Выбор земельного участка под строительство: Выбор земельного участка для строительства производственной базы — Статьи

Выбор земельного участка под строительство дома

Практика Arno Architetture показывает, значительные потери покупатели несут после соврешения сделки, выявляя в ходе работ неожиданные особенности, на которые не обратили внимание при покупке, или недооценённые ограничивающие условия со стороны муниципальных органов власти и местных управляющих компаний.

Мы провели опрос среди наших клиентов и выяснили, что при оценке участка ими были исследованы следующие факторы:

• Качество месторасположения: удаленность от центра, транспортная инфраструктура и ее загруженность, престижность, экологическая репутация местности.

• Инфраструктура населенного пункта: качество развития территории поселения, благоустройство, соседи, готовность инженерных сетей.

• Характеристика земли под застройку: размер, визуальная привлекательность, наличие водоёма, рек или лесного массива вблизи участка.

• Стоимость: предложение продавца, стоимость аналогов на рынке недвижимости, возможность быстрой продажи и потенциал роста стоимости участка в данном месте.

Все верно! Это правильный ход анализа. Однако наши специалисты выявили еще ряд критериев, работая с этими же участками: 

• Наличие охранных, природоохранных и санитарных ограничений, влияющих на возможность расположить объекты на данной земле в нужном месте и в нужном объеме.

• Ограничения по пятну застройки и площади строений: невозможность построить все планируемые в изначальной концепции объекты.

• Недостаточные для реализации проекта инженерные мощности. Покупка дополнительных мощностей обойдется неоправданно дорого. 

• Наличие глинистых грунтов, легко деформирующихся под воздействием влаги и низких температур, влечет за собой дополнительные затраты на систему водоотведения и создание канализационной системы.

• Подтапливаемая территория: участок на первой линии водоёма, следовательно, сезонное поднятие-опускание воды на 1 метр.
  

• Наличие поблизости инфраструктурных объектов ЛЭП и очистных сооружений. Как следствие, ограничения санитарозащитных зон и определенные экологические риски.

Есть и другие, более специфические особенности:

• Живущие на участке гадюки. Требуются помощь экологов и множество разрешений, чтобы их вывести.

• Пораженный болезнями лес. Требуются заключения дендрологов. 
  

• Геоморфологическая картина выбранного участка имеет признаки болотистой местности. Обычно болотистые участки стараются продать именно летом, так как видимые признаки отсутствуют.

• Наличие оползневых оврагов на территории участка.

В нашей практике встречались объекты, в которых внеплановые инвестиции в покрытие выявленных ограничений составляли до 40% от стоимости участка. 

Тонкости выбора земельного участка под строительство дома

В этой статье показаны все возможные нюансы при выборе площадки для строительства. Рекомендуем почитать всем, кто думает о строительстве своего дома.

Как правильно выбрать земельный участок для строительства? Какие проблемы могут возникнуть? Что необходимо учесть, что бы ваши деньги, вложенные на покупку участка, оправдались? Мы уверены, что эти и многие другие вопросы, интересуют каждого, кто хочет построить свой дом самостоятельно.

Сначала давайте определимся с общей площадью участка. Необходимо выбрать оптимальную площадь. Обычно ориентируются на соотношение один к десяти. Это соотношение площади дома к площади участка. Например, для дома с площадью 150 кв. м необходимо подобрать участок в 15 соток. Ну, совсем уж точно эти параметры соблюдать не обязательно. Но если различие в сторону уменьшения или увеличения будет большим, то это может повлиять на цену вашего будущего дома.

Ну, хорошо допустим, вы уже справились с этой задачей. Но давайте не будем спешить покупать этот участок. Есть ещё ряд немаловажных факторов, на которые следует обратить внимание:

Знакомство с местностью

Желательно обратиться к местной администрации и соответствующие государственные органы, курирующие земельный вопрос. У них вы сможете получить необходимую информацию о вашем земельном участке. Вас должно интересовать всё, начиная от кадастра земли и планирования до резервирования, зонирования и т.п. Можно также обратиться к профессионалам, которые специализируются на подобных вопросах и предоставляют участки в Ступинском районе, это позволит получить определенные гарантии перед покупкой. Конечно, за подобную информацию придётся заплатить деньги. Но на этом лучше не экономить. Желательно ещё пообщаться с соседями и поинтересоваться о перспективах данного района, о ситуации вообще. Есть ли какие либо проблемы?

_{Новый дом – мечта новой семьи} 

Водоснабжение участка

Второй не менее важный вопрос – водоснабжение участка. Этот вопрос, конечно же, очень важный и поэтому тут необходимо детально во всём разобраться. Не стоит к этому относиться легкомысленно.

Конечно, очень хорошо, если подача воды производится от общего источника (водопровод или общая скважина). Ну а, если на участке нет воды, то вам придётся бурить скважину или копать колодец.

В этом случае вам необходимо знать глубину залегания воды. Возможно, бурение воды будет стоить очень дорого. Очень часто бывает, что пробурить скважину невозможно из-за гранитных массивов в земле.

Качество воды

Если у соседей уже есть скважины, то поинтересуйтесь, есть ли заключение СЭС о состоянии воды. Насколько допустимы нормы по бактериологическому и химическому составу воды. Если вам удастся нагреть воду из скважины, то вы можете определить наличие металлов в воде по соответствующим осадкам в ней. Попробуйте воду на вкус и запах. Чем глубже скважина(20 м и более), тем чище вода. Если есть возможность, то сравните качество воды нескольких скважин.

_{Тип грунта играет определяющую роль для строительства} 

Почва

От типа грунтов зависит выбор материала для фундамента будущего дома. Если вам предлагают дешёвый участок, то лучше исследуйте всё тщательно перед покупкой.

Глубина залегания грунтовых вод

Чтобы определить это, просто пробурите ручным буром несколько ямок в разных местах участка. Если в течение часа в них появится вода, значит, грунтовые воды залегают неглубоко. В этом случае, погреб или подвал устраивать нецелесообразно. Конечно, если вы готовы вложить дополнительно деньги на дренаж и качественную гидроизоляцию дома, то можете рассмотреть проекты с подвалом.

Способы проведения канализации

Если есть централизованная канализация, то это очень хорошо. В этом случае, вам остаётся лишь подключиться к существующей системе. Но если канализационных сетей нет, то вам придётся подумать о локальной канализации для вашего дома.

_{Перед покупкой участка надо узнать глубину залегания грунтовых вод}

Подача электроэнергии

Необходимо уточнить, сколько киловатт выделяется на каждый дом по местным нормам. Так же уточните, как далеко находится электрическая подстанция. Имейте в виду, что в среднем для обычного коттеджа (S = 200 кв. м) необходимо примерно 20 кВт.

В реальности же, обычно по нормам выделяется гораздо меньше необходимой мощности. Поэтому сразу же подумайте об автономных источниках электроэнергии. При наличии денег, в наше время можно решить и этот вопрос. Вариантов очень много.

Это основные вопросы, но лучше дополнительно продумайте сами и расспросите специалистов о возможных нюансах при покупке земельного участка.

Выбор земельного участка под строительство дома

Купить земельный участок – это то, с чего начинается выбор загородной недвижимости. Дальнейшее строительство, это не простой процесс с большим количеством нюансов, и начинать стоит с генплана объектов на участке. Мы уже рассказывали вам, как правильно расположить дом на участке. А теперь пришло время рассказать о правилах выбора участка.

ПОЧВА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Почва – это первое о чем надо задуматься при выборе земельного участка под строительство дома. Основа любого здания и дома – это фундамент, чтобы избежать дальнейших проблем при эксплуатации, необходимо перед покупкой участка заказать его геологический анализ. Стоит это недорого и поможет избежать дальнейших проблем. Современные технологии позволяют построить фундамент на любом виде почвы, но строительство на глинистом участке потребует больших вложений, чем на участке с песчаной почвой. Выбирайте земельный участок правильно, и с учетом разнообразия почв Ленобласти.

