Правила землепользования и застройки включают в себя: Not Found (#404) | Институт Генплана Москвы

Правила землепользования и застройки

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

• создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
• создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
• обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
• создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

• порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
• карту градостроительного зонирования;
• градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

• о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
• об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
• о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
• о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
• о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
• о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

• виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Почти 300 проектов правил землепользования и застройки планируется разработать в 2017 году

Порядка 300 проектов правил землепользования и застройки необходимо разработать в 2017 году, сообщает пресс-служба Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области.

«К июлю 2017 года Главархитектура должна завершить разработку 297 правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Московской области», – приводятся в сообщении слова начальника Главархитектуры Московской области Владислав Гордиенко.

Он отметил, что разработка документов территориального планирования – одна из важнейших задач, стоящих перед Главным управлением. Это целая система, состоящая из документов, позволяющих добиться единой стратегии развития региона: схемы территориального планирования Московской области, схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, а также генеральных планов и правил землепользования и застройки территорий районов, округов и поселений, региональных нормативов градостроительного проектирования.

Как отмечается в материале, к июлю 2017 года Главархитектура Московской области, помимо 297 правил землепользования и застройки, должна завершить разработку 254 генеральных планов Московской области.

«Главархитектура Московской области ведет глобальную работу по разработке генпланов и правил землепользования и застройки, к которым привлечены ведущие проектные институты Московской области и Москвы. Первый этап уже выполнен. В соответствии с поручениями Президента Российской Федерации Владимира Путина по итогам заседания Государственного совета, состоявшегося 17 мая 2016 года, Главархитектурой Московской области обеспечена подготовка 112 проектов внесения изменений в правила землепользования и застройки», – рассказал Владислав Гордиенко, его цитирует пресс-служба.

Также он отметил, что 98 проектов внесения изменений в правила землепользования и застройки уже утверждены советами депутатов муниципальных образований. Оставшиеся планируется утвердить до конца января 2017 года.

Генеральные планы и правила землепользования и застройки – важнейшие документы, формирующие комфортную среду проживания жителей и создающие условия для бизнеса.

Как пояснил начальник Главархитектуры региона, генеральный план определяет стратегию и функционал, перспективное развитие территории. В нем изложены общие положения стратегии развития муниципального образования – его функциональных зон различного назначения: жилого, общественного, производственного и т. д. Градостроительное зонирование является следующим за генеральными планами этапом градостроительной деятельности. В правилах землепользования и застройки для каждой территориальной зоны определяются виды разрешенного использования земельного участка и предельные параметры застройки. Они конкретизируют, например, если жилая застройка, то, какая у нее плотность, предельная этажность, где будут расположены объекты нежилого назначения и т. д.

В материале уточняется, что каждая территориальная зона в правилах землепользования и застройки имеет несколько видов разрешенного использования, в соответствии с классификатором, утвержденным Министерством экономического развития РФ. Виды группируются, и собственник земельного участка вправе выбрать любой вид разрешенного использования в своей группе. Например, ведение сельского хозяйства включает в себя такие виды разрешенного использования, как растениеводство, животноводство, рыболовство и т.д.

Правила землепользования и застройки устанавливают границы территориальных зон с определением для каждой из них правового режима использования, градостроительного регламента, в целях обеспечения комплексного устойчивого развития территории, создания условий для планировки территории, обеспечения прав и законных интересов населения, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Таким образом, ознакомившись с правилами землепользования и застройки, жители смогут узнать, где будут построены социальные объекты, дороги, парки, новое жилье, поясняется в пресс-релизе.

«Правила землепользования и застройки имеют огромное значение для формирования инвестиционного климата. Именно этот документ четко определяет объемы строительства, процент застройки. Инвесторы смогут принять решение о развитии бизнеса. При отсутствии правил землепользования и застройки запрещена выдача разрешений на строительство. Поэтому мы должны качественно и в установленные сроки выполнить разработку и генпланов, и правил землепользования и застройки», – подчеркнул Владислав Гордиенко.

Проекты правил землепользования и застройки также должны пройти процедуру публичных слушаний. В целях синхронизации и обеспечения преемственности положений генеральных планов и правил землепользования и застройки определены сроки опережающей подготовки проектов генеральных планов. Это дает возможность учета материалов подготовленных проектов генеральных планов и своевременного учета поправок, вносимых в процессе их согласования, что позволит оптимизировать процесс согласования правил землепользования и застройки, проведения публичных слушаний по ним и обеспечить их утверждение в установленный срок до середины 2017 года, заключается в материале.

ПРОТОКОЛ публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки ЗГМО

Место проведения: г. Зима, ул. Ленина, 5, 2 этаж, кабинет 211, актовый зал администрации ЗГМО.

Сроки проведения: с 20.09.2012 по 20.11.2012

Дата и время проведения: 20.11.2012 в 15°°

Публичные слушания проводятся на основании постановления администрации ЗГМО от 20.09.2012 № 1469 «О назначении публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки Зиминского городского муниципального образования»

Инициатор публичных слушаний – комиссия по разработке проекта Правил, созданная в соответствии с постановлением администрации ЗГМО от 08.07.2010 № 1281 (изменения внесены постановлением администрации ЗГМО от 17.05.2012 № 764)

Тема (цель) проведения публичных слушаний:

Основания проведения публичных слушаний: публичные слушания проводились на основании норм Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Градостроительного кодекса Российской Федерации и в соответствии с Положением о порядке проведения публичных слушаний на территории Зиминского городского муниципального образования, утверждённых решением Думы городского округа ЗГМО от 26.06.2008 № 485.

Председатель: Зябкин В.А. – заместитель мэра городского округа;

Секретарь: Чернуха С.В. – специалист градостроительного кадастра отдела архитектуры

и градостроительства администрации ЗГМО.

Присутствовали:

Трубников В.В. – мэр Зиминского городского муниципального образования;

Зябкин В.А. – заместитель мэра городского округа;

Потёмкина С.В. – управляющий делами администрации ЗГМО;

Абуздина Л.Е. – начальник управления правовой, кадровой и организационной работы администрации ЗГМО;

Древецкая А.С. – председатель КУМИ администрации ЗГМО;

Иванов В.С. – председатель Думы ЗГМО;

Деревягина Н.С. – ведущий специалист – юристконсульт аппарата Думы ЗГМО;

Костенко В. И. – директор ООО «Коммунальный транспорт»;

Опарина И.Ю. – начальник отдела архитектуры и градостроительства администрации ЗГМО;

Чернуха С.В. – специалист градостроительного кадастра отдела архитектуры и градостроительства администрации ЗГМО;

Попов М.А. – специалист отдела информационных систем и комрьютерного обеспечения администрации ЗГМО.

Повестка дня:

1. Правила землепользования и застройки Зиминского городского муниципального образования (доклад начальника отдела архитектуры и градостроительства Опариной И.Ю.)

ВЫСТУПИЛИ:

Зябкин В.А. – председатель слушаний

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьёй 22 Устава Зиминского городского муниципального образования, Положением о порядке проведения публичных слушаний на территории ЗГМО сегодня проводятся публичные слушания по проекту Правил землепользования и застройки Зиминского городского муниципального образования.

Постановление администрации ЗГМО от 20.09.2012 № 1469 «О назначении публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки Зиминского городского муниципального образования» опубликовано в газете «Приокская неделя» 3 октября 2012 выпуск № 40 (294).

Срок проведения публичных слушаний с 20.09.2012 по 20.11.2012.

В процессе проведения публичных слушаний ведётся протокол, в который вносятся предложения и замечания участников публичных слушаний

Предложения и замечания по проекту Правил землепользования и застройки Зиминского городского муниципального образования в соответствии с постановлением администрации ЗГМО о проведении публичных слушаний в администрацию Зиминского городского муниципального образования не поступали.

Докладчиком на публичных слушаниях является начальник отдела архитектуры и градостроительства администрации ЗГМО Опарина Инна Юрьевна. Докладчик просит 30 минут. Вопросы и предложения докладчику можно подавать в письменном виде. Какие будут предложения? Предложений нет. Голосование: единогласно.

СЛУШАЛИ:

Опарина И.Ю.

Уважаемые участники публичных слушаний!

На Ваше рассмотрение выносится проект Правил землепользования и застройки Зиминского городского муниципального образования.

Предлагаемый проект Правил составлен на основе Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», где прописано, что обязанность по подготовке Правил возлагается на органы местного самоуправления.

Правила землепользования и застройки устанавливают основные положения о регулировании землепользования и застройки территории Зиминского городского муниципального образования. В соответствии со статьёй 30 Градостроительного кодекса РФ при разработке проекта Правил преследовались основные цели: создание условий для устойчивого развития территории Зиминского городского муниципального образования, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территории Зиминского городского муниципального образования; обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя три ключевых блока: 1-ый блок – это текстовая часть; 2-ой блок включает в себя графические материалы- это карта градостроительного зонирования и карта зон экологических ограждений; 3-ий блок включает в себя градостроительные регламенты – нормы, которые устанавливают в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешённого использования земельных участков.

В проекте Правил определены и описаны следующие территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные и коммунальные, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны рекреационного назначения, зоны сельскохозяйственного использования, зоны специального назначения, зоны экологических ограничений, зоны регулирования хозяйственной деятельности.

На карте зонирования вся территория ЗГМО окрашена в определённые цвета, каждый из которых соответствует определённой отдельной зоне, для которой устанавливается единый регламент использования. Дословно по Градостроительному кодексу: «градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как для всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства». Например: зона Ж-1 зона индивидуальной жилой застройки в 1-2 этажа. Карта и регламент нужны для того, чтоб не допускать хаос и самоуправство в размещении нового строительства. Разрешение на строительство может быть выдано только при условии соответствия здания заданным высотным и прочим техническим параметрам в регламентах. Иными словами – если на карте в определённом месте указана исключительно индивидуальная жилая застройка, то там нельзя разместить торговый центр или производственный корпус. Выдача разрешения на их строительство недопустима.

Что касается карт зон экологических ограничений, то они создаются в целях формирования экологического каркаса и нормативно-правового обеспечения природоохранного режима.

По докладу было задано несколько вопросов.

Иванов В.С. – Прошу указать расстояние до выгребных ям в зоне жилой застройки.

Опарина И.Ю. – Хорошо, это будет учтено.

Костенко В.И. – Что входит в зону регулирования хозяйственной деятельности?

Опарина И.Ю. – Зона регулирования по строгости режимов делится на две подзоны: Зона № 1 – зона регулирования хозяйственной деятельности (перспективных археологических территорий) с режимом обязательного согласования с ЦСН объектов нового строительства; зона № 2 – зона регулирования хозяйственной деятельности (устанавливается для территорий, на которых известны пункты сбора подъемного археологического материала и палеофауны) с режимом обязательной экологической экспертизы объектов нового строительства.

Зябкин В.А. – Есть у присутствующих вопросы? Возможно есть замечания по докладу, по Правилам или есть свои предложения? Нет. Приступим к голосованию. Кто за одобрение проекта Правил землепользования и застройки Зиминского городского муниципального образования? Кто против? – нет, Кто воздержался? – нет. Проект одобрен единоглпсно. Публичные слушания по проекту Правила землепользования и застройки ЗГМО закрыты. Благодарю присутствующих за участие в публичных слушаниях.

Некоторые замечания и предложения участников публичных слушаний не имели непосредственного отношения к проекту Правила землепользования и застройки ЗГМО, а касались вопросов благоустройства, уборки мусора, содержания кюветов.

Время окончания публичных слушаний: 16 часов 15 минут.

 

 

Председатель В.А. Зябкин

 

Секретарь С.В. Чернуха

 

 

Заключение о результатах публичных слушаний по проекту

Правила землепользования и застройки Зиминского

городского муниципального образования

 

Объект обсуждения: проект Правил землепользования и застройки Зиминского городского муниципального образования

Разработчик: администрация Зиминского городского муниципального образования

Основания для проведения:

• Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.1004 № 190-ФЗ;

• «Положение о порядке проведения публичных слушаний на территории Зиминского городского муниципального образования», утверждённое решением Думы городского округа ЗГМО от 26.06.2008 № 485.

Организатор публичных слушаний: комиссия по разработке проекта Правил, созданная в соответствии с постановлением администрации ЗГМО от 08.07.2010 № 1281 (изменения внесены постановлением администрации ЗГМО от 17. 05.2012 № 764)

Сроки проведения: с 20.09.2012 по 20.11.2012

Продолжительность – 2 месяца

Официальная публикация: газета «Приокская неделя» 3 октября 2012 выпуск № 40 (294)

Отзывов, включённых в протокол публичных слушаний: нет.

Заключение:

1. Публичные слушания по проекту Правил землепользования и застройки Зиминского городского муниципального образования проведены в соответствии с действующим законодательством и нормативно-правовыми актами, порядок проведения не противоречит «Положению о порядке проведения публичных слушаний на территории Зиминского городского муниципального образования», утверждённого решением Думы городского округа ЗГМО от 26.06.2008 № 485.

2. В целом проект Правил землепользования и застройки Зиминского городского муниципального образования получил положительную оценку и рекомендуется к утверждению.

 

Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
5) Обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности.
6) Защита прав граждан и обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в градостроительных отношениях.
7) Обеспечение открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции.
8) Контроль соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, построенных объектов и их последующего использования.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.

3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правила застройки регламентируют деятельность органов и должностных лиц местного самоуправления, физических и юридических лиц в области землепользования и застройки:

— подготовку документации по планировке территории.
— предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.
— предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
— разработку, согласование и утверждение проектной документации.
— выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.
— подготовку градостроительных оснований для принятия решений о резервировании и изъятии земельных участков для реализации и муниципальных нужд.
— контроль за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости.
— обеспечение открытости и доступности для физических и юридических лиц информации о землепользовании и застройке, а также их участия в принятии решений по этим вопросам посредством публичных слушаний.

