда будет не так легко.
Поделиться:nastroike.com