 

РАСТИТЕЛЬНОСТЬ НА ЗАГОРОДНОМ УЧАСТКЕ

Если на участке растет густой лес, нужно обратить внимание, не будет ли крона деревьев мешать будущему дому и другим объектам. Не создается ли тень там, где запланированы солнечные места и зона отдыха. Если лес частый, но практически без ветвей, советуем такой лес “почистить”, визуально он не будет смотреться аккуратно и есть вероятность падения при сильном ветре. Необходимо обратить внимание, что после расчистки густого леса, оставшиеся деревья также не всегда выглядят красиво. В таком случае лучше полностью вырубить деревья и посадить новые. У таких деревьев развивается более красивая и густая крона.

ДОРОЖНОЕ СООБЩЕНИЕ, ВЪЕЗД НА УЧАСТОК

В зависимости от интенсивности движения, проектировать загородный дом в СПб стоит таким образом, чтобы сформировать максимально обособленный двор, для этого въезд лучше застраивать с северной и восточной стороны, тогда место для отдыха можно расположить в тихом и спокойном месте.

 

ТОПОГРАФИЯ ЗЕМЛИ

Также на выбор будущего проекта и строительство коттеджа влияет ландшафт. Большинство людей ищут для себя идеально ровный участок полагая, что даже малейший уклон сильно повлияет на стоимость строительства – это не так. Современные технологии строительства позволяют построить загородный дом с ландшафтом практически любой сложности без значительного увеличения стоимости.

Купить участок в Ленобласти с естественным уклоном это очень распространенное явление и простор для творчества. На участке со склоном, возможно, сделать многоуровневую систему мест для отдыха путем разделения и заполнения ландшафта. Дом так же надо спроектировать подходяще для склона. Для получения лучшего решения советуем проектировать дом под участок, с учетом направления главного входа и сторон света. Такое расположение коттеджа даст эффект амфитеатра, подчеркнет видовые характеристики и даст ощущение единения с природой.

Если вы хотите, чтобы дальнейшая покупка загородной недвижимости не превратилась в долгострой, работайте вместе с профессионалами — ГК «ПЛЮС».

Максим Хансон Руководитель департамента загородной недвижимости ГК «ПЛЮС»

 

Читать все новости

Куда мне обратиться для оформления земли под индивидуальное жилищное строительство?

В соответствии со ст.15 Земельного кодекса РФ граждане РФ и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков, в том числе и в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Статьей 5 закона Кемеровской области от 18.07.2002 N 56-ОЗ «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Кемеровской области» регламентированы случаи однократного бесплатного предоставления земельных участков в собственность граждан из государственной или муниципальной собственности.

За предоставлением земельного участка Вам необходимо обратиться в уполномоченный на распоряжение земельными участками орган с заявлением о предоставлении земельного участка.

Таким органом на территории г. Кемерово является комитет по управлению государственным имуществом.

Заявления о предоставлении земельных участков принимаются в КУГИ КО по адресу: пр.Советский,58 (заявки принимаются в вестибюле, пункт приема документов).

В заявлении должны быть указаны: испрашиваемое право на земельный участок, его местоположение, ориентировочная площадь, назначение предполагаемого к строительству объекта.

К заявлению прилагаются: копия документа, удостоверяющего личность, с указанием места регистрации, а также документы, подтверждающие отнесение заявителя к льготной категории граждан(при наличии льготы), имеющих право на приобретение земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность, схему с указанием ориентиров, позволяющих однозначно определить ориентировочные границы и месторасположение земельного участка.

Для оказания помощи в выборе земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, Администрацией города Кемерово создан «банк площадок», размещенный на официальном сайте www.mgis42.ru. Информация о свободных земельных участках размещается в «банке площадок» после того, как КУГИ КО осуществит проверку предложенных управлением архитектуры и градостроительства земельных участков на наличие (отсутствие) объектов капитального строительства и прав третьих лиц.

В случае если, предложенные на сайте участки Вас не заинтересуют, Вы вправе самостоятельно найти свободные (пустующие) земельные участки, предназначенные для выбранной цели и подать соответствующее заявление.

Как не ошибиться при выборе земельного участка?

Что страшнее: ограничения в обороте, ограничения в использовании или неопределенность границ земельного участка?

Риски при покупке земельного участка

Риски покупателей земельных участков можно условно разделить на три группы.

1. Риски, связанные с оборотоспособностью участка, т.е. с возможностью его перехода от одного человека к другому. Чтобы минимизировать их, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это позволит получить достоверную информацию обо всех обременениях земельного участка (наличие прав третьих лиц, правомочия продавца на распоряжение участком и т.п.).

2. Риски, связанные с тем, что границы участка не определены, определены неточно или неверно отражены в реестре. 

3. Риски, связанные с градостроительными ограничениями, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению. Проблема заключается в том, что после внесения изменений в градостроительное законодательство в последние два-три года государство практически полностью сняло с себя ответственность за предоставление заинтересованным лицам достоверной информации об ограничениях использования земельных участков. Например, после приобретения участка для строительства жилого дома покупатель может выяснить, что ничего, кроме сада или огорода, на нем разместить не получится или что планируется прокладка газораспределительной сети через участок, а возможно размещение на нем спортивной площадки. Узнавать об этом потенциальный покупатель вынужден сам, поскольку сейчас нет документа, содержащего исчерпывающую информацию о градостроительных ограничениях, установленных в отношении каждого конкретного участка.

Таким образом, при выборе земельного участка следует выяснить, насколько точно определены его границы и соответствует ли его фактическое местоположение отображению его границ на публичной кадастровой карте Росреестра, а также изучить основную градостроительную документацию, действующую в регионе, где участок расположен (конечно, предварительно заказав выписку из ЕГРН). Рассмотрим каждый из этих вопросов подробнее.

Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены

7 августа 2020 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре¹. Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.

 Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.

Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много. 

В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости»² такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.

Именно правообладателей трех названных групп участков и предупреждал Росреестр: срочно заказывайте межевание, осуществляйте полноценный кадастровый учет и регистрируйте права, если не хотите обнаружить на месте своего участка дорогу, например. Хотя закон этого не требует. Статья 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости»³ именует такие участки ранее учтенными объектами недвижимости и признает их учет юридически действенным. Кроме того, Минэкономразвития в одном из своих писем указывало, что ни один действующий нормативный акт не предусматривает требований к правообладателям таких участков по определению местоположения их границ и внесению соответствующих сведений в ЕГРН. Данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей. И уточнение границ земельных участков сроками не ограничивается. Тем не менее приобретать участки, границы которых не определены, крайне рискованно.

Ошибка кадастрового инженера как причина наложения границ соседних участков

Названные выше правообладатели хотя бы знают, что их участки находятся в зоне риска. Гораздо хуже складывается ситуация в тех случаях, когда границы участка были определены по результатам межевания, но кадастровый инженер при его осуществлении допустил ошибку (подобные ошибки ранее называли кадастровыми, а со вступлением в силу в 2017 г. Закона «О государственной регистрации недвижимости» – реестровыми).

В ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости» указаны два вида ошибок: техническая, допущенная регистратором в виде описки, опечатки и т.п., и реестровая, содержащаяся в межевом плане и допущенная лицом, выполняющим кадастровые работы. Техническая ошибка исправляется по решению регистратора при ее обнаружении или после обращения заинтересованного лица. Реестровая ошибка исправляется путем подготовки нового межевого плана – для уточнения границ прошедшего кадастровый учет земельного участка.