Градостроительным кодексом не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, поэтому они должны быть оперативно разработаны в целях реализации возложенных на органы местного самоуправления полномочий, а также для развития экономического потенциала и повышения инвестиционной привлекательности территорий, что зачастую обусловлено возможностью строительства капитальных объектов.

Услуги в рамках направления:

• Разработка Правил землепользования и застройки
• Корректировка документов территориального планирования

Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки Каменского городского поселения — документ градостроительного зонирования, принятый в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», иными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и нормативными правовыми актами Воронежской области, Каменского муниципального района, Каменского городского поселения, генеральным планом Каменского городского поселения и устанавливающий порядок применения Правил и порядок внесения изменений в Правила, территориальные зоны, градостроительные регламенты.

Правила вводят на территории Каменского городского поселения систему регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании — делении всей территории в границах поселения на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента для:

— создания условий для устойчивого развития территории Каменского городского поселения, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

— создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

— обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

— создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Настоящие Правила включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Настоящие Правила применяются наряду с:

— техническими регламентами и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, сохранения окружающей природной среды и объектов культурного наследия;

— региональными и местными нормативами градостроительного проектирования;

— иными нормативными правовыми актами Воронежской области, Каменского муниципального района и Каменского городского поселения по вопросам регулирования землепользования и застройки.

Настоящие Правила обязательны для соблюдения органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, должностными лицами, осуществляющими, регулирующими и контролирующими градостроительную деятельность на территории Каменского городского поселения.

Скачать приложения

Приказ Департамента архитектруры и градостроительства Воронежской области от 03.06.2020 № 45-01-04/401
О внесении изменений в правила землепользования и застройки Каменского городского поселения Каменского муниципального района Воронежской области (Скачать)

Правила землепользования и застройки Каменского городского поселения (Скачать)

Карта градостроительного зонирования Каменского городского поселения (Скачать)

 

Статья 30 ГСК РФ — Правила землепользования и застройки

1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.

5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах, которые являются приложением к правилам землепользования и застройки.

5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории в соответствии с настоящим Кодексом.

6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

7. Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее — ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).

8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.

Положения статьи 30 ГСК РФ используются в следующих статьях:

• Статья 48 ГСК РФ Архитектурно-строительное проектирование

  5) в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 14 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», статьей 10 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений», статьей 30 Федерального закона от 21 ноября 1995 года N 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии», пунктами 2 и 3 статьи 36 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в состав проектной документации в обязательном порядке включаются документация, разделы проектной документации, предусмотренные указанными федеральными законами. Открыть статью

Правила землепользования и застройки — Юридическая фирма «Лигал Дифенс Дипартмент»

Правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) – нормативный акт, регулирующий вопросы землепользования и застройки на территориях субъектов Российской Федерации.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) от 29.12.2004 года относит вопрос о принятии ПЗЗ к компетенции представительных органов местного самоуправления[1].

Указанный порядок распространялся на все субъекты Российской Федерации до 2014 года.

В 2014 году право утверждения ПЗЗ в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – передано исполнительной ветви власти и соответственно ПЗЗ утверждаются нормативными правовыми актами высших органов исполнительной власти в данных городах[2].

Исходя из внесенных изменений в ГрК РФ, внутригородские муниципальные образования (Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) не вправе принимать, вносить изменения и признавать утратившими силу ПЗЗ на территории соответствующего муниципального образования, при этом оставаясь субъектами градостроительной деятельности.

В связи с перераспределением законотворческой деятельности между ветвями власти в перечисленных выше городах, т.е. перевод ПЗЗ из закона в подзаконный нормативный акт появилось значительное количество сторонников и противников внесения в ГрК РФ данного изменения.

Конституционный суд Российской Федерации признал не противоречащей Конституции Российской Федерации перераспределение функций законодательной и исполнительной власти в данных городах[3] и указал, что «часть 4 статьи 63 Градостроительного кодекса Российской Федерации не противоречит Конституции Российской Федерации поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования она не препятствует законодательным (представительным) органам власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения при осуществлении законодательного регулирования градостроительной деятельности в пределах своей компетенции в системе разделения властей на уровне субъекта Российской Федерации и в пределах компетенции субъекта Российской Федерации устанавливать нормы, влияющие на содержание правил землепользования и застройки, в том числе обязывающие вносить в данные правила изменения и дополнения».

Действительно, в городе Москве (далее в тексте статьи рассматриваются положения на примере г. Москвы) приняты Градостроительный кодекс г. Москвы[4], генеральный план города Москвы[5]. ПЗЗ как подзаконный нормативный акт должны соответствовать данным законам и изменяться, дополняться в случаях их изменений и дополнений.

Вместе с тем, по нашему мнению, передача права утверждения и соответственно разработка ПЗЗ из ведения городской Думы в ведение правительства Москвы носит скорее политический характер, направленный на укрепление федерального влияния на вопросы землепользования и застройки главного по значимости города Российской Федерации.

В противном случае достаточно трудно объяснить отсутствие таких изменений в других крупнейших городах Российской Федерации.

Следует отметить, что наряду с положительными моментами передачи всех прав в части ПЗЗ правительству г. Москвы, а именно, решение всех вопросов в комплексе с учетом интересов города и городских муниципальных образований, имеет место и отрицательный момент – решение вопросов, связанных с землепользованием и застройкой территории «новой Москвы».

Это прежде всего связано с большим количеством мелких населенных пунктов, а также с расположением земель различного назначения. Именно поэтому ПЗЗ по этим территориям до сих пор не утверждены.

Говоря о месте ПЗЗ в системе нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с землепользованием и застройкой следует отметить, что градостроительное законодательство Российской Федерации[6] установило зависимость ПЗЗ от документов территориального планирования, которые определяют «назначение территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов».

Документами территориального планирования являются схемы территориального планирования, которые содержат положение о территориальном планировании и карты планируемого размещения объектов[7]. С учетом документов территориального планирования разрабатываются и утверждаются ПЗЗ, которые включают в себя: «порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты»[8].

По нашему мнению, необходимо при определении места ПЗЗ в системе градостроительных правовых норм отталкиваться от общих принципов «правовой, территориальной, организационной и экономической организации местного самоуправления»[9]. В соответствии со ст. 2 ФЗ 131-ФЗ от 06.10.2003 года «Муниципальное образование – городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район либо внутригородская территория города федерального значения».

Исходя из указанных определений можно сделать вывод, что любой субъект Российской Федерации состоит из муниципальных образований. Это важно при применении норм ГрК РФ в части утверждения внесения изменений и дополнений в ПЗЗ.

«ПЗЗ утверждаются представительным органом местного самоуправления, за исключением случаев, предусмотренных статьей 63 ГрК РФ (субъектов Российской Федерации – городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя)».

Вместе с тем, право утверждать ПЗЗ предоставлено не всем муниципальным образованиям, а лишь сельским, городским поселениям и городским округам[10].

В данном случае количество ПЗЗ субъекта Российской Федерации будет равно количеству муниципальных образований, имеющих право утверждать ПЗЗ и входящих в состав субъекта Российской Федерации.

Можно предположить, что не будет нарушением действующего законодательства утверждение представительным органов субъекта Российской Федерации ПЗЗ данного субъекта Российской Федерации. В таком случае ПЗЗ будет носить кодифицированный характер ПЗЗ муниципальных образований, включенных с согласия этих образований. При этом возможно включение также с согласия этих образований общих положений, характерных для всех муниципальных образований.

В данном случае исходя из смысла ст.ст. 30 — 33 ГрК РФ внесение изменений в ПЗЗ муниципального образования будет влечь за собой изменения и дополнения в ПЗЗ субъекта Российской Федерации, а внесение изменений и дополнений в общие положения наличие согласия всех муниципальных образований субъекта Российской Федерации.

Необходимо также отметить, что к вопросам ведения городских, сельских поселений, городских округов относятся также «утверждение генеральных планов, документации по планировке территорий, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, округа, резервирование земель и изъятие земельных участков в границах поселений, округа для муниципальных нужд, осуществление муниципального земельного контроля в границах поселений, округа……..»[11].

Указанные положения законов фактически лишают органы законодательной и исполнительной власти субъектов федерации влиять на деятельность муниципальных образований при утверждении ПЗЗ.

Так, высший законодательный орган субъекта федерации, в частности, может изменить административно-территориальное устройство субъекта Российской Федерации[12], изменив территорию определенного муниципального образования, но не вправе отменять или изменять утвержденные ПЗЗ.

В принципе аналогичная ситуация и с правами высшего исполнительного органа субъекта Российской Федерации, который вправе лишь предложить органу местного самоуправления привести в соответствие с законодательством Российской Федерации изданные им правовые акты[13]. Правда, стоит отметить, что у органов субъектов федерации достаточно иных рычагов влияния на муниципальные образования.

Иная правовая конструкция утверждения ПЗЗ, внесения изменений и дополнений в действующие ПЗЗ в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе. Здесь, несмотря на то, что данные субъекты Российской Федерации также состоят из муниципальных образований, роль последних в утверждении ПЗЗ нивелирована. Достаточно отметить, что, в частности, «согласование проектов генерального плана с органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований не осуществляется»[14]. Полномочия органов местного самоуправления в градостроительной деятельности отнесены к перечню вопросов местного значения и определяются законами субъектов Российской Федерации – городов федерального значения.

Именно поэтому ПЗЗ в этих городах являются единым нормативным актом, одинакового действия для всех муниципальных образований и не требующим согласования с этими образованиями.

В принципе ПЗЗ можно охарактеризовать как две составные неразделимые части: землепользование и застройка.

Рассматривая вопрос о соотношении законодательных и нормативных актов федеральных органов власти и управления, субъектов Российской Федерации и муниципальных органов в области землепользования необходимо прежде всего обратить внимание на положения ст.ст.7 – 11 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), а также положения, регулирующие вопросы собственности на землю (гл. 3 ЗК РФ), положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы собственности[15], положения ГрК РФ, регулирующие вопросы, связанные с освоением территорий и капитальным строительством (реконструкцией объектов капитального строительства)[16].

Говоря об общественных слушаниях, как части процесса утверждения и исполнения ПЗЗ, следует иметь в виду положения принятых законодательных актов[17].

Определенные вопросы в области землепользования и застройки регулируются нормативными правовыми актами федеральных министерств и ведомств. В частности, разработка и утверждение классификатора видов разрешенного использования земель возложены на федеральное ведомство[18]. Во исполнение указанного положения закона Классификатор видов разрешенного использования земель был утвержден приказом Минэкономразвития от 01.09.2014г. №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Согласно Конституции Российской Федерации к вопросам, находящихся в ведении федеративных органов, относятся, в частности, разработка и утверждение стандартов[19]. Без изучения и применения СНиПов говорить о капитальном строительстве невозможно.

Вместе с тем в территорию муниципального образования могут быть включены земли, покрытые лесами, водные объекты, земли особо охраняемых территорий и т.д., в связи с чем следует руководствоваться также нормативными правовыми актами, регулирующими порядок использования данных территорий[20].

Законодатель определил основные вопросы, которые должны быть отражены в ПЗЗ[8].

Правила землепользования и застройки включают в себя:

• Порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
• Карту градостроительного зонирования;
• Градостроительные регламенты».

В свою очередь в Порядок применения ПЗЗ и внесения в них изменений включает в себя следующие положения:

• О регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
• Об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
• О подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
• О проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
• О внесении изменений в правила землепользования и застройки;
• О регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Зонирование, планирование землепользования и доступность жилья

Введение

Доступность жилья стала серьезной проблемой в последние годы, поскольку устойчивый экономический рост привел к росту цен на жилье в городах по всей стране. Одним из часто игнорируемых факторов, влияющих на доступность, является снижение темпов роста предложения жилья по сравнению с ростом спроса на жилье, что связано с ограничительными правилами зонирования и землепользования. Дополнительные расходы и задержки, вызванные этими правилами, сдерживают развитие одноквартирного и многоквартирного жилья во многих городах, что в сочетании с растущими требованиями существенно поднять цены.

Регулирование землепользования — это общий термин для правил, регулирующих освоение земель, а зонирование — важный вид регулирования землепользования (Приложение A). Правила зонирования и землепользования контролируют развитие частных земель за счет требований по использованию, плотности, дизайну и сохранению исторических памятников. Объем этих правил заметно вырос за десятилетия в большинстве городов США. Местные органы власти устанавливают правила, а затем обеспечивают их соблюдение посредством длительных процессов утверждения, контролируемых комиссиями по планированию или администраторами местных органов власти.Эти процессы предоставляют чиновникам значительные дискреционные полномочия, что добавляет неопределенности и без того дорогостоящему процессу для разработчиков и строителей.

Растущее количество правил и положений о землепользовании в городах является результатом целенаправленных усилий по обеспечению общественной безопасности, экологическим целям и эстетическим целям развития. Но основным побочным эффектом этого растущего количества правил стало сдерживание строительства и сокращение предложения жилья, в том числе многоквартирного жилья и жилья для малоимущих.Из-за сокращения предложения многие города США страдают от проблем с доступностью жилья.

Вредные последствия этого постановления выходят за рамки более высоких цен на жилье: искусственное завышение стоимости жилья препятствует миграции из сельских или пригородных районов в города, что препятствует надлежащему подбору рабочих и рабочих мест, ограничивая при этом масштабы экономии за счет масштаба и объем конкретных видов экономическая деятельность. Таким образом, эти правила препятствуют экономически эффективной плотности населения и распределению населения.

В этом исследовании рассматриваются данные о влиянии зонирования и регулирования землепользования в трех связанных областях: предложение жилья, доступность жилья и экономический рост. Академические исследования регулирования собственности показывают, что усиление регулирования связано с сокращением предложения, доступности и роста. Литература указывает на значительный эффект, а недавнее исследование показало, что из-за регулирования экономический рост снизился на 50 процентов, а объем производства снизился на 8 процентов.9 процентов с 1964 по 2009 год. ¹

Далее в этом документе представлены подтверждающие доказательства того, что нормативы существенно выросли за десятилетия и что этот рост связан с ростом цен на жилье. Я использовал набор данных о решениях судов в разных штатах по землепользованию и зонированию, который предоставляет новые доказательства связи между регулированием и ценами на жилье. Мои статистические результаты показывают, что усиление регулирования землепользования связано с ростом реальных средних цен на жилье в 44 штатах, а усиление регулирования зонирования связано с повышением реальных средних цен на жилье в 36 штатах.В целом, в штатах, увеличивших количество правил и ограничений на землепользование, цены на жилье выше.