Обнаружить реестровую ошибку самостоятельно на публичной кадастровой карте трудно. Обычно для ее выявления и исправления прибегают к услугам кадастрового инженера. Если из-за реестровой ошибки границы земельного участка «наложились» на смежный участок, целесообразно обратиться к смежному землепользователю и заказать у кадастрового инженера работы по уточнению границы. Если землепользователь не согласен, то придется обратиться в суд с иском к нему об исправлении реестровой ошибки. Однако важно понимать, что смежным землепользователем является не любой сосед, чей участок граничит с вашим, а лишь тот, чей участок, по данным реестра, имеет смежную границу.

Фактическое местоположение участка и обозначенное на публичной кадастровой карте должны совпадать

В еще более сложную ситуацию попадают те, чьи участки при смене системы координат, используемой для ведения ЕГРН (ранее – ГКН), оказались, по реестровым данным, далеко от их фактического местоположения – иногда в другом районе, на месте водного объекта и т.п. Смена системы координат происходила в нашей стране дважды. В результате многие земельные участки «съехали», хотя границы их при постановке на кадастровый учет были определены по результатам межевания. Правовой статус таких участков в законе не определен, и алгоритм поведения в этом случае не урегулирован.

Подобное изменение местоположения участка легко увидеть на публичной кадастровой карте. При его обнаружении следует обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Как правило, Росреестр это делает, но только если не затронуты права третьих лиц. В противном случае, как сказано в ч. 4 ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости», ошибка исправляется по решению суда (хотя вряд ли можно назвать ошибкой смену системы координат). Здесь уже придется заказывать землеустроительную экспертизу и выявлять ошибки, допущенные при определении границ. Процесс этот может затянуться на многие годы.

Таким образом, прежде чем приобретать земельный участок, даже если его границы определены, следует по его кадастровому номеру узнать его местоположение на публичной кадастровой карте.

Внимание: в градостроительном плане земельного участка могут быть отражены не все ограничения его использования

Ограничения использования распространяются на все участки – находящиеся в собственности, арендованные и т.д. Многие свято верят, что все они отражаются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Этим стали пользоваться недобросовестные продавцы, предлагая ГПЗУ потенциальным покупателям земельных участков. При этом информация в ГПЗУ может быть недостоверной, на законном основании он может не содержать сведения обо всех ограничениях использования участка. 

Поясним: в 2017 г. изменилась правовая природа ГПЗУ. Он был исключен из документации по планировке территории и стал чисто информативным документом. ГПЗУ теперь никем не утверждается, хотя по-прежнему готовится органом местного самоуправления (например, в Санкт-Петербурге – КГА), и, по сути, важна лишь дата его подготовки, поскольку с этой даты до получения разрешения на строительство или подачи уведомления о начале строительства объекта ИЖС должно пройти не больше трех лет. При этом трехлетний срок действует лишь в отношении строительных норм и правил. Градостроительные же нормы (вид разрешенного использования, наличие установленных зон с особыми условиями использования территорий, параметры застройки) должны быть действующими на дату получения разрешения на строительство или направления уведомления о начале строительства, а не на дату выдачи ГПЗУ. То есть если после подготовки ГПЗУ в Правила землепользования и застройки были внесены изменения, то получить разрешение на строительство не удастся. Поэтому получать ГПЗУ заранее нет смысла, как и доверять имеющемуся.

Как минимизировать риски при покупке земельного участка?

Правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который утверждается в рамках Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент для каждого участка устанавливает три вида ограничений:

1. Виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Основные и вспомогательные собственник участка выбирает и меняет самостоятельно. Условно-разрешенный вид может стать основным по решению администрации после общественных слушаний и публичных обсуждений.

2. Предельные параметры застройки и предельные размеры земельного участка.

3. Ограничения, предусмотренные федеральным законодательством, прежде всего связанные с установлением зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Кроме того, ПЗЗ должны соответствовать Генплану с точки зрения размещения объектов федерального, регионального и местного значения, а территориальные зоны ПЗЗ – функциональным зонам Генплана. Поэтому недостаточно изучить ограничения, установленные градрегламентом. Надо проверить, насколько ПЗЗ соответствуют Генплану. Если по ПЗЗ участок привлекательный, а согласно Генплану там должна располагаться школа или спортивная площадка как объекты местного или регионального значения, то приобретать такой участок не следует. То же с зонами – территориальными и функциональными. Если по ПЗЗ интересующий вас участок расположен в зоне среднеэтажной застройки, а по Генплану это зона специального назначения, например приаэродромная территория, то, скорее всего, построить там ничего не получится, ПЗЗ приведут в соответствие с Генпланом. 

Заметим, что в отношении сведений о предусмотренном размещении на участках объектов федерального, регионального и местного значения хотя бы соблюдается требование о публичности информации: документы территориального планирования (Генплан) и градостроительного зонирования (ПЗЗ) находятся в открытом доступе. И если покупатель участка не всегда способен разобраться в них самостоятельно, то ему могут помочь специалисты. Иначе обстоит дело с зонами с особыми условиями использования территорий.

До августа 2018 г. ЗОУИТ считалась установленной, если информация о ней содержалась в ЕГРН (раздел «Реестр границ»). Можно было заказать выписку из ЕГРН и получить соответствующую информацию. После внесения сведений о границе такой зоны в данные Росреестра установившим ее лицом орган, уполномоченный на принятие ПЗЗ, должен был перенести эти сведения на карту, являющуюся приложением к ПЗЗ. При подготовке ГПЗУ ограничения, возникшие в связи с установлением ЗОУИТ, должны были быть в нем отражены.

Однако ситуация изменилась после принятия Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ. В его ст. 26 содержатся переходные положения, касающиеся ЗОУИТ. Согласно п. 8 ст. 26, до 2022 г. все ЗОУИТ считаются установленными, в том числе при отсутствии соответствующей записи в ЕГРН. То есть существование зоны презюмируется, если есть объект, в отношении которого она устанавливается. С 2022 по 2025 г., чтобы ЗОУИТ считалась установленной без внесения о ней сведений в ЕГРН, необходимо соблюдение одного из четырех условий, перечисленных в п. 8 ст. 26 (принятие решения органом власти; согласование границ зоны уполномоченным органом; наличие нормативного акта, регулирующего режим зоны, причем он не требует ни решения органа власти, ни согласования границ; вынесение решения судом). В отношении отдельных видов зон ст. 26 содержит специальные требования (например, ориентировочные санитарно-защитные зоны действуют до 2022 г.). Ситуацию усложняет еще и то, что согласно положениям Земельного кодекса РФ должно быть принято постановление Правительства РФ, которым будет регулироваться порядок установления каждого вида зон. Но такого акта до сих пор нет. В отношении большинства зон продолжают действовать ранее принятые нормативные акты.

Таким образом, ни в выписке из ЕГРН, ни в ГПЗУ информации об ограничениях использования земельного участка, возникших в связи с распространением на него ЗОУИТ, скорее, не будет. В то же время в большинстве ЗОУИТ возведение объектов недвижимости запрещено. Поэтому, если земельный участок с учетом сведений, содержащихся в ПЗЗ и ГПЗУ, выглядит привлекательно, следует обратиться в местную администрацию за дополнительной информацией о наличии вблизи участка объектов, ЗОУИТ которых могут налагаться на него. После этого придется самостоятельно с помощью нормативных актов, регулирующих режим соответствующих зон, рассчитать их размеры и убедиться, что на земельном участке есть место, свободное от градостроительных ограничений и достаточное для возведения, предположим, объекта ИЖС.

Если на уже имеющемся земельном участке построен объект и впоследствии выяснилось, что он размещается в пределах ЗОУИТ (например, охранной зоны или зоны минимальных расстояний от трубопровода), то в случае предъявления требований о его сносе защитить свои интересы вам поможет судебная практика. В 2020 г. Верховный Суд РФ в одном из своих определений высказал мнение, что поскольку в ЕГРН отсутствует информация об охранной зоне и о зоне минимальных расстояний от трубопровода, то, возводя объект ИЖС, гражданин действовал добросовестно⁴. Но в отношении зон охраны объектов культурного наследия Верховный Суд занял прямо противоположную позицию: отсутствие в ЕГРН информации о такой зоне не значит, что она не установлена.