Это важные результаты для обсуждения национальной политики, потому что федеральное правительство предоставляет более 44 миллиардов долларов в год в виде арендной помощи. И эта федеральная помощь может удерживать штаты от решения собственных проблем с доступностью жилья. Я исследую этот вопрос, сравнивая рост зонирования и регулирования землепользования от штата к штату с объемом федеральной помощи, получаемой каждым штатом.Результаты показывают, что относительно больше федеральной помощи поступает в штаты с ограничительными правилами зонирования и землепользования, возможно, потому, что в этих штатах выше стоимость жилья. Таким образом, по сути, федеральная помощь субсидирует обременительную местную политику.

Таким образом, в исследовании делается вывод о том, что политики могут решать проблемы доступности жилья на уровне штата и на местном уровне путем пересмотра правил зонирования и землепользования. Они могут ограничить или уменьшить местное регулирование, ускорить процессы утверждения и компенсировать владельцам собственности сборы от регулирующих органов. Дополнительная федеральная помощь — это не ответ, и она может даже подорвать стимулы для местных органов власти проводить необходимые реформы.

Фон

Регламент местного планирования и зонирования регулирует проектирование и застройку зданий, кварталов и городов. Эти правила содержатся в постановлении о зонировании, которое обычно определяет высоту, ширину и архитектурные особенности застройки, находящейся под его юрисдикцией. Он также определяет ландшафтный дизайн, характер и использование собственности. ² Иногда определяется, что объект не имеет допустимого использования.

Этот класс регулирования лучше всего узнаваем по красочным картам зонирования, которые часто сопровождают его. Карты зонирования разделяют собственность на участки (или зоны), где разрешены или запрещены различные типы застройки (Рисунок 1). Цвета отображают допустимое использование основных объектов недвижимости (например, промышленное, жилое на одну семью, торговлю / коммерческое использование и т. Д.) И соответствующие требования к развитию.Правила распространяются на недвижимость в городских, пригородных и пригородных районах.

Большая часть полномочий по регулированию и надзору за развитием принадлежит местным организациям. Советы по планированию обычно утверждаются законодательным собранием штата, а отдельные члены избираются или назначаются на местном уровне. Советам по планированию обычно помогают профессиональные сотрудники государственного планирования в составлении плановой документации. Положения, содержащиеся в планах города, являются долгосрочными и географически всеобъемлющими.

Рисунок 1: Карта зонирования округа Колумбия, август 2017 г.

Источник «Сводная карта зонирования — отделение 1», Управление зонирования округа Колумбия, https: // dcoz.dc.gov/.
Примечание: Карта преобразована в черно-белую для публикации. Оригинал был цветным.

За реализацией планов затем наблюдают советы по планированию, советы по зонированию и местные профессиональные планировщики. Совет по планированию может заключить сделку с потенциальными разработчиками и пойти на уступки в обмен на одобрение. Советы по зонированию обеспечивают дискреционный надзор и рассматривают запросы на предоставление исключений из официального плана развития. ³ В этом процессе помогают профессиональные государственные плановики.

Хотя основная часть планирования зонирования и землепользования происходит на местном уровне, федеральные и государственные стимулы могут сыграть свою роль. Например, федеральное правительство и правительство штата часто предоставляют гранты в обмен на выполнение конкретных задач. Примером может служить Национальная программа страхования от наводнений. ⁴ В некоторых случаях федеральные нормативные акты и нормативные акты штата могут взаимодействовать с местными процессами планирования, делая нормативные акты более ограничительными или исключающими. Федеральные законы об охране окружающей среды, такие как Закон о национальной экологической политике, расширили право вето для местных жителей в процессе планирования. ⁵

Правила планирования и зонирования получили широкое распространение, и почти все объекты недвижимости в городских, пригородных и пригородных районах подпадают под действие этих правил. В результате они контролируют то, что проектировщики называют «искусственной средой» или созданной человеком средой, в которой люди живут, работают и играют. Многие особенности, которые жители города считают само собой разумеющимися — от количества парковочных мест в торговом центре до местоположения ближайшего продуктового магазина — являются результатом этого всестороннего долгосрочного планирования.

Не всегда было правдой, что зонирование имело такую ​​широкую юрисдикцию. Комплексное зонирование и планирование землепользования были по большей части неизвестны в Америке до 20 века. Права собственности оставались нетронутыми, и суды разрешали споры между землевладельцами.

Ситуация изменилась с изобретением автомобиля и внедрением автобусного транспорта. ⁶ Трафик по соседству становится все труднее контролировать. Сообщества не могут изолировать свои дома от людей или других объектов, которых они хотели бы скрыть.Лос-Анджелесу приписывают первое крупномасштабное муниципальное постановление о зонировании и землепользовании, ⁷ , принятое в 1908 году — в том же году, когда была представлена ​​модель T.

Зонирование распространяется быстро. К 1926 году его приняли еще 68 городов. ⁸ Два года спустя Верховный суд вынес решение о зонировании как проявлении власти полиции. ⁹ Возможно, воодушевленные постановлением, еще 1246 муниципалитетов приняли решение о зонировании за 10 лет между 1926 и 1936 годами.

Управление движением по соседству и развитие, а также защита домашних ценностей всегда были важными целями. Но за столетие зонирование стало инструментом для более широкого круга целей. Современные постановления о зонировании часто направлены на защиту окружающей среды и сельскохозяйственных угодий. Они также стремятся повысить общественную безопасность; создавать эстетически приятную, динамичную городскую среду; и обеспечить обильное дешевое жилье — и все это позволит общинам контролировать свою базу налогообложения собственности. ¹⁰ К сожалению, многие из заявленных целей зонирования противоречат друг другу.

Последствия регулирования землепользования

Правительства принимают правила землепользования для различных благих целей, но не все эффекты положительны. Постановления усложняют или запрещают строительство жилья, что сокращает предложение. Базовая экономическая теория предполагает, что если спрос растет, то цены на жилье больше всего вырастут в городах, где предложение наиболее ограничено такими правилами.

Эмпирические исследования в городах США показывают, что правила зонирования действительно сокращают предложение, что, в свою очередь, увеличивает цены. Экономист Джонатан Ротвелл указывает, что «примерно 20% колебаний в росте городского жилья можно объяснить регулированием плотности» и что «регулирование, направленное против плотности, приводит к завышению цен перед лицом шока спроса». ¹¹ Экономист Дженни Шуэц предлагает, чтобы правила зонирования уменьшили количество выдаваемых разрешений на строительство, особенно для квартир и кондоминиумов. ¹²

Правила зонирования во многих отношениях ограничивают поставки. Например, требования к минимальному размеру партии уменьшают плотность жилья и, следовательно, общее предложение. Одно исследование, проведенное в Бостоне, показало, что каждый дополнительный акр минимального размера участка связан с 50-процентным сокращением разрешений на строительство. ¹³ Ограничения по высоте здания также ограничивают предложение. А некоторые города напрямую ограничивают предложение, ограничивая годовое количество разрешений на строительство.

Постановления о зонировании также налагают требования к проектированию жилья, что может привести к увеличению затрат из-за необходимости использования более дорогих строительных материалов.Как и большинство правил зонирования, требования к проектированию могут также увеличить продолжительность и неопределенность процесса застройки, что, в свою очередь, ведет к увеличению затрат. Требования к дизайну могут увеличить стоимость материалов для разработки.

Кажется, имеет значение общее количество правил. Исследование, проведенное Джоном Куигли и Стивеном Рафаэлем, показало, что каждое регулирование в калифорнийских городах связано с увеличением стоимости жилья, занимаемого владельцами, на 4,5 процента и с увеличением стоимости арендного жилья на 2,3 процента. ¹⁴ Обширный обзор академической литературы, проведенный Китом Иланфельдтом, обнаружил, что данные убедительно свидетельствуют о том, что регулирование зонирования увеличивает стоимость жилья в пригородных сообществах. ¹⁵ Исследования городских рынков дали аналогичные результаты.

Нормативные издержки сильнее сказываются на одних городах США, чем на других. Эдвард Глезер и соавторы подсчитали, что правила зонирования увеличили стоимость квартир на Манхэттене, Нью-Йорк; Сан — Франциско, Калифорния; и Сан-Хосе, Калифорния, примерно на 50 процентов. ¹⁶ Исследование Салима Фурта показало, что жители дорогих прибрежных городов будут платить на 20 процентов меньше затрат на домовладение и на 9 процентов меньше арендной платы, если бы города приняли правила зонирования, типичные для остальной части страны. ¹⁷

В районах страны с наиболее высокими темпами экономического роста действуют одни из самых дорогостоящих правил зонирования и землепользования. В таких городах, как Сан-Хосе, растут доходы и прекрасные возможности для трудоустройства, но у них есть серьезные проблемы с доступностью жилья.Низкоквалифицированные рабочие не могут позволить себе высокую стоимость жилья в таких строго регулируемых городах, и поэтому они застревают в более дешевых районах, где меньше возможностей для трудоустройства. ¹⁸ Таким образом, зонирование землепользования способствует своего рода географической сегрегации по доходам. ¹⁹ Многие исследования показывают, что зонирование является регрессивной политикой, поскольку расходы непропорционально ложатся на домохозяйства с низкими доходами. ²⁰

Общее влияние правил землепользования на экономику США может быть довольно большим.Если рабочие не могут позволить себе жить в местах, где они могут наилучшим образом использовать свои навыки, производительность в США пострадает. Исследование Чанг-Тай Се и Энрико Моретти показало, что несоответствие между региональным предложением рабочей силы и возможностями трудоустройства, вызванное правилами землепользования, привело к сокращению объема производства в США на 8,9 процента. ²¹

Новые данные о влиянии Постановления о землепользовании

В этом разделе представлены подтверждающие доказательства того, что нормы землепользования значительно выросли и что этот рост связан с ростом цен на жилье.Трудно количественно оценить объем и последствия зонирования и регулирования землепользования. Я использую набор данных решений апелляционных судов штата, которые включают слова «землепользование» или «зонирование» в качестве прокси для регулирования, и провожу два параллельных анализа: один для землепользования и один для зонирования. ²²

Количество судебных решений по землепользованию или зонированию является хорошим показателем для регулирования, поскольку важные решения о землепользовании и зонировании обычно оспариваются в суде. Дэниел Шоаг и Питер Ганонг отмечают, что «правила [землепользования] часто противоречивы, и любое такое правило, независимо от его точного институционального происхождения, скорее всего, будет проверено.. . . Это делает судебные решения комплексной мерой, охватывающей множество различных каналов ограничения на новое строительство ». ²³

Рисунок 2: Рост регулирования землепользования с течением времени: национальный (1941–2010)

Источник Неопубликованный набор данных любезно предоставлен Дэниелом Шоагом из Гарвардской школы Кеннеди. Скопируйте в файлы автора.

Рисунок 3: Рост регулирования зонирования с течением времени: национальный (1941–2010)

Источник Неопубликованный набор данных предоставлен Дэниелом Шоагом из Гарвардской школы Кеннеди.Скопируйте в файлы автора.

Данные показывают, что количество судебных дел по землепользованию и зонированию существенно увеличилось в масштабах страны, как показано на рисунках 2 и 3. Например, в 2010 году было на 157 процентов больше дел о землепользовании, чем в 1980 году. Их было на 82 процента больше. случаев зонирования в 2010 году по сравнению с 1980 годом. Другими словами, количество вариантов землепользования более чем удвоилось, а количество случаев зонирования почти удвоилось за три десятилетия. ²⁴ Население США за тот же период выросло на 37 процентов.Это говорит о том, что зонирование и регулирование землепользования существенно выросли в реальном выражении.

Регулирование землепользования также выросло во всех 50 штатах, если судить по соответствующим судебным делам, а регулирование зонирования выросло во всех штатах. Ежегодное количество новых правил землепользования и зонирования продолжает расти в большинстве штатов. ²⁵

Проблема с усилением регулирования заключается в том, что оно создает барьеры для предложения нового жилья и, таким образом, часто повышает цены на жилье. Используя данные судебного дела, я изучил взаимосвязь между ценами на жилье и правилами землепользования в штатах.Я усреднил данные о ценах и регулировании за последние 10 лет — с 2000 по 2010 годы — и выполнил простую регрессию, чтобы оценить силу взаимосвязи.

Рисунок 4 показывает, что цены на жилье ниже в штатах с меньшим количеством правил землепользования. На рисунке показана подобранная линия регрессии, которая имеет высокую статистическую значимость. ²⁶ В штатах с наибольшим объемом правил землепользования самые высокие цены на жилье.

Отдельно я исследовал эту взаимосвязь для отдельных состояний.В 44 из 50 отдельных штатов ежегодное усиление регулирования землепользования связано с ростом реальных средних цен на жилье за ​​35-летний период. ²⁷

Рисунок 4: Регулирование землепользования и цены на жилье растут вместе: национальный (2000–2010)

Источник Моррис А. Дэвис и Джонатан Хиткот, «Цена и количество жилой земли в Соединенных Штатах», Journal of Monetary Economics 54, no. 8 (2007): 2595–620.Данные случая были предоставлены Дэниелом Шоагом из Гарвардской школы Кеннеди; скопировать в файлы автора.

Регулирование зонирования также связано с ценами на жилье. На Рисунке 5 показано, что цены на жилье ниже в штатах с меньшим количеством правил зонирования. На рисунке показана подобранная линия регрессии, которая оценивает взаимосвязь. Связь статистически значима. ²⁸ В штатах с наибольшим объемом правил зонирования цены на жилье в среднем выше.