В любом случае, если речь идет о приобретении земельного участка для ИЖС, лучше заранее побеспокоиться о возможности такого строительства, а не рассчитывать на то, что в суде удастся отстоять свои интересы. Если же «неудобный» участок уже куплен, не отчаивайтесь: с учетом противоречивого законодательства и неоднозначной судебной практики вероятность того, что вам удастся защитить свои интересы в судебном порядке, весьма высока.

---

¹ Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

² Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

³ Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

⁴ Определение Верховного Суда РФ от 18 августа 2020 г. № 11-КГ20-4.

Как правильно выбрать земельный участок для строительства дома: выбор земли под ИЖС

Сегодня мы расскажем, как правильно выбрать земельный участок для строительства дома под ИЖС. Важно подойти к этому мероприятию с полной ответственностью. Существует очень много критериев, помимо цены, на которые стоит обратить внимание будущим владельцам коттеджа. Инфраструктура, собственные подъездные пути, удаленность от города, соседи, управляющая компания и охрана, а также сроки сдачи и условия покупки — из всех этих нюансов складывается общее представление о качестве приобретаемых земель. В этой статье специалисты «Авирон девелопмент» подробно расскажут о том, как выбрать удачное место для постройки. 

Выбор земельного участка под строительство дома: где и у кого покупать

Распространенный вариант сделок — договор купли-продажи между физическими лицами. В этом случае покупатель полностью полагается на честность и порядочность продавца. К сожалению, в такой схеме часто встречаются подводные камни: проблемы с документами, утаивание важных сведений и.т.п.

Второй способ — покупка земли у государства в лице муниципалитета на специализированных торгах. Этот метод подходит людям, которые обладают определенными навыками и знаниями в этой сфере. Также не стоит забывать о необходимости «замораживания» денежных средств как обеспечение для допуска к торгам. Но самый главный недостаток — это качество и расположение выделяемых земель. Лучшие места очень редко доходят до конкурса.

Самый предпочтительный выбор — сделка с девелопером, который строит жилые поселки. Этот путь не содержит в себе недостатков предыдущих способов. Но многое зависит от выбора конкретного застройщика. Вполне реально получить «недострой» без инфраструктуры, либо поселок с невероятно высокими тарифами на обслуживание (о которых вы узнаете после подписания договора).

Все проекты «Авирон девелопмент» в пригороде Воронежа («Лесково», «БЕРЕЗКА all seasons», «Летний берег», «Парус», «Резиденция») уже готовы для заселения жильцов. Имеется необходимые инфраструктурные объекты и водоемы в каждом поселке. Плата за содержание известна заранее, и соответствует классу недвижимости. Многократные победы в отраслевых конкурсах подтверждают высокое качество реализации проектов.

Как выбрать землю под строительство дома: какая категория земель предпочтительнее

Важный фактор — это ваше ощущение от будущего места жительства. Если расположение и ландшафт вызывают у вас приятные эмоции, то это один из главных аргументов для покупки. Следует также внимательно изучить юридические и правовые аспекты сделки, чтобы не разочароваться в дальнейшем.

Новое в Земельном кодексе

С начала 2019 года вступили в силу новые редакции законов, регулирующие статус и определение назначений земельных участков. Такие понятия как дачи и дачные объединения упразднены. Им на смену пришли садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества. Причем на территории СНТ допускается строительство жилых домов после получения разрешения (с некоторыми ограничениями по габаритам сооружений). Огороднические земли предназначены для постройки только некапитальных зданий без фундамента.

Сельскохозяйственное назначение

Как мы уже писали выше, каждая местность имеет различный статус, с точки зрения действующего законодательства. Для СНТ и дачных некоммерческих партнерств разрешено преобразование зданий в жилой фонд, где допустимо прописываться и жить круглогодично. Если в качестве цели использования обозначено «огородничество», то зарегистрировать любое сооружение как полноценное жилище будет невозможно.

Для поселений

Индивидуальное жилищное строительство подразумевает территориальную принадлежность таких образований к какому-либо городу. Такая аббревиатура означает приоритет частного сектора в качестве целевого предназначения местности. Плюсом такого статуса является доступность коммуникаций и развитая инфраструктура. Также не возникнет проблем с регистрацией и узакониванием зданий. Выбрав такой участок для постройки дома, можно легко оформить прописку и получить почтовый адрес.

Идеальная топография

Место должно быть ровное, без перепадов высот, но располагаться на небольшой возвышенности относительно окружающей местности. Допускается расположение на склоне, в верхней его части. По форме оптимальной фигурой будет прямоугольник с пропорциями 1:2, который ориентирован с востока на запад.

Это идеальные условия. Встретить такое сочетание в реальности очень сложно. Зачастую приходится выбирать наименее критичные условия, которыми придется пожертвовать в угоду принципиальным параметрам. Однозначно не стоит выбирать варианты, которые могут быть подвержены затоплению, либо располагающиеся в оползневой зоне.

Сколько должна стоить покупка

Еще один важный вопрос — как выбрать землю под строительство и не переплатить. На рынке могут наблюдаться значительные колебания цены. Это зависит от множества факторов — как объективных, так и субъективных. Некоторой константой является соотношение между стоимостью готовых проектов и площадей под застройку. В большинстве случаев за место под постройку придется отдать порядка 30% от суммы за полностью законченный дом.

Как подобрать подходящий участок — практические советы

Если жизнь в городской суете вас утомила и хочется переехать из квартиры в свой загородный коттедж, то первым делом следует определиться с местностью. Мы собрали самые нужные рекомендации по выбору.

Нужна наша консультация?

Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам

Совет 1— город или пригород

Нет однозначного ответа на этот вопрос. С одной стороны, удобно жить в городе, иметь в шаговой доступности все культурно-развлекательные, медицинские учреждения и торговые центры. Если размер территории позволяет, то вполне можно почувствовать себя наедине с природой, не выезжая за пределы города. При условии, что поблизости нет высотных зданий, из окон которых будет открываться прекрасный вид на ваши владения.

Сколько же будет стоить такой объект, если он существует? В этом и кроется основной, и самый важный фактор, из-за которого большинство людей выбирают ближайший пригород в качестве места жительства. Разница в цене между схожими проектами в городе и вне его может быть значительной. Гораздо выгоднее найти подходящий коттеджный поселок. Причем не стоит переживать за возможные неудобства, которые могут возникнуть в пригороде. Уровень жизни в современных проектах, таких как «БЕРЕЗКА all seasons» значительно превышает городской.

Совет 2 — выбор по назначению

Какой участок нужен для строительства дома — ИЖС или СНТ? В долгосрочной перспективе однозначно рекомендуем остановить свой выбор на первом варианте. Дачный вариант СНТ будет привлекателен только исходя из его цены. Стоимость может быть ниже в 2-3 раза, чем аналог под индивидуальное жилое строительство. Такой разбег часто обусловлен весьма значительными неудобствами при возведении здания на территории садоводческого некоммерческого товарищества:

1. Отсутствие инфраструктуры.
2. Сложное и дорогостоящее подключение к необходимым коммуникациям.
3. Спорное межевание, из-за которого возникают конфликты с соседями.
4. Забота о подъездных путях будет вашей головной болью.
5. Собрание дачников часто принимает очень экстравагантные решения, которые не сделают вашу жизнь проще.
6. Вам тоже потребуется вступить в ряды этой организации, и участвовать в регулярных заседаниях по вопросам, интересным садовому товариществу.

Если учесть затраты на исправление всех вышеперечисленных недостатков, то разница в цене окажется вовсе незначительной. Причем не все неудобства вы сможете устранить.