В целом, 36 из 50 отдельных штатов показывают, что усиление регулирования зонирования связано с ростом цен на жилье за ​​35-летний период.

Регулирование — не единственный фактор, влияющий на изменение цен на жилье. Географические ограничения, иммиграция, уровень безработицы, доверие потребителей, технологические достижения, модели брака и удобства в зависимости от местоположения также влияют на стоимость жилья. Тем не менее, рисунки 4 и 5 показывают, что правила зонирования и землепользования важны.

Рисунок 5: Регулирование зонирования и рост цен на жилье: национальный (2000–2009)

Источник Моррис А.Дэвис и Джонатан Хиткот, «Цена и количество жилой земли в Соединенных Штатах», Journal of Monetary Economics 54, no. 8 (2007): 2595–620. Данные случая были предоставлены Дэниелом Шоагом из Гарвардской школы Кеннеди; скопировать в файлы автора.

Последствия для политики

Взаимосвязь между регулированием и ценами на жилье важна для государственной политики, потому что регулирование снижает доступность жилья, а доступность жилья является основной целью различных программ федерального правительства, правительства штата и местного самоуправления.

Федеральное правительство потратило почти 200 миллиардов долларов на помощь американцам в аренде или покупке домов в 2015 году. ²⁹ Министерство жилищного строительства и городского развития тратит около 50 миллиардов долларов в год, большая часть из которых направляется на повышение доступности жилья. Несмотря на это, количество домохозяйств в США, которые считаются «обремененными расходами» ³⁰ из-за своего жилья, увеличилось или осталось неизменным с течением времени (Рисунок 6).

Рисунок 6: Доля домохозяйств, обремененных расходами, в США не улучшается

Источник «Американское жилищное обследование США — полный набор таблиц и стандартные ошибки», U.С. Бюро переписи населения, 2001–2013 гг., Https://www.census.gov/programs-surveys/ahs/data/2013/ahs-2013-summary-tables/national-summary-report-and-tables—ahs -2013.html. Оценки Объединенного центра жилищных исследований предоставлены Объединенным центром жилищных исследований Гарвардского университета. Копия данных в авторские файлы.

Перспективы для домохозяйств с тяжелым бременем затрат ³¹ не лучше. Помимо небольшого спада во время финансового кризиса, ³² процент домохозяйств с тяжелым бременем расходов со временем увеличился.В своем последнем отчете Объединенный центр жилищных исследований при Гарвардском университете прогнозировал, что к 2025 году доля сильно обремененных расходами домашних хозяйств увеличится на 11 процентов. ³³

Сторонники доступности жилья часто связывают проблемы доступности с недостаточным федеральным финансированием. Но трудно утверждать, что недостаточное федеральное финансирование является источником проблем с доступностью, учитывая взаимосвязь между местным регулированием и стоимостью жилья.

Независимо от того, улучшает ли доступность федеральное финансирование, федеральные деньги действительно способствуют принятию неверных решений на местном уровне.После ранжирования штатов на основе бремени их правил землепользования (Приложение B) я обнаружил, что федеральные жилищные субсидии сконцентрированы в штатах с наиболее жестким регулированием.

Например, доллары по федеральным жилищным ваучерам идут в штаты с наиболее строгим зонированием по более чем вдвое большей сумме, чем в штатах с наименее строгим зонированием. При этом штаты с наиболее строгим зонированием получают почти в два раза больше федеральных долларов на душу населения по сравнению со штатами с наименьшими ограничениями (рис. 7).Кажется, что государства вознаграждаются за свою контрпродуктивную политику на местном уровне. Взаимосвязь между федеральными субсидиями и ограничительными правилами зонирования сохраняется даже после учета бедности. ³⁴

Такая компоновка создает некоторые проблемы. Во-первых, это не позволяет штатам и местным властям учиться на своих ошибках. Когда возникают проблемы с доступностью, штаты могут винить в этом ограниченное федеральное финансирование, а не реформировать свою политику зонирования или землепользования.

Во-вторых, отношения между федеральным правительством и правительством штата создают проблемы справедливости.От федеральных налогоплательщиков нельзя разумно ожидать, что они будут субсидировать последствия безответственной политики штата и местного самоуправления, но именно это происходит при нынешней федеральной политике.

Не все штаты игнорируют стоимость регулирования; некоторые штаты и города пытались смягчить его последствия. Они опробовали инклюзивное зонирование, государственные планы доступного жилья, налоги на роскошные кондоминиумы, плату за привлечение застройщиков, ³⁵ и квоты на доступное жилье. В лучшем случае большинство инициатив предоставляют только пластырь, а в худшем — подрывают заявленные цели.Например, инклюзивное зонирование часто ослабляет экономические стимулы для новой жилой застройки, что аналогично регулированию зонирования. В результате инклюзивное зонирование усугубляет нехватку предложения жилья и ведет к повышению цен на жилье. ³⁶

Эффективная реформа требует прямого подхода. Например, штаты могут уменьшить сферу действия Закона о разрешении зонирования штата, который предоставляет городам широкие полномочия для ограничительного регулирования. Государства также могут вносить поправки в свои законы, чтобы прямо защитить владельцев собственности от регулирующих сборов.В настоящее время владельцам недвижимости редко выплачивается компенсация за разрушение стоимости собственности, связанное с зонированием или изменением зонирования (например, перевод имущества из многоквартирного жилого в односемейный). ³⁷

Рисунок 7: Федеральные расходы на доступность жилья являются самыми высокими в штатах с наибольшим уровнем регулирования

Источник «Таблицы состояния бюджета на 2017 год», Управление по управлению и бюджету, 2017 год. Это объединяет государственный рейтинг автора за 2015 год с цифрами бюджета за 2015 год.Сумма в долларах включает расходы на жилищные ваучеры по Разделу 8, Операционный фонд государственного жилищного фонда и Капитальный фонд государственного жилищного строительства.

Если правительство штата требует, чтобы города выплачивали компенсацию владельцам собственности за правила зонирования или землепользования, это удержало бы города от произвольного зонирования или регулирования. Штаты также могут перераспределять доллары жилищных субсидий в города, которые ограничивают или ослабляют регулирование. Несколько штатов, включая Орегон, попробовали этот подход.

Когда крупная реформа недостижима, местные органы власти могут делать небольшие шаги вперед.Упорядочение существующих процессов утверждения и превращение определенных классов застройки по праву, а не по усмотрению, увеличит предложение жилья и, таким образом, повысит доступность жилья.

Заключение

В отсутствие нормативной реформы местным органам власти проблематично полагаться на федеральные программы, такие как жилищные ваучеры по Разделу 8, налоговый кредит на жилье для малоимущих и государственное жилье, для решения проблем с доступностью жилья. Реформирование местного законодательства обходится недорого и напрямую решает проблему доступности жилья.

Как следует из академической литературы и подтверждающего анализа, приведенного в этой статье, правила зонирования и землепользования пагубно влияют на доступность жилья. А правила зонирования и землепользования быстро становятся все более строгими.

К сожалению, местные органы власти, похоже, вознаграждаются за контрпродуктивное поведение. Текущие федеральные программы стимулируют правительство штата и местные органы власти игнорировать вклад местных жителей в кризис доступности жилья. Федеральные деньги не могут адекватно компенсировать влияние местных правил зонирования и землепользования на доступность жилья.Даже если бы это было возможно, использование федеральных средств для поддержки разрушительной местной политики было бы безответственным.

Штаты и местные муниципалитеты могут повысить доступность жилья без федеральных денежных средств путем реформирования местных правил зонирования и землепользования. Реформы, такие как оптимизация процессов утверждения, обеспечение развития по праву и перераспределение государственных средств в города, сокращение регулирования, обеспечивают преимущества для всех участников. Преимущества реформы включают доступность жилья, лучшее соответствие рабочих мест и улучшение экономического роста.

Приложение

Приложение A. Основные типы правил

Правила зонирования и землепользования имеют разные, но совпадающие значения. Регулирование землепользования — это общий термин, включающий правила зонирования и подразделения; строительные нормы и правила; а также национальные, государственные или региональные правила по застройке и выдаче разрешений (например, Закон о национальной экологической политике или Закон о качестве окружающей среды Калифорнии). Зонирование является важной частью регулирования землепользования и включает в себя регулирование землепользования, связанное с постановлением о зонировании города или округа.В этом отчете проводится независимый анализ зонирования и регулирования землепользования.

Вместе, зонирование и / или регулирование землепользования влияют на развитие жилищного строительства через некоторые из следующих важных каналов:

Таблица A.1: Типы правил зонирования и / или землепользования

Приложение Б. Гос. Ранг

Регулирование имеет тенденцию к росту в разных штатах, а относительные уровни регулирования варьируются в зависимости от штата и географии. В таблицах B.1 и B.2 сравнивается относительный уровень регулирования в штатах с 2000 по 2010 год в масштабах по населению штата.Данные за 2015 г. и численность населения используются для проведения анализа федеральных расходов в разделе «Последствия для политики».

Многие штаты, получившие высокие (низкие) баллы по регулированию зонирования, также имеют высокие (низкие) баллы по регулированию землепользования. ³⁸ Южные штаты являются одними из штатов с наименее строгим регулированием. Эти штаты включают Оклахому, Техас, Южную Каролину, Миссисипи и Арканзас. В целом южные штаты занимают 8 из 10 мест с наименьшими ограничениями для регулирования землепользования и 7 из 10 мест с наименьшими ограничениями для зонирования.

Северо-восточные штаты составляют одни из штатов с наиболее строгим регулированием. Эти штаты включают Коннектикут, Род-Айленд, Вермонт, Делавэр, Мэн и Нью-Гэмпшир. В целом, северо-восточные штаты занимают 7 из 10 мест с наиболее строгими ограничениями для регулирования землепользования и 6 из 10 мест с наиболее строгими ограничениями для зонирования. Эти результаты не особенно удивительны, учитывая репутацию северо-восточных штатов за исключительное зонирование и признание восточных штатов одними из наименее свободных штатов в целом. ³⁹