Совет 3 — экология важный аспект

Перед тем как выбрать участок под дом, не забудьте оценить уровень экологической чистоты территории. Ведь именно чистый воздух вдали от городского смога сподвигает большинство людей покинуть квартиры в городской черте.

Также добавят дискомфорта расположенные неподалеку оживленные автомагистрали. Старайтесь выяснить на раннем этапе, не планируется ли прокладка автодорог неподалеку в обозримом будущем. Знакомство с градостроительным планом даст ответ на этот вопрос.

Совет 4 — инфраструктура: подробный анализ

Комфортное проживание невозможно без наличия поблизости элементарных благ цивилизации. Желательно, чтобы в шаговой доступности были продуктовые магазины, аптеки, медицинские учреждения. Для семьи с детьми идеальным вариантом будет поселок недалеко от школы и детского сада. Не стоит забывать и о культурном досуге детей и их родителей. Неплохо иметь поблизости бассейн, детские секции, парк или стадион и.т.п.

Проверьте наличие коммуникаций

Подача воды, электроснабжение, возможность газификации обязательные условия при подборе подходящего места жительства. Далеко не всегда они подведены, но нужно поинтересоваться, насколько трудоемким будет процесс подключения. Даже если точки доступа находятся неподалеку, далеко не факт, что свободных ресурсов будет достаточно для еще одного пользователя. Можно обойти соседей и поинтересоваться о нюансах, с которыми вероятно столкнуться впоследствии.

Оцените подъезды

Как правильно выбрать участок для дома, мы уже немного поняли. Но что делать, если после небольшого дождя до него невозможно доехать? Правильно — провести осмотр дорог. Предварительный анализ местности легко сделать с помощью онлайн-карт. Внимательно изучите все подъездные пути, располагающиеся поблизости (даже те, которыми пока не планируете пользоваться). После удаленного ознакомления можно выехать на место. Следует оценить качество дорожного полотна, которое соединяет вас с городом и объектами поблизости.

Инфраструктура

Подытожим вышесказанное и коротко резюмируем основные моменты, требующие особого контроля. Важны следующие параметры:

1. Объекты на небольшом удалении: школа, детский сад, поликлиника, парки отдыха.
2. Возможность подключения к системе подачи газа. Точки входа расположены близко, а нагрузка на сеть невелика.
3. Наличие линий электропередач для подключения дома. Оценивайте не только их удаленность, но и количество кВт, выделяемое для энергообеспечения. 10-15 кВт будет достаточно, если этот показатель ниже, то серьезных затруднений не избежать.
4. Централизованное водоснабжение будет оптимальным решением. Если такой возможности нет, то следует выяснить у соседей об особенностях бурения индивидуальных скважин. Немаловажно получить их мнение о качестве воды, добываемой таким способом.
5. Центральная канализация позволит избежать проблем с регулярным вывозом отходов.

«Авирон девелопмент» по каждому из этих пунктов проводит работу еще на этапе разработки проекта. Только решив эти и многие другие задачи, специалисты компании принимают решение о запуске строительства. Жители наших поселков не сталкиваются с подобными проблемами, а наслаждаются жизнью в комфортной и продуманной среде. Преображать мир вокруг себя — наша миссия. Сделать это можно одним способом — создавая новое, красивое, лучшее.

Границы

Как мы уже писали выше — желательно, чтобы периметр был правильной прямоугольной формы в соотношении 1:2. Но гораздо более критичным моментом является легитимность этих границ. Законодательные противоречия и халатное отношение к ним предыдущих владельцев, могут доставить вам очень большие неприятности. Если со всеми соседями не подписано соглашение о признании границ, а территориальное деление четко не зафиксировано в документах, то следует задуматься о целесообразности такой сделки.

Проверьте качество воздуха

Неприятный запах от животноводческих комплексов, полигонов с бытовыми отходами, свалок и.т.п. также может оказаться неожиданным и неприятным сюрпризом. В ветреную погоду «аромат» от этих объектов распространяется на расстояние до 5 километров. Поиск информации в интернете и разведка на местности позволяют выявлять подобные вещи на раннем этапе.

Оцените захламленность

Если на территории имеются старые сооружения, требующие демонтажа, то для их разбора и вывоза потребуется значительные денежные средства. Свалка различного рода отходов и мусора может скрывать под собой ямы и неровности, а также губительно повлиять на плодородный слой почвы. Даже если вы не садовод-огородник, отсутствие натурального газона и зелени все-равно будет доставлять дискомфорт.

Звуковое окружение

Источниками неприятного шума могут стать железнодорожные пути поблизости, самолеты, направляющиеся в ближайший аэропорт, базы отдыха и прочие увеселительные заведения. Если рядом находится живописный склон или водоем, то не спешите радоваться — в этих местах, вероятно, будут происходить пикники и гуляния в выходные дни и по вечерам.

Управляющая компания

Какой участок выбрать для строительства дома, во многом зависит от того, насколько грамотно поддерживается порядок во всем поселке. Даже с идеальными исходными данными, отсутствие адекватного управления чревато значительным снижением качества жизни. «Авирон девелопмент» уделяет огромное внимание этому вопросу, создавая самые комфортные условия для жителей.

Электроэнергия

Как мы уже писали, проверять требуется удаленность точек подключения и нагрузку на подающий кабель. Добавим, что стабильность электроснабжения также играет важную роль. Поговорите с соседями, чтобы получить информацию о возможных перебоях на подстанции.

Газоснабжение

Газовая труба рядом — это еще не все, что нужно для счастья. Желательно выбирать трубопровод с подземным заглублением. Из технических нюансов обращайте внимание на давление и стабильность подачи. По вопросу газоснабжения лучше посоветоваться со специалистами и поговорить с жильцами соседних домов.

Водоснабжение

Централизованное — идеальный вариант. Но даже в этом случае качество воды из-под крана следует изучить очень внимательно. Перебои с подачей воды случаются всегда и везде, однако с разной периодичностью. Если проблема выявлена и носит регулярный характер, то лучше отказаться от такого предложения.

Канализация

При наличии хорошей управляющей компании в поселке лучшим выбором будет централизованная система. Поддержание коммуникаций в надлежащем состоянии без вашего непосредственного участия — однозначный плюс. Автономная канализация при профессиональном подходе к монтажу и обслуживанию — отличная альтернатива.

Совет 5 — геология и рельеф местности

Перед тем как выбрать землю под ИЖС, убедитесь, что грунт вокруг стабильный. Болотистая местность, обильные грунтовые воды, илистая почва — без сомнения, отталкивающие факторы. Если на поверхности большой процент глины, то место также мало пригодно для строительства.

Совет 6 — консультация с профессионалами

Много подводных камней могут увидеть строители-специалисты, которых мы рекомендуем пригласить на консультацию. Невидимые для обывателя мелочи не скроются от опытного взгляда хорошего прораба. На этом этапе можно обсудить проект будущего здания, чтобы понять соответствие места и почвы Вашим архитектурным пристрастиям.

Совет 7 — выбрать форму собственности

Оттого, берете вы землю в аренду или покупаете, зависит многое. Поговорим немного о преимуществах и недостатках каждого из вариантов.

Плюсы и минусы участка в собственности

Однозначный плюс — это гарантия того, что недвижимость и территория под ней будет принадлежать вам. Выписка из ЕГРП с вашими данными будет надежным доказательством вашей платежеспособности при обращении за ссудой в финансовые учреждения. Возможно оформить собственность в залог и получить необходимые средства для ваших целей. При благоприятном стечении обстоятельств можно рассчитывать на постепенное увеличение стоимости объекта.

Плюсы и минусы аренды

Если скрупулезно подойти к расчету затратной части на содержание и обслуживание имущества в собственности, то аренда будет казаться более выгодным вариантом в долгосрочной перспективе. Все зависит от условий, на которых арендатор готов предоставить землю в пользование. В нашей стране пока сложно найти примеры доступных программ по подобной аренде, но на западе данный способ давно стал нормой для большинства граждан.

В каком направлении от города выбирать землю

Важно не только расстояние до границ населенного пункта, но и то, насколько загружены транспортные магистрали в час пик. Если пробок нет, то и 50 километров можно спокойно проехать за полчаса по пустой трассе. Это мечта любого жителя спального района, который добирается с утра на работу в центр в два-три раза дольше.

Про выбор участка под ИЖС

Если вы выбираете местность со статусом под индивидуальное жилищное строительство, то ознакомьтесь еще с несколькими рекомендациями.

Правовой аспект

Если покупаете землю у частного лица, то следует проявить должную осмотрительность. Проверьте, что все документы на право собственности у продавца оформлены надлежащим образом. В бумагах должны быть четко определены объекты права с обозначением действительных границ и условий пользования (собственность или аренда). В любом случае, даже если нет никаких подозрений, мы советуем обращаться за помощью к юристу.

География и геология

Многие уделяют много времени тому, как выбрать площадь участка побольше, и максимально снизить изначальную цену. Но существуют не менее важные параметры, из-за которых можно поступиться и ценой, и площадью. В итоге такое приобретение принесет гораздо больше приятных эмоций. Мы говорим о месторасположении жилья и характеру местности. Стоимость ниже рыночной означает только одно — где-то придется переплатить в дальнейшем. И это в лучшем случае. В худшем — место будет просто непригодно для комфортного проживания.

Выводы

Мы описали основные рекомендации для тех, кто задается вопросом, как выбрать загородный участок земли для дома. Надеемся, что данная информация будет полезна для вас. В заключение позвольте презентовать еще один совет. Он очень простой, но позволит не брать во внимание все то, о чем мы писали выше. Можно сосредоточиться на эмоциях от покупки жилья, и поистине насладиться жизнью за городом, не боясь ошибиться в сделанном выборе. Для этого достаточно купить готовый дом в поселках «Авирон девелопмент». Выбирайте тот, что подойдет именно вашей семье. «Парус», «Лесково», «Летний берег», «БЕРЕЗКА all seasons», «Резиденция» готовы встречать новоселов и ждут вас в гости.

Как правильно выбрать земельный участок под строительство дома?

Первый этап строительства — это участок. Приобретение подходящей земельной площади, на которой будет построено здание, является одной из наиболее сложных и рискованных сделок в недвижимости. Это объясняется необходимостью учитывать значительное количество характеристик земли, предназначенной для строительства дома – в плане ландшафта, размера, формы. Кроме того – существует много документов, которые надо будет проверить перед сделкой. Важно понимать – даже одно, казалось бы, на первый взгляд самое незначительное упущение может стать причиной того, что приобретенный в результате неправильного выбора участок окажется непригоден для использования с запланированной целью. В ряде случаев продать такую недвижимость после неудачной покупки будет практически невозможно – как минимум, по стоимости, за которую она была приобретена.

Выбор участка для строительства дома – процедура, в проведении которой должны участвовать несколько специалистов разного профиля. Понятное дело, что человек, не имеющий отношения к юриспруденции и бизнесу недвижимости в принципе, не может по определению сам знать все тонкости, однако понимать основные моменты, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь, ему необходимо. Только так можно найти землю, о приобретении которой потом жалеть не придется.

Содержание

1. Размер и форма
2. Ландшафт и почва
3. Коммуникации
4. Дороги и инфраструктура
5. Правовые формы
6. Подводим итоги

Размер и форма участка под строительство

Относительно определения размера существует одно золотое правило – площадь территории земли должна десятикратно превышать площадь возводимого на ней строения

Планировка большого дома на небольшом участке вполне реальна, но ограничивается в основном только здвемкс

Это объясняется следующими моментами:

1. Возможность обустроить сад, огород и необходимые хозяйственные постройки в желаемой удаленности от жилого дома. Проще говоря – при такой площади выбранной земли можно будет спланировать строительство исходя исключительно из собственных предпочтений.

2. Есть возможность расположить строение таким образом, чтобы не было визуального контакта с соседями. Особенно в том случае, если земельный участок расположен в холмистой местности.

3. Опять-таки, в том случае, если у человека нет желания заниматься обустройством приусадебной площади, то вполне подойдет и меньшая территория – но в этом случае, скорее всего, здание будет находиться недалеко от соседского. Это тоже надо учесть.

Наиболее подходящая форма земельного участка – правильная квадратная или прямоугольная. Это позволит обустроить его безо всяких трудностей, изысков и дополнительных затрат. Конечно же, грамотный дизайнер поможет в составлении плана построек на любом варианте, но в рассматриваемом случае все будет намного проще.

С землей нестандартной формы сопряжена нестандартная планировка

Вывод – лучше выбирать местность исходя из личных предпочтений. При этом, конечно же, учитывая то, насколько земельный участок выгоден в плане отношения цены и качества.

Ландшафт и почва участка

Ландшафт и характеристика почвы – вот на чем необходимо заострить внимание. Нельзя однозначно сказать, что какой-то ландшафт однозначно лучше, чем любой другой – везде есть свои преимущества и недостатки. Местность, где будет возводиться дом, определяется, прежде всего тем, какой вид из окна своего жилища желает видеть его владелец. Ну и конечно же некоторые инженерно-технические особенности, которые надо будет учесть в ходе строительства.

Для лучшего понимания вопроса следует рассмотреть некоторые примеры участков:

• Строиться на берегу реки

  Надо сказать, что именно в этой местности большинство людей предпочитают строить загородные дома. Что ж, это вполне объяснимо – великолепный пейзаж, возможность ловить рыбу стоя на собственном причале, отсутствие проблем с поливом…

  Кто не мечтал об участке на берегу реки с собственным причалом?

  Все это очень хорошо, однако не следует забывать и о том, что случае строительства на берегу реки надо будет существенно потратиться на создание надежной дренажной системы. Плюс дополнительные затраты – использование влагостойких строительных материалов. Да и насекомых будет летом очень много.

• Возведение дома на равнинной местности вдали от водоема

  Хороший вариант в плане того, что не возникнет никаких проблем с возведением и планировкой.

  Мечта любого архитектора — ровная поверхность

  Вместе с тем, необходимо учесть, что на равнинной местности он будет сильно продуваться – это обуславливает необходимость строительства высокого забора. Да и жарко будет слишком в летние месяцы, все-таки влажность климат смягчает.

• Построить дом на холмистой местности

  Преимущества, которыми обладают такие участки – потрясающий вид на природу и большие возможности в плане создания различных дизайнерских решений (альпийские горки, клумбы и так далее).

  С планированием и обустройством на склоне справится далеко не каждый

  Но есть и серьезные недостатки – проблемы с проведением коммуникаций, сложность при закладывании фундамента, необходимость защиты от сильного ветра.

• Очень хороший вариант строительства особняка в лесной местности

  Не зря все обеспеченные люди желают приобрести дом в заповедной зоне. Прекрасный пейзаж, чистый воздух и пение птиц по утрам – что может быть лучше? Где еще можно будет найти такие условия жизни?

  Лесные уголки для уединения и максимальной релаксации

  Единственный момент, выращивание огородных культур на таком варианте вряд ли будет успешным – лесные насаждения выбирают все полезные вещества из почвы. И учите — эти участки, как правило, очень дорогие.

Относительно особенностей грунта – вопрос, конечно же, важный, но не принципиальный.

Если для вас основным моментом в строительстве загородного дома является само здание, а не ведение хозяйства на приусадебном участке, то особо обращать внимание на характеристики грунта не стоит (если, конечно же, речь не идет о серьезных недостатках по типу «плавающего грунта» и тому подобного).