Таблица B.1: Государственный статус: регулирование землепользования

Таблица B.2: Государственный статус: положение о зонировании

Заметки

1. Чанг-Тай Се и Энрико Моретти, «Жилищные ограничения и пространственное нерациональное размещение», Рабочий документ Национального бюро экономических исследований No. 21154, май 2015 г.
2. Примеры и описания см. В Приложении 1.
3. Уильям А. Фишель, Правила зонирования! Регулирование экономики землепользования (Кембридж, Массачусетс: Институт земельной политики Линкольна, 2015).
4. Крис Эдвардс, «Федеральное агентство по чрезвычайным ситуациям: наводнения, неудачи и федерализм», Сокращение федерального правительства , 1 декабря 2014 г., https://www.downsizinggovernment.org/.
5. Стюарт Стерк, «Структурные препятствия для урегулирования земельных споров», Boston Law Review 91 (2011), https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1581737.
6. Уильям А. Фишель, «Экономическая история зонирования и лекарство от его эффекта исключения», Urban Studies 41, no.2 (2004): 317–40.
7. Майкл Таннер, Бедность: либертарианская перспектива (Вашингтон: Институт Катона, готовится к печати).
8. Фишель, «Экономическая история зонирования».
9. Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365 (1926).
10. Предыдущие исследования показывают, что регулирование зонирования позволяет конвертировать налоги на недвижимость в плату за пользование. См. Fischel, Правила зонирования!
11. Джонатан Т. Ротвелл, «Влияние регулирования плотности на столичные рынки жилья», рабочий документ, Школа государственных и международных отношений Вудро Вильсона, Принстонский университет, 2009 г., https: // dx.doi.org/10.2139/ssrn.1154146.
12. Дженни Шуэц, «В моем пригородном дворе нет арендаторов: регулирование землепользования и арендное жилье», журнал Journal of Policy Analysis and Management 28, no. 2 (2009): 296–320.
13. Эдвард Л. Глезер и Брайс А. Уорд, «Причины и последствия регулирования землепользования: данные из Большого Бостона», Journal of Urban Economics 65 (2008): 265–78, DOI: 10.3386 / w12601.
14. Джон М. Куигли и Стивен Рафаэль, «Регулирование и высокая стоимость жилья в Калифорнии», American Economic Review 95, no.2 (январь 2005 г.): 323–28.
15. Кейт Ихланфельдт, «Исключительные правила землепользования в пригородных сообществах: обзор доказательств и политических предписаний», Urban Studies 41, no. 2 (2004): 261–83.
16. Эдвард Глезер и др., «Почему Манхэттен такой дорогой? Регулирование и рост цен на жилье », Journal of Law and Economics 48, no. 2 (октябрь 2005 г.): 331–70.
17. Салим Фурт, «Дорогостоящие ошибки: как плохая политика повышает стоимость жизни», Справочная информация Heritage Foundation, No.3081, 23 ноября 2015 г., http://www.heritage.org/research/reports/2015/11/costly-mistakes-how-bad-policies-raise-the-cost-of-living.
18. Дэниел Шоаг и Питер Ганонг, «Почему снизилась конвергенция регионального дохода в США?», Рабочий документ, Гарвардская школа Кеннеди, Гарвардский университет, январь 2015 г., https://scholar.harvard.edu/files/shoag/files/why_has_regional_income_convergence_in_the_us_declined_declined_ .pdf.
19. Джонатан Т. Ротуэлл и Дуглас С. Мэсси, «Зонирование плотности и классовая сегрегация в U.S. Metropolitan Areas, Social Science Quarterly 51, no. 9 (декабрь 2010 г.): 1223–43.
20. Сэнфорд Икеда и Эмили Вашингтон, «Как регулирование землепользования подрывает доступное жилье», Mercatus Research, Центр Mercatus в Университете Джорджа Мейсона, Арлингтон, Вирджиния, ноябрь 2015 г., https://www.mercatus.org/system/files/Ikeda -Land-Use-Regulation.pdf.
21. Сие и Моретти, «Жилищные ограничения и пространственное неправильное размещение».
22. Набор данных предоставил Дэниел Шоаг из Гарвардской школы Кеннеди.Данные содержат ежегодные правила землепользования и ежегодные правила зонирования по штатам за почти 70-летний период. См. Определения в Приложении 1.
23. По словам Шоага и Ганонга, варианты землепользования хорошо коррелируют с другими мерами ограничения землепользования. Примеры включают Индекс регулирования жилищного землепользования Wharton и опрос Американского института проектировщиков. Первый исследовал местные органы власти, суды и исполнительные органы штатов по различным аспектам регулирования землепользования, связанным с процессами и результатами; последние опросили должностных лиц, занимающихся планированием, о политике землепользования в своих штатах.
24. Годовые варианты землепользования меняются от года к году, но среднее количество случаев увеличивается за этот период.
25. Индивидуальный анализ состояния представлен в связанных онлайн-приложениях к этому документу, расположенных по следующей ссылке: https://object.cato.org/sites/cato.org/files/documents/pa-823-appendix.xlsx.
26. Детали регрессии: R 2 = 0,35, F -stat = 26, p -value = 0,00, t -statistic = 5.1. Модель с фиксированными эффектами, использующая все 1800 наблюдений, дает общее R 2 = 0.38, F -stat = 124, p -value = 0,01, t -statistic = 2,59.
27. Оклахома, Аляска, Орегон, Иллинойс, Миссури и Северная Дакота являются исключениями из правил. Возможно, что некоторые штаты не видят положительной взаимосвязи между регулированием и ценой на жилье, потому что регулирование относительно низкое.
28. Детали регрессии: R 2 = 0,12, F -stat = 6.4, p -value = 0,01, t -statistic = 2.53. Модель с фиксированными эффектами, использующая все 1750 наблюдений, дает в целом R 2 = 0,28, F -stat = 43, p -value = 0,08, t -statistic = 1,79.
29. Уилл Фишер и Барбара Сард, «Таблица диаграмм: предложение жилья из федерального бюджета не соответствует потребностям», Центр бюджетных и политических приоритетов, март 2017 г., https://www.cbpp.org/research/housing/chart-book-federal расходы на жилье не соответствуют потребностям.
30. Обремененные расходами домохозяйства тратят 30 или более процентов своего дохода на жилье и связанные с ним расходы.
31. Домохозяйства с тяжелым бременем расходов тратят 50 или более процентов своего дохода на жилье.
32. Во время финансового кризиса стоимость домов многих домовладельцев упала.
33. Марсия Фернальд, ред., «Состояние жилищного строительства в стране, 2016 г.», Объединенный центр жилищных исследований, Гарвардский университет, http://www.jchs.harvard.edu/research/state_nations_housing.
34. В регрессионном анализе автора используются ее собственный рейтинг штата и данные Управления управления и бюджета за 2015 год.Детали регрессии зонирования: R 2 = 0,18, F -stat = 5,2, p -value = 0,00, t -statistic = 2,91. Штаты с наиболее строгим регулированием землепользования получают на 40 процентов больше федеральных субсидий на душу населения, чем штаты с наименее строгим регулированием землепользования, но взаимосвязь между относительным уровнем регулирования и федеральными субсидиями не является статистически значимой.
35. Ричард Эпштейн, «Кризис доступного жилья», Defining Ideas , Институт Гувера,
    27 февраля 2017 г., http: // www.hoover.org/research/affordable-housing-crisis.
36. Икеда и Вашингтон, «Как регулирование землепользования подрывает доступное жилье».
37. Роджер Пилон, «Права собственности и Конституция», в справочнике Катона для политиков , 8-е изд. (Вашингтон: Институт Катона, 2017 г.), https://object.cato.org/sites/cato.org/files/serials/files/cato-handbook-policymakers/2017/2/cato-handbook-for-policymakers-8th -edition.pdf.
Рейтинги штатов
38. могут быть полезны для описания общих тенденций в регулировании, но у них есть ограничения.Калифорния — неоднородный штат с большим количеством различий между прибрежными городами и Центральной долиной. Но Калифорния находится ближе к середине в рейтинге землепользования и зонирования. Это связано с тем, что рейтинг штата является средним, а это означает, что Калифорния в целом выглядит лучше, чем многие из ее строго регулируемых городов, таких как Сан-Франциско или Сан-Хосе.
39. Уильям Ругер и Джейсон Соренс, «Свобода в 50 штатах: 2015–2016», Институт Катона, https://www.freedominthe50states.org/.

Основы землепользования и зонирования

Создано группой юридических писателей и редакторов FindLaw | Последнее обновление 2 июля 2019 г.

Законы о землепользовании и зонировании включают регулирование использования и развития недвижимости.Самая распространенная форма регулирования землепользования — зонирование. Правила и ограничения зонирования используются муниципалитетами для контроля и управления развитием собственности в пределах своих границ. С тех пор, как в 1916 году Нью-Йорк принял первое постановление о зонировании, правила зонирования были приняты практически во всех крупных городских районах Соединенных Штатов.

Что такое правила зонирования?

Основная цель и функция зонирования — разделить муниципалитет на жилые, коммерческие и промышленные районы (или зоны), которые по большей части отделены друг от друга, при этом использование собственности в пределах каждого района является достаточно однородным.В этих трех основных типах округов обычно есть дополнительные ограничения, которые можно подробно описать, в том числе следующие:

• Особые требования к типу разрешенных зданий
  
• Расположение инженерных сетей
• Ограничения на вспомогательные постройки, отступление от улиц и других границ
• Размер и высота зданий
• Количество номеров
  

Эти ограничения могут также распространяться на лицевую часть лотов; минимальная площадь лота; передние, задние и боковые дворы; парковка во дворе; количество построек на участке; и количество жилых единиц в определенной области.Правила могут ограничивать районы домами на одну семью или многоквартирными домами или таунхаусами. В районах, имеющих историческое или культурное значение, правила зонирования могут требовать сохранения этих особенностей.

Регламент развития

Регулирование землепользования не ограничивается контролем над существующими зданиями и их использованием; в значительной степени он предназначен для руководства будущим развитием. Муниципалитеты обычно следуют процессу планирования, который в конечном итоге приводит к всеобъемлющему или генеральному плану, а в некоторых штатах — к созданию официальной карты муниципалитета.Затем генеральный план вводится в действие постановлениями, регулирующими зонирование, регулированием застройки подразделений, планами улиц, планами общественных объектов и строительными нормами. Будущие разработчики должны планировать свои подразделения в соответствии с официальной картой или планом.

В последние годы все большее внимание уделяется региональному планированию и планированию в масштабах штата. Признавая, что действия одного муниципалитета будут сильно влиять на соседние города, иногда в противоречивых и противоречивых формах, эти инициативы по планированию позволяют создать региональный план, который предлагает одно комплексное видение и один набор правил.

Пределы правила зонирования

Поскольку правила землепользования и зонирования ограничивают права владельцев использовать свою собственность так, как они могли бы (и часто хотели), они иногда вызывают споры. Кроме того, объем и пределы возможностей правительства по регулированию землепользования трудно определить конкретно. Суды постановили, что постановление о зонировании допустимо, если оно разумно, а не произвольно; если он имеет разумное и существенное отношение к общественному здоровью, безопасности, комфорту, морали и общему благополучию; и если используемые средства разумно необходимы для достижения его цели.

Учитывая субъективный характер этих факторов, очевидно, что существует много места для разногласий, а иногда и судебных разбирательств. В этой области права ставится один чрезвычайно сложный вопрос: насколько далеко могут зайти правила землепользования, не натолкнувшись на конституционный запрет на изъятие частной собственности для общественного пользования без справедливой компенсации.

Проблемы с правилами зонирования

Существует множество других ограничений на полномочия правительства по регулированию землепользования, любое из которых может служить основанием для оспаривания таких правил.Постановления о зонировании должны быть разумными с учетом всех факторов, таких как потребности муниципалитета; цель ограничения; расположение, размер и физические характеристики земли; характер района; и его влияние на стоимость задействованного имущества. Обоснование зонирования заключается в том, что оно способствует благу всего сообщества в соответствии с комплексным планом.

Точечное зонирование отдельных участков собственности способом, отличным от зонирования окружающих участков, в первую очередь в личных интересах владельца участка, зонированного таким образом, может быть оспорено, если нет разумных оснований для того, чтобы отличить участок от окружающего. посылки.Ограничения, основанные исключительно на расе или владении имуществом, не допускаются, и классификация, которая дискриминирует расовую или религиозную группу, может быть поддержана только в том случае, если государство демонстрирует подавляющую заинтересованность, которая не может быть удовлетворена никаким другим способом.

Во многих юрисдикциях законодательные акты создали советы по апелляциям на зонирование для решения этих вопросов. Это квазисудебные органы, которые могут проводить слушания с использованием показаний свидетелей под присягой и чьи решения подлежат пересмотру в суде.Учитывая сложность закона о зонировании и специализированный характер апелляционных советов по зонированию, владельцу, оспаривающему требование о зонировании, не рекомендуется пытаться отстаивать свое дело без юридической помощи.

Неправительственные ограничения: ограничительные условия и послабления

Не все ограничения на использование земли устанавливаются правительствами. Застройщики также могут вводить ограничения в свои застройки, чаще всего с помощью ограничительных условий и сервитутов:

Ограничительные условия — это положения акта, ограничивающие использование собственности и запрещающие определенные виды использования.Ограничительные условия обычно используются застройщиками для установления минимальных размеров домов, линий отступления и эстетических требований, которые, как считается, улучшают район.

Сервировка — это право использовать собственность другого лица для определенных целей. Сервизы теперь также используются для общественных целей, таких как сохранение открытого пространства и консервация. Например, сервитут может помешать кому-либо строить на участке земли, что оставляет собственность открытой и тем самым сохраняет открытую зеленую зону на благо общества в целом.

Получите юридическую помощь по вопросам землепользования и зонирования

Если вам нужно получить сервитут для надежного доступа к своей собственности, вы ищете недвижимость для нового бизнеса или у вас есть другие вопросы по закону о землепользовании и зонировании, адвокат должен быть в состоянии помочь. Обратитесь к ближайшему к вам юристу по землепользованию и зонированию, чтобы получить ответы на свои вопросы и получить помощь в вопросах, связанных с недвижимостью.

Узнайте о законах штата на нашей странице юридических ответов по землепользованию / зонированию.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты:

Зонирование и планирование землепользования

Зонирование — это инструмент управления планированием для регулирования застроенной среды и создания функциональных рынков недвижимости.Это достигается путем разделения земли, которая составляет установленную законом территорию местного органа власти, на участки, разрешая определенные виды землепользования на определенных участках для формирования планировки городов и обеспечения различных типов застройки. Зонирование как инструмент планирования землепользования имеет относительно короткую историю. Он определяет расположение, размер и использование зданий, а также плотность городских кварталов (City of New York 2015a).

Зачем нужно зонирование?
Цель зонирования — позволить местным и национальным властям регулировать и контролировать рынки земли и недвижимости для обеспечения дополнительных видов использования.Зонирование также может дать возможность стимулировать или замедлять развитие в определенных областях.

Процесс планирования и зонирования во всем мире функционирует по-разному и контролируется разными уровнями власти. Чаще всего зонирование контролируется местными властями, такими как муниципалитет или округ (как в Австралии или США), тогда как в других случаях зонирование осуществляется на уровне штата или страны (как во Франции или Германии). Иногда зонирование регулируется сочетанием двух подходов.Помимо этих непосредственных мер контроля, часто используются дополнительные правила, которые влияют на зонирование, такие как наложения схем планирования в Австралии или оценки воздействия в Германии.

Что составляет постановление о зонировании?
Правила зонирования обычно разрабатываются в форме постановления о зонировании, которое представляет собой текст, определяющий землепользование конкретных кварталов и даже каждого отдельного участка в пределах городского квартала. Правила зонирования включают спецификации, касающиеся размера участка, плотности или объема, высоты и соотношения площади пола (FAR).Постановление о зонировании — это формальная категоризация политики землепользования, применимая к земле в пределах муниципалитета. Он также устанавливает правовую основу. Постановление о зонировании устанавливает разрешенные виды землепользования и различает разные типы землепользования. Кроме того, это гарантирует, что несовместимые виды землепользования не расположены рядом друг с другом. Правила также определяют неудачи и могут укрепить безопасность и устойчивость города, устанавливая ограничения на строительство в поймах и водно-болотных угодьях. Постановление о зонировании часто также содержит информацию, касающуюся необходимости получения разрешения на планирование для изменения использования или предложения застройки, подразделения земли, строительства новых зданий и других изменений земли (Правительство штата Виктория, 2008 г.).

Постановления о зонировании обычно состоят из зонирования районов и наложений. Например, в Нью-Йорке есть три района зонирования: жилой, коммерческий и производственный. Затем каждый из этих районов разбивается на ряд жилых, коммерческих и производственных районов с низкой, средней и высокой плотностью населения. Наложения зонирования — это районы специального назначения, которые предназначены для стимулирования определенного набора условий и результатов на участке. Они адаптированы к конкретным потребностям определенных районов.Например, на жилом блоке может быть разрешено перекрытие коммерческой площади для обеспечения розничной торговли на первом этаже соседних домов. Наложения могут также налагать ограничения по высоте или другие физические ограничения для определенной формы застроенной среды или для защиты исторических характеристик или видов на набережную.

Большинство правил зонирования также устанавливают требования к FAR застройки, которые часто различаются в зависимости от местности. «Коэффициент площади этажа — это основная норма, регулирующая размер зданий.FAR — это отношение общей площади здания к площади его зонирования »(City of New York 2015a). FAR показывает интенсивность использования сайта, а не высоту или покрытие сайта. В Нью-Йорке: «Каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимальную площадь пола, допустимую на этом участке. Например, на участке зонирования площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR 1,0 площадь пола на участке не может превышать 10 000 квадратных футов »(City of New York 2015b).

Можно ли изменить правила зонирования?
Постановление о зонировании — это правовая основа, но она также должна быть достаточно гибкой, чтобы учитывать и направлять развитие. Поправки могут вноситься либо местными властями, либо общественностью. Поправка обычно вносится, чтобы «достичь желаемого результата планирования или поддержать новое направление политики» (Правительство штата Виктория, 2008 г.). Как таковая, она должна быть полезной для планирования и соответствовать будущим стратегическим направлениям деятельности местного самоуправления.Поправки о зонировании особенно важны в проектах регенерации городов, поскольку правительства могут использовать их для увеличения объема застройки, позволяющего сделать застройку прибыльной и достаточно привлекательной для частного сектора (см. Главу 1). В большинстве случаев требуется либо поправка к тексту зонирования (изменение правил зонирования), либо поправка карты зонирования (изменение обозначения зонирования), чтобы учесть конкретное развитие в определенном месте или конфигурации, что в настоящее время не разрешено.

Внесение поправки или запрос на внесение изменений — непростой процесс.В самом деле, это имеет важные последствия для планирования и повлияет на более широкую общественность, поскольку «меняет способ использования или застройки земли во всем районе». Внесение поправок в большинство схем планирования — также сложный процесс, часто требующий одобрения более высокого уровня правительства или городского совета. Однако в некоторых менее устоявшихся процессах или структурах планирования поправка может использоваться чаще для достижения результата планирования.

Как можно использовать зонирование в качестве инструмента для стимулирования участия частного сектора в восстановлении городов?
В дополнение к трем основным категориям (жилая, коммерческая, производственная), инструментарий зонирования включает дополнительные правила, касающиеся конкретных типов застройки, а также дизайна и качества общественных пространств.Некоторые инициативы позволяют вносить изменения в базовые правила при разработке крупных участков, в то время как другие настраивают те же самые правила для решения проблем с малонаселенными территориями или конкретных проблем и возможностей проектов развития на набережной.

Проекты регенерации городов обычно разрабатываются на больших земельных участках, которые охватывают несколько зонируемых районов и наложений. Чтобы обеспечить лучшее планирование участка и взаимосвязь между зданиями и открытыми пространствами, местное правительство может упростить базовые правила зонирования, чтобы обеспечить более согласованное планирование участка для всех участков и кварталов.Кроме того, чтобы стимулировать интерес частного сектора к развитию, правительство может разрешить передачу и слияние прав на развитие. В качестве альтернативы, он может отрегулировать другие правила, чтобы обеспечить более высокую плотность застройки в обмен на какую-либо форму общественного блага, например, общественные места, финансируемые из частных источников, или инклюзивное жилье. В этом случае в правила зонирования вносятся поправки, позволяющие увеличить плотность застройки в обмен на общественные помещения, финансируемые из частных источников, или доступные жилые единицы в пределах жилого комплекса (см. Главу 1).

Стремление к более доступному жилью привело к призывам к инклюзивному зонированию, которое рассматривается как привлекательное, потому что застройщики платят за него, и оно способствует экономической интеграции. Однако доступное жилье, созданное посредством инклюзивного зонирования, требует дорогих субсидий (Barro 2014). Полное обсуждение инклюзивного зонирования см. В разделе «Социальные последствия» в главе 3. Все города, рассматриваемые в данном томе, имеют хорошо разработанные правила зонирования. Например, эволюция регулирования зонирования в Ахмедабаде резюмируется во вставке.

Развитие правил зонирования в Ахмедабаде, Индия

---

В Ахмадабаде, Индия, зонирование было впервые установлено в плане развития, подготовленном в 1954 году и утвержденном в 1965 году. Оно было основано на Законе о городском планировании Бомбея (1954), который впервые позволил создать план развития для управления рост городских территорий. Предыдущий Закон о градостроительстве Бомбея (1915 г.) разрешал только создание схем городского планирования для облегчения улучшения существующих городских территорий.

Зонирование включено в правила застройки, подготовленные как часть общего плана развития городских территорий (UDA). UDA определяется в соответствии с Законом о городском планировании и городском развитии штата Гуджарат (GTPUDA), принятым в 1970 году. В соответствии с этим законом для UDA создается орган городского развития, который обычно превышает юрисдикцию города. Управление городского развития Ахмедабада имеет юрисдикцию над территорией застройки Ахмедабада (1866 квадратных километров [квадратных километров]), что намного больше, чем площадь города (464 квадратных километров).Согласно GTPUDA, план развития каждого UDA должен обновляться каждые 10 лет.

Всего в плане развития обозначено более 20 зон. Однако большая часть районов городской застройки находится в одной из пяти зон. Центральная городская зона, обнесенная стеной, включает старый город Ахмадабад. Зона Гамтал включает в себя различные городские деревни, которые в настоящее время являются частью района застройки Большого Ахмедабада. Общая структура города попадает в зоны R1 или R2, которые представляют собой смешанные жилые зоны.R3 — это более ограниченная жилая зона, обычно находящаяся на периферии города, где более высокая интенсивность застройки не поощряется.

Развитие города в основном сосредоточено в зонах R1 и R2. В этих зонах индекс базовой площади (FSI) составляет 1,8 и 1,2, соответственно, с возможностью приобретения дополнительных 50 процентов базовой площади FSI. Это дает максимально допустимое значение FSI 2,7 в зоне R1 и 1,8 в зоне R2. До недавнего плана застройки ограничение по высоте застройки составляло 40 метров.В соответствии с новым планом развития эта максимальная высота была увеличена до 70 метров для участков, выходящих на дороги шириной 40 метров, и на всех участках в зоне перекрытия центрального делового района.

В новом комплексном плане развития до 2021 года введены зоны перекрытия. Эти зоны наложения обеспечивают более высокий FSI 4,0 в зоне R1 и 5,4 в зоне R2. При обеспечении более высоких FSI базовая FSI нижележащей зоны остается прежней. Увеличивается только доплата. Ожидается, что территории под этими зонами будут застроены в соответствии с планом местности, который будет завершен в ближайшее время.

Существует формальный процесс запроса отклонения, если разработчик хочет строить выше или хочет попросить смягчение одного из других правил (открытое пространство, парковка, неудачи, разрешенное использование и т. Д.). Ранее такие запросы рассматривал комитет по отклонениям. Однако с тех пор, как новый план вступил в силу, полномочия по внесению поправок определенного рода были возложены на муниципального комиссара, а в некоторых случаях — на правительство штата.

Регулирование землепользования: чего оно вообще стоит?

Прошу прощения за опоздание на это увлекательное обсуждение.Я путешествовал последние несколько дней и раньше не мог этим заниматься. Итак, с вашей снисходительностью, я расскажу о контексте зонирования здесь, а затем о средствах правовой защиты в следующей публикации.

Как отметили несколько других участников, затраты и выгоды от зонирования нельзя рассчитать только с экономической точки зрения. У нас есть нация, которая, как многие отметили, страдает от растущего неравенства, которое, помимо других своих последствий, угрожает нашей социальной сплоченности. Неравенство носит расовый и экономический характер.Школы более разделены, чем когда-либо, потому что районы, в которых они расположены, являются однородными в расовом и экономическом отношении. (Джентрификация, которая, кажется, может улучшить ситуацию, обычно носит временный характер, а ее улучшение — в основном временное.) Трагические ожесточенные столкновения полиции с молодыми афроамериканскими мужчинами, которые являются результатом как безнадежности, так и в результате оппозиционного поведения этих мужчин и колониальной позиции силы оккупационной полиции сохраняются в основном потому, что мы сосредоточили наиболее обездоленных членов нашего общества в отдельных кварталах.Относительно низкие показатели мобильности между поколениями в нашей стране усугубляются сегрегацией по месту жительства; Недавние исследования показали, что афроамериканские дети из малообеспеченных семей, которые растут в районах с низким доходом, с меньшей вероятностью, будучи взрослыми, достигнут статуса среднего класса, чем аналогичные дети афроамериканцев с низким доходом, которые растут в районах, где бедность меньше концентрированный.

Безусловно, зонирование может усугубить эти проблемы. Но также бывает, что, как отмечали другие участники, свободный рынок землепользования также может усугубить их, и что для их устранения может потребоваться другое зонирование.Прежде чем говорить о том, как следует реформировать правила зонирования, я кратко изложу историю зонирования, потому что понимание этой истории необходимо, прежде чем можно будет решать проблемы.

Хотя до Первой мировой войны существовало некоторое зонирование, оно было относительно ограниченным (Нью-Йорк был пионером), за исключением городов (в основном в приграничных штатах), которые приняли правила расового зонирования. Многие из этих городов (Балтимор, Луисвилл, Сент-Луис и т. Д.) Имели районы, которые были более интегрированы в расовом отношении в плане проживания, чем все, с чем мы знакомы сегодня; они приняли постановления, чтобы попытаться разрушить эту интеграцию.Как указал профессор Арнольд, Верховный суд запретил такое зонирование в 1917 году. Он сделал это не по причинам расового равенства, а потому, что расовое зонирование (но, по-видимому, все зонирование) нарушало право собственности владельца, закрепленное в Четырнадцатой поправке, распоряжаться собственностью по своему усмотрению. .

Как я описываю в своей недавней книге The Color of Law , решение Верховного суда Buchanan вдохновило и стимулировало общенациональное расширение экономического зонирования как часто явную попытку уклониться от запрета Бьюкенена на обязательную расовую сегрегацию.В 1921 году министр торговли Герберт Гувер созвал комитет из восьми человек для рассмотрения рекомендаций по зонированию столицы. Основываясь на работе комитета, в следующем году Департамент опубликовал «Букварь по зонированию»; 100 000 экземпляров были розданы городским властям по всей стране. В 1924 году Департамент опубликовал Закон о стандартном разрешении зонирования, типовой закон, который был принят многими штатами, чтобы уполномочить местные органы власти принимать постановления о зонировании.

Хотя в учебнике по зонированию министерства торговли прямо не упоминается расовая сегрегация как оправдание зонирования, члены или консультанты комитета министерства недвусмысленно заявили о необходимости зонирования для предотвращения расовой интеграции.

Вот только один из многих примеров: влиятельным членом Консультативного комитета Гувера был Фредерик Лоу Олмстед-младший. Через год после Buchanan Олмстед сказал Национальной конференции по городскому планированию, что хорошую политику нужно отличать от «правовой и правовой». конституционный вопрос ». Что касается политики, Олмстед заявил, что «в любом жилищном строительстве, которое должно быть успешным,… расовые разделения… должны быть приняты во внимание… [если] вы попытаетесь заставить смешаться людей, которые еще не готовы к общению, и кто не хочет смешиваться », развитие не может быть экономически успешным.

В 1929 году Эрнст Фройнд, профессор права Колумбийского университета, который был ведущим специалистом в области административного права, резюмировал мотивы комитета Гувера и других национальных экспертов по планированию следующим образом: предотвращение «прихода цветных людей в район», он писал, на самом деле это «более веская» причина для зонирования, чем создание районов с аналогичными физическими характеристиками, обычное общественное оправдание зонирования. Поскольку, пояснил Фройнд, Верховный суд (Бьюкенен) сделал «невозможным найти подходящую юридическую формулу» для сегрегации, зонирование было оставлено как наиболее разумное средство достижения тех же целей.

В 1926 году, как описано в предыдущих сообщениях, Верховный суд подтвердил экономическое зонирование в деле Euclid . Это было любопытное решение, потому что это был Верховный суд, который последовательно (и впоследствии) считал свободу собственности неприкосновенной. В течение почти 40 лет Суд отменил все виды регулирования (не только зонирование, как в Buchanan , но, в первую очередь, регулирование здоровья и безопасности и минимальной заработной платы) на том основании, что оно нарушает свободу заключения договоров.Разрешение Евклида на экономическое зонирование было единственным существенным исключением из этого строго идеологического подхода. В более ранней публикации этого обсуждения Дана Берлинер заявила, что Euclid представляет собой простую практику «не размещайте химический завод рядом с кучей домов для защиты здоровья и безопасности населения». Это не так. Это было о расе.

Евклид был деревней, официальные лица которой были мотивированы принять постановление об исключительном зонировании из-за желания не допустить переезда афроамериканцев и иммигрантов из Восточной Европы в общину из соседнего Кливленда.(Смуглые итальянцы и евреи еще не считались «белыми».) Судья окружного суда первоначально запретил постановление, заключив, что положения об исключительном зонировании, подобные положению Евклида, неотличимы от явно расового зонирования, которое Верховный суд признал неконституционным всего девять лет назад. Судья написал, что он не мог притвориться, что не знает, в чем заключалась цель постановления: «Унижение ценностей собственности и скопление населения всякий раз, когда цветные или определенные иностранные расы вторгаются в жилые районы, так хорошо известны, что быть в пределах судебной компетенции », — говорится в его заключении.

Отменяя это решение, судья Верховного суда Джордж Сазерленд, по мнению большинства, утверждал, что было уместно запретить многоквартирные дома в районе домов для одной семьи, потому что

«очень часто жилой дом — это просто паразит, построенный для того, чтобы воспользоваться преимуществами открытых пространств и привлекательного окружения, созданного жилым характером района… и принося, в качестве необходимого сопровождения, беспокоящие шумы, связанные с увеличивающимся движением транспорта. и бизнес,… лишение детей привилегии тихих и открытых пространств для игр, которыми пользуются те, кто живет в более благоприятных местах, — до тех пор, пока, наконец, не будет полностью разрушен жилой характер района и его желательность в качестве места для самостоятельного проживания.В этих условиях многоквартирные дома, которые в других условиях были бы не только совершенно неприемлемыми, но и весьма желательными, становятся практически неудобными ».