Коммуникации

На этом необходимо заострить внимание, так как очень много людей допускает в данном случае ошибки – по неопытности, как правило. Приобретать надо только тот участок, на который уже проведены все необходимые коммуникации для нормальной жизни в построенном доме – как минимум, это электричество и газ. В противном случае может так получиться, что проведение коммуникаций на данную территорию вообще не представляется возможным. И бывает такое очень часто – например, поселок расположен по двум берегам реки. Стоимость земли на одном берегу в несколько раз ниже, чем цена аналогичного участка на противоположном – люди спешат приобрести этот вариант, обратив внимание на «рекламу» о «срочной продаже». И только после того, как узнают о том, что он не может быть газифицирован, понимают свою ошибку.

Для максимального отдаления от людей отлично подойдет вариант в поле. Только о коммуникациях остаётся только мечтать

Надо обязательно уточнять информацию о том, как глубоко залегают подземные воды – это определяет стоимость бурения скважины, дабы обеспечить можно было себя независимой подачей питьевой воды. Так что обо всем, что касается коммуникаций, надо узнавать заранее, дабы избежать всяческих недоразумений.

Приобретать надо только тот участок, на который уже проведены все необходимые коммуникации для нормальной жизни в построенном доме

Дороги и инфраструктура

Наличие удобной транспортной развязки, вариантов подъезда к участку и дому, магазинов, образовательных учреждений и прочих благ цивилизации существенно повышает стоимость земли. Принципиальное значение все эти факторы имеют в том случае, если стоит вопрос о постоянном жительстве. Для летней дачи важно будет только транспортное сообщение. Или хотя бы наличие асфальтированной дороги, чтобы подъехать можно было.

Принципиальное значение все эти факторы имеют в том случае, если стоит вопрос о постоянном жительстве. Для летней дачи важно будет только транспортное сообщение

Правовые формы

Что нужно учесть при выборе земельного участка в плане документации? Для возведения частных домов гражданам отведены территории населенных пунктов и сельскохозяйственные земли – нигде более нельзя будет построить жилое здание.

Самый главный вопрос, на который необходимо ответить перед тем, как приступить, заключается в следующем — с какой целью будет использоваться земля и возведенное на нем строение? В том случае, если будет стоять необходимость строительства дачного дома, основное предназначение которого будет заключаться в проведении на нем летнего отдыха, то в этом случае лучше всего будет купить землю садоводческого хозяйства. Однако получить прописку там не получится.

Если же станет вопрос о месте для постоянного жительства и регистрации по данному адресу, то надо будет выбирать участок для индивидуального строительства (ИЖС) или малоэтажной постройки.

Подводим итоги

Приобретение участка под строительство – достаточно сложная процедура. Те, кто уже хоть раз выбирали, прекрасно это понимают. Самое главное правило, которого надо придерживаться в этом случае, заключается в том, чтобы приступать только после того, как вы определитесь с требованиями не только относительно предназначения земли и возведенного на ней здания, но и желаемой местности, ландшафта и вида из окна. Естественно, без помощи юристов и риелторов решение этого вопроса не представляется возможным, однако необходимо четко понимать, за что вы готовы платить деньги. Только так можно правильно определиться с землей.

Читайте про следующие этапы строительства:

Смотрите также видео об основных правилах выбора

Выбор участка, Как выбрать участок, выбор участка, Выбор участка

Одно из главных препятствий на пути — это отсутствие достаточного количества частной земли в больших или малых городах города. При выборе строительство здания. . Для любого здания площадка (Кшетра) — это Основное требование и особая тщательность при его выборе.

Самым важным из всего этого является выбор правильного участка или участка.Поэтому Васту Шастра придавал первостепенное значение выбору правильный сюжет и изложил несколько важных принципов. Есть некоторые важные факторы, которые всегда следует учитывать при поиске участка. По возможности всегда следует стараться следовать принципам Васту как нарушение этих принципов может разрушить счастье жизни.

Типы земли
Земля классифицируется по цвету: кирпично-красный, темно-коричневый, черный, желтый или смешанный, в зависимости от запаха, текстуры и вкуса.Черный и глинистый грунт не годится для строительства.

• Почва белого цвета, с запахом лотоса и сладким вкусом. содержать зелень очень хорошо.
• Почва красного цвета, пахнущая кровью и терпкая на вкус, хорошая но требует внимания.
• Почва желто-бледно-зеленого цвета, зернистого запаха и кислого вкуса. средний и требует значительного ремонта перед началом работы.
• Почва черного цвета, имеющая резкий мелкий и горький привкус. следует избегать, так как это неблагоприятно для строительства домов.

При проектировании фундамента допустимая нагрузка почвы следует проверить. Следует сделать настоящий анализ почвы. что определяет выбор земельного участка для участка и под фундамент здание.

Расположение и покупка
Расположение на участке очень важно, так как в окрестностях много воздействия на нас, прямо или косвенно.Вы должны позаботиться о следующие вещи:

• Нельзя покупать землю у людей, страдающих длительным болезни или которые стали неплатежеспособными, несчастными или несчастными людьми так как атмосфера того или иного помещения зависит от людей, живущих там.
• Почва земли не должна содержать муравейников, костей, скелетов.
• Старые дома, поврежденные в результате пожара, молнии, дождя и шторма и т.п., не годятся.
• Не стоит покупать землю, зажатую между двумя огромными здания.
• Vedh shoola (дефект Т-образной точки) является наиболее частым дефектом, наблюдаемым в большинстве домов или участков. Ведх означает дорогу, а Шул означает копье, что означает дорогу, ведущую прямо к участку как копье, препятствующее процветанию заговора, оно называется ведх шула. Так что участка на Т-образном перекрестке следует избегать.

Топография и окрестности

Есть несколько факторов, которые делают участок пригодным или непригодным для использования. В четыре направления, форма, наличие автомагистралей, места кремации, реки, колодцы, места поклонения — все они влияют на ВААСТУ место.

• Кладбищенского кладбища, могилы рядом с участком быть не должно. или спереди или сзади. Если это условие, люди, проживающие в этом доме будет жить в страхе и никогда не будет душевного покоя.
• Храм, церковь, мечеть также не должны находиться перед каким-либо домом. в противном случае заключенные всегда будут больны и психически расстроены.
• Падение теней от храмов и деревьев рядом на главной строительство приносит нежелательные проблемы.
  Подбор участка

Облицовка участков считается важной, но есть неправильная представление о том, что участки, выходящие на север и восток, лучше, чем на юг и запад облицовочные участки.Это неправда, все направления одинаково важны; Это Нам решать, насколько мы соблюдаем правила.

• Участок должен иметь форму квадрата или прямоугольника.
• Следует избегать неправильной формы или перед этим необходимо отвердить. строительство.
• Площадка должна быть ровной или наклонной к северу, востоку или Северо-Восток

Васту придает большое значение выбору сюжета. Если топография участка соответствует Васту, то есть сильные положительные энергетическое поле на участке.Васту — обширная наука, поэтому для достижения 3 Пс, то есть мир, прогресс и процветание, всегда следует учитывать правила Васту.

Как выбрать земельный участок под промышленное строительство

Коммунальные услуги

При проведении технического аудита очень важно понимать, насколько развиты инженерные сети и есть ли поблизости подъездные пути и автомобильные дороги. Анализ необходимо начать с проверки схемы движения и наличия подъездных путей к участку, чтобы впоследствии избежать значительных финансовых рисков.Необходимо проверить, через какие земельные участки организована подъездная дорога и кому принадлежит эта территория. Для этого потенциальному покупателю земельного участка необходимо запросить выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества. Если земля находится, например, в зоне федеральной трассы, то необходимо обратить внимание на возможные ограничения выезда и попросить у собственника дороги технические условия на подключение.