Хотя многие пригородные общины впоследствии приняли постановления о зонировании, которые требовали больших размеров земельных участков или отступления улиц для домов на одну семью, и запрещали городские дома или квартиры по причинам экономической элитарности, а не расы, исторические записи включают достаточное количество случаев, когда расовая принадлежность была неосмотрительно сделана явным сделать неразличимыми экономическую элитизм и расовую изоляцию.Несколько дел дошли до судов, и решения должны быть знакомы — случаи, когда муниципалитеты перезонировали районы только тогда, когда в них въезжали афроамериканцы или считалось, что они собираются въехать (например, Black Jack , 1974). В одном деле ( Dailey v. Lawton , 1970), когда город отказался предоставить вариант зонирования для многоквартирного дома после шквала публичных жалоб на расовой почве, федеральный апелляционный суд заявил: «Хотя Комиссия по планированию этого не сделала. использовать расовую принадлежность как официальное основание для отказа в разрешении… [если] доказательство нарушения гражданских прав зависит от открытого заявления должностного лица о намерении проводить дискриминацию, четырнадцатая поправка мало утешает тех, кто ищет ее защиты.Но эта аргументация не применялась по всей стране в спорах о зонировании. Более типичным был Arlington Heights (1977), касающийся городского совета, который принял постановление об исключительном зонировании на собрании, где представители общественности призвали совет действовать из соображений расовой дискриминации и где письма в местную газету открыто выражали желание исключить афроамериканцев как причины противодействия развитию. Тем не менее, Верховный суд счел постановление конституционным, поскольку нельзя было доказать, что сами члены совета были специально мотивированы исключать афроамериканцев, а не только все семьи с низкими доходами.

Массовая субурбанизация Соединенных Штатов была достигнута в основном за счет федеральных субсидий застройщикам целых подразделений — при явном условии, что будут приняты постановления об исключительном зонировании, что дома не будут продаваться афроамериканцам и что жилищные документы включают ограничительные условия, запрещающие перепродажу африканцам. Американцы. Эти три требования взаимно усиливали и неотличимы друг от друга. Начиная с 1935 года, в Руководстве по андеррайтингу Федерального жилищного управления США были даны инструкции оценщикам банков, которые надеялись квалифицировать ссуды на строительство и развитие, а также индивидуальные заявки на ипотеку для страхования FHA.Оценщикам было сказано давать более высокие оценки там, где «защита от некоторых неблагоприятных воздействий достигается за счет наличия и обеспечения соблюдения надлежащих правил зонирования и соответствующих ограничений действий», и добавляли, что «среди неблагоприятных воздействий [i] важным является проникновение негармоничных факторов. расовые или национальные группы «.

Из этого и многих других свидетельств очевидно, что мы имеем неконституционный расовый жилищный ландшафт. Независимо от того, является ли зонирование неразумным по причинам экономической или социальной политики, у нас есть конституционное обязательство по его реформированию, независимо от его экономической целесообразности или отсутствия таковой.Как я писал в книге «Цвет закона », отказ от прошлого не является конституционной политикой.

Процесс землепользования

Модуль 4: Земля Использование процесса

Обзор процесса

В первых трех модулях мы обсудили истоки городского планирования как части землепользования и комплексного планирования и рассмотрели функции, которые постановления о зонировании выполняют в переводе городского цели планировщика в реальность. В этом модуле мы рассмотрим некоторые из юридические вопросы, которые могут решить проектировщики, муниципальные органы власти и потенциальные застройщики встреча в процессе разработки земли.

Должна ли предлагаемая разработка приобрести земля для строительства стадиона на 75000 мест или ремонта старого склада в центре города в квартиры с высокой арендной платой, каждая идея землепользования пересекается с законом: местным, законы штата, а иногда и федеральные законы могут повлиять на то, может ли предлагаемое использование иди вперед. Вопрос для каждого предложение — насколько обширным и сложным будет это пересечение с законом. становиться.

Нормы и правила землепользования обычно установить процедуры, с помощью которых разработчики получают свои предложения от первоначальное рассмотрение посредством одобрения или апелляции об отклонении.Эти процедуры не основаны на единых законах, а имеют общие рамки, которые мы остановлюсь на.

Поскольку законы о городском планировании и землепользовании местные, названия, по которым муниципальные отделы, комиссии и комитеты Сами по себе ссылаться могут по-разному. Для простоты мы используем общие термины для обозначения этих организации.

Разработчик — физическое или юридическое лицо. субъект, который должен взаимодействовать с муниципальным правительством для осуществления землепользования задача. Сюда входят предложения по новой застройке, перепланировке, подразделение, ревитализация, запросы на изменение зонирования и разрешения на строительство.

В любом муниципалитете, развитие землепользования процесс сопровождается крайними сроками, к которым разработчик, муниципалитет и заинтересованные представители общественности должны действовать или видеть, что их интересы подлежат отсрочка или отказ. Эти сроки могут значительно отличаться.

Комплексная проверка застройщика

С юридической точки зрения процесс землепользования начинается когда застройщик представляет муниципальному правительству предлагаемое землепользование и оплачивает соответствующие сборы за подачу заявления. Однако в более широком смысле процесс начинается заранее с должной осмотрительностью со стороны разработчика.

Сложность и продолжительность предварительного обзор и весь процесс во многом зависят от того, насколько внимательно разработчик придерживается практики должной осмотрительности. Исследования — одна из таких практик. Этот включает исследование:

• собственности, ее границ, истории владения и использования, а также то же самое с соседними объектами,
• местные законы о землепользовании, в частности постановления о зонировании,
• требования к срокам, такие как крайние сроки подачи, юридическое уведомление периоды и даты встреч,
• местный комплексный план, если таковой существует, и
• , применяются ли какие-либо федеральные законы или постановления к предложение, такое как Федеральный закон о жилищных поправках 1988 года, американцы Закон об инвалидах 1990 года или Закон о религиозном землепользовании и институционализированных лицах 2000 года.

Сегодня разработчики могут проводить большую часть этого исследования онлайн. Многие муниципалитеты посвящают часть своих веб-сайтов предложению информация для потенциальных застройщиков, в том числе текст постановлений о зонировании, карта зонирования, комплексный план, ответы на часто задаваемые вопросы и дополнительные Ресурсы. Часто разработчик может начать подачу заявки онлайн, хотя некоторые муниципалитеты поощряют или требуют неформальной личной встречи перед подачей предложения.

Еще один важный шаг во время комплексной проверки период можно связавшись с отделом планирования.Выращивание хорошего профессиональные отношения с сотрудниками отдела планирования на ранних этапах процесса может выплачивать дивиденды при предварительном рассмотрении. Во-первых, штатный персонал может иметь многолетний опыт работы с разработчиками и анализировать предложения. Их ответы на вопросы предварительного предложения, включая вопросы они спрашивают разработчика, могут ли они указать, что они будут искать во время обзор. Это может помочь разработчику доработать предложение перед отправкой. Это. Кроме того, пока персонал не делает утверждение предложения решения, они действительно представляют свои результаты проверки людям, которые будут, например, плановая комиссия или городской совет.Эти лица, принимающие решения, часто уделять большое внимание рекомендациям обзора персонала.

Предварительная проверка

Встреча сотрудников отдела планирования вместе с разработчиком для предварительного рассмотрения предложения. Обзор цель — увидеть, насколько хорошо предложение соответствует подробному руководству плана, законы и постановления о зонировании и, при необходимости, другие факторы, такие как пересмотр возможные экологические последствия застройки. Несколько встречи могут потребоваться, если предварительная проверка выявит области несоответствия с постановлением о зонировании или комплексным планом.

Комиссары графств и городские советы создают всеобъемлющих планирует , чтобы направлять предпочтительные долгосрочные физические, экономические и экономические социальное развитие. Сообщества обычно составляют комплексные планы в соответствии с местными или законы штата об административных процедурах, которые предусматривают публичные слушания собрать общественное мнение. Эти административные законы также требуют, чтобы городской персонал и вход комиссии по планированию в создание плана, который должен получить формальные одобрение комиссии или совета.Использование комплексного плана варьируется в США. Они есть в штатах, а не во всех сообществах. Там, где они есть, местное зонирование постановления, вероятно, будут точно отражать цели всеобъемлющего плана.

Комплексные планы побуждают разработчиков включить руководство по плану в процесс принятия решений по проекту на раннем этапе. Для Например, план может требовать от разработчика определения значимых экологических особенности собственности и обеспечить их сохранность. Они могут предоставить объективные критерии и стандарты в случаях, когда необходимы отклонения.Тщательное понимание всеобъемлющего плана закладывает прочную основу для разработчику создать предложение, которое пройдет предварительное рассмотрение.

Далее разработчик должен подумать, есть ли ему нужно искать изменение зон или отклонение. Некоторым муниципалитетам требуются застройщики подать заявку на получение сертификата соответствия, прежде чем приступить к рассмотрению. В Сертификат определяет допустимые варианты использования имущества, на которое он распространяется. Если оно становится очевидным, что предлагаемое использование будет несовместимо с текущим классификация земель, которая не обязательно фатальна для предложение.Застройщик может включить в состав земельного участка предложение использования предложение изменить зонирование собственности, чтобы сделать новое использование последовательным. Или, в некоторых случаях, менее радикальное решение получения разрешения на отклонение от нормы может быть попыткой.

Некоторые предложения по развитию, например, жилые жилищное строительство, требует разделения больших земельных участков на более мелкие много. Это часто является предварительным условием для утверждения предварительного обзора. Будь то девелопер намеревается разделить, необходимо учитывать на этом этапе.

В зависимости от муниципалитета и проекта размер, разработчику может потребоваться предоставить на рассмотрение план участка . Сайт план предоставляет подробную информацию об улучшениях проекта, которые могут включать текущие и предполагаемое использование, следы строительства и неудачи, инженерные и архитектурные особенности, ландшафтный дизайн, парковка и доступ к инженерным сетям, канализации и услуги водоснабжения.

Помимо требований к зонированию, застройщик необходимо знать, подпадает ли рассматриваемая земля под действие каких-либо ограничительных правил . соглашения или сервитутов , которые могут повлиять на предлагаемое развитие.

Ограничительные условия — это условия на земле название, которое, если они законны (например, договор, запрещающий продажу лицам определенной расы являются недействительными), ограничьте, какие виды использования доступны для покупатели собственности или запрещают некоторые виды использования.

Сервизы являются юридически признанными правами другим использовать собственность для определенных целей. Легкость долгое время использовались для обеспечения доступа к коммунальным услугам, таким как электрические, водопровод, природный газ и канализация.Некоторые муниципалитеты используют сервитуты в качестве применяемые извне ограничительные условия, использующие сервитуты, чтобы требовать открытых пространства или зеленые зоны, где невозможно развитие.

Наконец, обзор может учитывать влияние на близлежащие общественные объекты, такие как улицы, водопровод, канализация и канализация, школы, транзит, наличие парковок и мощность электроснабжения. Если предполагаемое использование приведет к тому, что спрос на объекты превысит мощность, условием утверждения может быть включение разработчиком мощности улучшения в своем проекте.

Роль выдающегося домена

Если предложение землепользования уже касается земли в пределах юрисдикции муниципалитета, то успешная предварительная проверка будет приводят к проверке того, допустимо ли использование по праву или застройщику необходимо получить разрешение или отклонение. Если муниципалитет не владеть землей, тогда застройщик и город должны решить, стоит ли аннексировать земля для проекта через процесс именитого домена .

Исторически правительства использовали видных домен для частичного или полного приобретения частной собственности для общественного пользования, включая дороги, сервитуты, коммунальные услуги и правительственные здания.В обмен, правительство должно предоставить землевладельцу то, что Пятый Поправка предусматривает «справедливую компенсацию», которая обычно является расчетом рыночной стоимости.

Вариант выдающегося домена, используемый в некоторых дело заключается в том, чтобы муниципалитет приобрел частную землю и передал ее третья сторона для разработки, когда третья сторона может лучше передать собственность общественное использование. Этот вариант изначально применялся к так называемым «испорченные» свойства, которые в противном случае могли бы отрицательно повлиять на окружающие объекты, но Верховный суд постановил, что дело Kelo v.Город Нью Лондон , что муниципалитет также может использовать выдающийся домен для передачи земли от одного частный владелец другому, чтобы оживить коммерческую собственность без «общественного пользования» кроме финансовой выгоды для города.

В деле Кело суд разрешил г. Новый Лондон обвинил собственность в городском районе Форт Трамбулл в разрешить другим частным компаниям строить коммерческую недвижимость, чтобы оживить прибрежные районы этого города. Верховный суд отложил рассмотрение Решение Нью-Лондона о том, что отбираемая собственность была достаточно проблемной чтобы дать право на его приобретение выдающимся доменом, и что «общественное использование» требование Пятой поправки фактически не требовало, чтобы собственность так принято быть поставленным в общественное пользование.Суд отметил, что «как и в случае с другими упражнения в городском планировании и развитии, город пытается координировать разнообразные коммерческие, жилые и рекреационные виды землепользования, а также надеюсь, что они образуют единое целое, большее, чем сумма его частей … Потому что этот план, несомненно, служит общественным целям, выручка здесь оспаривается удовлетворить Пятую поправку ».

Решение Kelo подлежало критика за растягивание выдающихся владений властью.В Федеральное правительство отреагировало изданием распоряжения, ограничивающего федеральные выручка от выдающихся доменов для общественных целей, кроме интересы частных лиц, и многие законодательные собрания и суды штатов стремились ограничить доступ Кело постановив, что конституции их штатов по-прежнему требуют публичного использования, кроме экономическая выгода. Тем не менее, не все штаты предприняли шаги, чтобы ограничить охват этого дела. Итак, в в некоторых местах и ​​ситуациях разработчики все еще могут убедить города взять на себя выдающуюся область, основанную на экономической выгоде, даже в отсутствие публичного использования.

Сертификация, общественные слушания и решение

После завершения предварительной проверки и отдел планирования подтверждает, что предложение составлено и адресовано все юридические требования, сотрудники отдела планирования перешлют предложение в муниципальную плановую комиссию или ее аналог. Содействовать всестороннему экспертиза, муниципалитеты часто назначают представителей из нескольких отделов в плановую комиссию, в том числе управление движением, рост управленческие и коммунальные услуги.

В рамках проверки и в соответствии с требований, комиссия по планированию обычно назначает общественные слушания на предложение, после чего члены комиссии проголосуют за то, следует ли утвердить его. Муниципалитет может применять условия или ограничения к Предлагаемое использование в обмен на одобрение.

Если комиссия по планированию утверждает предложения, последний шаг — это его рассмотрение городским советом. В зависимости от муниципалитет, городской совет не будет рассматривать каждое предложение.Например, предложения которые могли бы изменить постановление о зонировании или карту или привести к изменению зонирования или изменению комплексный план с большей вероятностью привлечет внимание городского совета, чем заявки на приобретение собственности или утверждение разрешений на условное использование. В некоторых дела, процесс пересмотра может потребовать проведения еще одного публичного слушания до Совет выносит свое решение. Разработчики, получившие одобрение предложения, могут начать с процедур получения разрешений на строительство и других необходимых разрешений. Отклоненные предложения могут быть отправлены обратно в плановую комиссию для дальнейшего рассмотрение.

Апелляции

Если муниципалитет не одобряет землю использовать предложение и не отправлять его обратно в плановую комиссию для дальнейшего рассмотрения и изменения, отклонение предложения станет окончательным, если застройщик инициирует обращение в надлежащей форме и своевременно. Так же, третья сторона, которая выступила против предложения на стадии рассмотрения и слушания может обжаловать одобрение предложения.

Помимо обжалования отклонения предложения по фактические основания, другие возможные основания для апелляции включают невыполнение муниципалитет, чтобы следовать своим собственным правилам (например, неспособность обеспечить общественное слушание), бездействие в установленные законом сроки или муниципалитет действовали произвольно или капризно.

Некоторые постановления о зонировании включают положения о административные апелляции, но другие ссылаются на отдельные законы, регулирующие обращения. Соответствующим законом может быть предусмотрено обжалование в плановую комиссию. или в городской совет, или в отдельную апелляционную коллегию рассматривать претензии о том, что плановая комиссия или совет действовали произвольно или недобросовестно отклонив предложение. Апелляция может включать слушание в который разработчик может представить доказательства и аргументы в свою пользу, после чего другим голосованием поддержать или отклонить апелляцию.

Весь процесс рассмотрения и утверждения предложения подлежит срокам, применимым к разработчику (или третьей стороне, обращение) и муниципалитет. Установленные законом сроки, в течение которых застройщик должен подать административную или судебную апелляцию, в частности важно соблюдать, потому что, пропуская административный срок во время процесс проверки может привести к задержке рассмотрения, невозможности начать своевременная апелляция может полностью лишить права на апелляцию.

Последняя инстанция, если административная апелляция не обеспечивает желаемого результата, может заключаться в официальном обжаловании решения в суд, обладающий юрисдикцией в отношении предмета спора и стороны. В зависимости от по регулирующим законам сторона, обращающаяся за судебной помощью в порядке апелляции, необходимо показать, что он сначала исчерпал свои административные средства защиты.

В нашем последнем модуле мы обратимся к большому фото — и обсудите влияние правил зонирования, их эффективность и альтернативы, с которыми экспериментировали различные муниципалитеты.

Регулирование землепользования — обзор

6.1 Введение

Как обсуждалось в предыдущих главах, города вводят правила землепользования для контроля внешних городских факторов, включая заторы на дорогах. Кроме того, несколько городов по всему миру также ввели ценообразование на оцепление как более прямую меру для уменьшения заторов на дорогах. Действительно, Лондон, Милан, Осло, Сингапур и Стокгольм, которые устанавливают цены на кордон или территорию, ^a , все налагают правила землепользования. В этой главе рассматривается, как должны устанавливаться цены на кордоны, а также правила землепользования в форме регулирования соотношения площадей (FAR) и регулирования границ роста городов (UGB).

В частности, в этой главе проясняется механизм среди всех связанных искажений, вызванных не только заторами на дорогах, но также ценообразованием и регулированием землепользования в непрерывном пространстве. Из этого механизма мы выводим некоторые важные теоретические свойства оптимального регулирования и кордонного ценообразования, которые отличаются от нынешнего понимания.

В схеме ценообразования о кордонах с транспортного средства взимается фиксированная плата за проезд, когда он проезжает указанную линию оцепления во въездном и / или исходящем направлении.Ценообразование Cordon, как правило, не может полностью устранить отрицательные внешние эффекты, в отличие от ценообразования на случай перегрузки. Кроме того, для правительств непросто рационально определить ставку платы за проезд и местоположение линии кордона из-за необходимости учитывать изменения в перекосах на соответствующем рынке. Как мы показали в предыдущих главах, правила землепользования, которые могут контролировать плотность населения, также эффективны против городских внешних факторов, включая заторы на дорогах.Важным моментом является то, что как ценообразование в кордонах, так и правила землепользования являются второстепенными политиками и, следовательно, оба могут вводиться одновременно для повышения благосостояния.

Вторая лучшая ценовая политика, такая как кордонное ценообразование, изучалась во многих исследованиях, рассмотренных Линдси и Верхоф (2001). Салливан (1983) на основе имитационной модели общего равновесия рассматривает вторую лучшую политику, в которой дорожные расходы пропорциональны пройденному расстоянию. Краус (1989) численно рассчитывает рост благосостояния от различных режимов ценообразования, включая ценообразование в кордонах.Совсем недавно Анас и Хирамацу (2013) смоделировали эффект ценообразования кордонов в вычислимой модели общего равновесия, представляющей Чикаго.

Против таких имитационных моделей Mun et al. (2003) и Ли и др. (2014) аналитически получают оптимальные цены на проезд и расположение кордона. Однако они экзогенно фиксируют плотность населения во всех местах. В конечном итоге плотность населения должна определяться эндогенно, чтобы уровень полезности был одинаковым в разных местах. Verhoef (2005) рассматривает плотность городов как эндогенный фактор и показывает, что относительные потери благосостояния из-за второго лучшего ценообразования по сравнению с первым лучшим ценообразованием на удивление малы.Однако в этих документах, посвященных ценообразованию в условиях пробок, не рассматриваются какие-либо правила землепользования, которые одновременно вводятся в городах. Среди связанных статей только Tikoudis et al. (2018) учитывают как дорожные сборы, так и регулирование FAR. Однако их анализ основан на численном моделировании. В этой главе выводятся теоретические свойства, основанные на работе Коно и Кавагути (2017).

Остальная часть этой главы организована следующим образом. В разделе 6.2 представлена ​​модель моноцентрического города с ценообразованием на кордонах.В разделе 6.3 объясняется оптимальная плата за проезд и расположение линии кордона при оптимальном регулировании дальности дальнего следования. В разделе 6.4 исследуются оптимальные правила FAR и UGB с ценами на кордон и приводится числовой пример. Раздел 6.5 завершает статью. В последнем подразделе представлено техническое приложение.

Введение в зонирование и планирование землепользования

Ранние основатели городов были первыми американскими проектировщиками земель, которые должны были детально планировать улицы и районы своих новых городов и регулировать использование земли.Но формальных законов о зонировании на самом деле не существовало до 1916 года, когда Нью-Йорк первым принял постановление, которое стало первым всеобъемлющим законом о зонировании.

И этот закон появился из-за одного-единственного небоскреба. . . Справедливое здание.

Один критик назвал это здание «чудовищным паразитом на венах и артериях Нью-Йорка». Соседи Equitable Building настолько возненавидели форму и масштаб небоскреба, что подали заниженную оценку собственности, потому что их собственность попала под большую тень, которую бросало здание.В результате публичная критика заставила городские власти внести изменения.

Противодействие сверхвысокому зданию было лишь одним из катализаторов принятия законов о зонировании. Нью-Йорк был не первым, кто столкнулся с проблемой постановлений о зонировании. Другие города находились в процессе ответа на вопрос, как лучше всего использовать свою землю для защиты населения и уравновесить права общественности с правами землевладельцев.

Довольно скоро остальная часть нации последовала за ними, и современные законы о зонировании вступили в силу.

Сегодняшние законы о землеустройстве и зонировании

Вся недвижимость в Соединенных Штатах регулируется правилами землепользования и законами о зонировании. Зонирование является наиболее распространенной формой регулирования землепользования и используется городами и муниципалитетами для контроля и управления развитием недвижимости в пределах своих границ.

Есть разница между землеустройством, землепользованием и зонированием. Многие люди верят, что они одно и то же; однако землеустройство и землепользование — это способ, которым люди адаптируют землю к своим потребностям, тогда как зонирование — это то, как государство регулирует землю.

Знаете ли вы? Регулирование землепользования и землеустройства не просто контролирует существующие здания и их использование — оно направляет будущее развитие?

Теперь, когда мы ясно видим разницу между ними, давайте поговорим о том, как это влияет на вас — потенциального покупателя и застройщика недвижимости.

Как законы о зонировании и правила землепользования влияют на вас

Если бы это было так же просто, как купить участок земли, спроектировать и построить красивое здание в любом месте, где вы хотите, вы бы не стали читать этот блог.

Однако, прежде чем покупать участок земли и начинать процесс строительства, вы должны сначала определить, можете ли вы сделать это еще до того, как сделать ставку.

Все начинается с генерального плана. Большинство городов и муниципалитетов следуют комплексному земельному плану, который учитывает будущее землеустройство. Во многих случаях они создали официальную карту, на которой обозначены зоны, застройки, планы улиц, общественные объекты и другие строительные нормы и правила.

Город или муниципалитет будет разделен на зоны — жилую, коммерческую и промышленную.

Все это повлияет на то, какую недвижимость вы можете купить и как вы ее используете.

Но это еще не все.

Вы должны учитывать не только тип здания, которое вы собираетесь разместить на участке, и то, как вы его будете использовать, но также должны соблюдать дополнительные ограничения, которые будут уникальными для каждого муниципалитета и района.

Эти ограничения могут включать:

• Особые требования к типу разрешенных построек
• Расположение инженерных сетей
• Ограничения на вспомогательные постройки
• Застройка с улицы
• Границы
• Размер и высота здания
• Количество номеров
• Фасад лотов
• Минимальная площадь лота
• Боковые дворы
• Парковка во дворе
• Сохранение памятников истории или культуры
• Экологические соображения

Список может быть разнообразным и обширным, поэтому перед покупкой вы должны сначала проверить все правила зонирования, чтобы убедиться, что вы можете делать с недвижимостью то, что хотите.

Виды землепользования

Существует несколько типов землепользования в городских районах, каждый из которых имеет свое назначение и правила.

Семь верхних типов:

Жилой — Этот тип землепользования регулирует место проживания людей. Это одно из наиболее сложных обозначений, поскольку существуют различные типы правил в отношении плотности и типов жилых домов, которые разрешено строить из домов с низкой плотностью (дома), со средней плотностью (городские дома) и с высокой плотностью ( многоквартирные дома).Есть даже отдельная категория, в которой разрешено смешанное использование жилых, коммерческих и рекреационных объектов.

Транспорт — используется, чтобы помочь людям добраться из одного пункта назначения в другой. Это не только улицы и железные дороги, но и здания, связанные с этими видами деятельности, такие как аэропорты, вокзалы и станции метро.

Commercial — это еще одно обозначение, которое также имеет отдельные «суб-обозначения». Коммерческое использование земли может представлять собой склады, офисные здания, рестораны, магазины или другие здания коммерческого типа.

Сельское хозяйство — там, где правила проживания могут ограничивать количество и виды животных на территории, сельскохозяйственные земли позволяют выращивать и собирать урожай сельскохозяйственных культур и скота, например, фермы, ранчо и пастбища.

Промышленное — Этот тип землепользования включает заводы, склады и судоходные станции. Промышленное использование может быть ограничено отраслями промышленности и проблемами окружающей среды.

Общественное использование — в эту категорию входят больницы, школы и муниципальные здания, а также церкви.Эти области предназначены для общего пользования.

Рекреационный — Эта земля предназначена для парков, полей для гольфа, открытых пространств, спортивных площадок, детских площадок и бассейнов.

Чтобы просмотреть различные примеры каждого из этих типов землепользования и то, как Think Architecture разработала каждый план и структуру земли, просмотрите наше портфолио.

Виды землепользования

Когда градостроители составляют план города, они характеризуют каждую зону землепользования, и это влияет на городское развитие.Существует четыре типа землеустройства и зонирования землепользования:

Функциональное зонирование — семь типов зон, описанных выше, являются примером функционального зонирования. Каждая зона определяется в соответствии с их функцией — коммерческая, жилая, промышленная и т. Д. Каждая имеет правила и положения о типах зданий и видов деятельности, которые могут быть построены.

Зонирование на основе форм — это зонирование, основанное на физических характеристиках или городской идентичности. Подумайте о «центральных» районах.

Зонирование интенсивности — определяется уровнем разрешенной интенсивности.Вспомните о землепользовании под жилую застройку, которое делится на дома с высокой, средней и низкой плотностью застройки. Это пример зонирования по интенсивности, при котором на единицу площади разрешается определенное количество жилых единиц.

Стимулирующее зонирование — Экономически депрессивные районы часто являются частью планов восстановления или развития, и застройщики получают стимул к строительству новых зданий и территорий с помощью налоговых скидок или инфраструктуры, такой как легкорельсовый транспорт.

Уф! Если этого было недостаточно для отслеживания, есть еще кое-что!

Неправительственные ограничения: ограничительные условия и послабления

Как будто законов о зонировании и ограничений землепользования недостаточно, вы можете бороться с ограничительными соглашениями и сервитутами, которые налагаются на собственность застройщиками или предыдущими владельцами собственности в документе.

Что это значит?

Давайте углубимся в описание каждого из них:

Ограничительные условия: это положения акта, ограничивающие использование собственности и запрещающие определенные виды использования. Это могло быть помещено в документ предыдущим владельцем, но чаще всего используется разработчиками для создания и планирования сообществ. Планирование сообщества сохраняет характер района за счет определения минимальных размеров домов, линий отступления и других эстетических соображений.