Аналогичная процедура применяется для выяснения возможности подключения к инженерным сетям.Необходимо попросить продавца земельного участка предоставить подписанные договоры с поставщиками коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, выделенных мощностей. Следует иметь в виду, что наличие технических условий (ТУ) на подключение само по себе не гарантирует, что ваш объект будет подключен к сетям, поскольку ТС описывают условия подключения к инженерным сетям. Если инженерные сети не проложены к участку, покупатель должен обратить особое внимание на чьи земли будут проложены линии связи, чтобы подключиться к точкам подключения

.

Сделка с правом собственности

При покупке земельного участка важно понимать, кому принадлежит недвижимость.Для этого необходимо изучить правоустанавливающие документы. Если собственник владеет земельным участком меньше срока исковой давности (менее 3 лет), рекомендуется провести тщательную юридическую экспертизу всех предыдущих сделок, включая план приватизации. Перед заключением сделки рекомендуется уточнить корпоративные и финансовые вопросы продавца земельного участка, судебные разбирательства, административные дела, обременения (залог, аренда, сервитут, резервирование для общественных нужд).

Если объект приобретен у неизвестного юридического лица, все риски ложатся на вас. Сомнительно, что вы сможете получить компенсацию в случае расторжения такого договора купли-продажи. Компания, у которой вы приобрели земельный участок, может обанкротиться. Или продавец уже знает, что его объект заложен в банке. Вы как инвестор заключаете договор купли-продажи земельного участка под строительство на условиях частичной предоплаты. Недвижимость находится в залоге у банка, сделка еще не завершена.Следовательно, возврат денег невозможен. А через некоторое время земельный участок или здание арестовываются банком.

При выборе земельного участка также необходимо обращать внимание на градостроительные ограничения и разрешенное использование территории, которую вы решили приобрести.

Санитарно-защитные зоны

Санитарно-защитная зона — это особая территория с особым режимом использования вокруг объектов и производственных площадок, являющихся источниками воздействия на окружающую среду и здоровье человека.В таких зонах запрещается располагать жилые дома, зоны отдыха, зоны отдыха граждан, санатории, территории садоводческих хозяйств, дачи, спортивные сооружения, детские площадки, образовательные учреждения, учебно-профилактические учреждения и учреждения здравоохранения.

Еще до юридической экспертизы документов на земельный участок самый первый вопрос, который должен задать покупатель, — возможно ли разместить на предлагаемом земельном участке свои производственные помещения в соответствии с требованиями санитарных правил и норм (СанПиН ) разработан Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Нормы СанПиН относятся к классу опасности производственных объектов. Всего существует 5 классов опасности, каждый из которых имеет свою санитарно-защитную зону. Размер санитарно-защитной зоны определяется нормативным документом «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и других объектов» (СанПиН 2.2.1 / 2.1.1.1200-03).

Настоящий документ классифицирует промышленные объекты и производственные предприятия на следующие типы:

• промышленных и производственных предприятий I класса — 1 000 метров;
• промышленных объектов и производственных предприятий II класса — 500 метров;
• промышленных объектов и производственных предприятий III класса — 300 метров;
• промышленных объектов и производственных предприятий IV класса — 100 метров;
• промышленных объектов и производственных предприятий V класса — 50 метров;

Если ваше предприятие относится, например, к 3 классу опасности, то вы не сможете расположить свои объекты на земельном участке 4-5 класса.Следовательно, нет необходимости в последующем аудите. Индустриальный парк Greenstate рассчитан на размещение компаний 3, 4 и 5 классов.

Также необходимо учитывать, что требования СанПиН разрабатывались давно и для определения класса опасности для некоторых предприятий необходимо получение квалифицированной оценки экспертов-экологов, так как в случае определения возможности уменьшения санитарно-защитной зоны предприятия для исключения ситуации, когда санитарно-защитная зона одного предприятия перекрывается с земельным участком, на котором расположен другой объект.Более пристальное внимание санитарно-защитным зонам и вопросам экологии должны уделять пищевые и фармацевтические компании, поскольку у них есть особые требования к обустройству своих объектов, а также предприятия, которые будут располагаться в непосредственной близости от мест нахождения людей.

Экологические проблемы

Очень важно провести экологический аудит перед покупкой земельного участка, чтобы выявить возможные нарушения или несоответствия, которые могут привести к большим штрафам, наложенным на собственника земельного участка, потому что в отличие от Гражданского права, например, где Срок давности — 3 года, срок давности за нарушения СанПиН — 20 лет.

Экологические требования (качество почвы, грунтовых вод и уровень загрязнения атмосферного воздуха) к обустройству объекта на выбранной территории могут не соответствовать установленным показателям и нормативам, что приведет к серьезным дополнительным расходам или даже потере вложенных средств. В связи с этим все экологические аспекты должны быть проверены на этапе принятия решения.

Выбор земельного участка под промышленную застройку требует времени и тщательности. Это требует много времени, усилий и часто приводит к потере прибыли или даже к потере вложенных средств.

Выбор земельного участка для размещения производственных площадей в индустриальном парке Greenstate помогает инвестору значительно упростить процесс принятия решений, снизить риски и существенно сократить сроки реализации проекта. Кроме того, специалисты ЮИТ бесплатно окажут следующие услуги в рамках инвестиционного проекта и в рамках сопровождения сделки с земельным участком в индустриальном парке Greenstate:

ПОДБОР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА исходя из индивидуальных параметров вашего проекта;

ПОДГОТОВКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ вашего проекта на предлагаемом земельном участке с указанием точек подключения к сетям энерго- и водоснабжения, расчет оптимальной площади земельного участка для всех строительных объектов;

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ И СРОКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА;

ЮРИДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ СДЕЛКИ по составлению и оформлению договора купли-продажи земельного участка;

ПОДГОТОВКА ПЛАНОВ ДЕЛИМИТАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА;

КАДАСТРАЛЬНАЯ РЕГИСТРАЦИЯ И РЕГИСТРАЦИЯ права собственности на приобретенный земельный участок;

КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ОБЪЕМАМ ВОЗМОЖНЫХ НАЛОГОВЫХ ОСВОБОЖДЕНИЙ Правительства Ленинградской области при реализации Вашего инвестиционного проекта.

В качестве альтернативного решения вы можете рассмотреть возможность покупки уже построенного здания, однако следует обратить внимание на скрытые риски, которые могут возникнуть.

Подробнее о разнице между Гринфилдом и Браунфилдом

Деревянный дом, бревенчатый дом, проектирование, строительство

Архитектурно-строительная компания «ArchiLine Wooden Houses — Houses for Health» специализируется на проектировании, производстве и строительстве деревянных домов, гостиниц, ресторанов и саун из оцилиндрованного бревна, бруса и клееного бруса.
ООО «АрчиЛайн» успешно работает на рынке деревянного строительства с 2004 года. Специалисты компании изготовили и построили сотни деревянных домов в разных странах — Австралии, Беларуси, Германии, Грузии, Испании, Казахстане, Кыргызстане, Ливане, Нидерландах, ОАЭ, Польша, Россия, Франция. более

В деревянном доме из клееного бруса «Белый дом» 5 спален, кухня-гостиная 58 м2 и 2 санузла. Этот дом подходит для большой семьи для круглогодичного проживания….

Деревянный дом из клееного бруса «Мираж» — компактный дом с 2 спальнями, гостиной и отдельной кухней и выходом на террасу. Это отличное решение для тех, кто ищет небольшой дом для круглогодичного проживания. …

Скандинавский деревянный дом из клееного бруса «Dina’s Morning» — большой дом с просторной гостиной, отдельной кухней, двумя спальнями и совмещенной ванной / душем. . Это отличное решение для тех, кто не любит небольшие замкнутые пространства….

Деревянный дом из клееного бруса и терраса «Евродом» — домик для круглогодичного проживания для небольшой семьи. Есть все самое главное: 2 спальни, санузел, просторная кухня-гостиная. …

Дом с террасой «IT House» состоит из: 3 спален с отдельными санузлами, просторной солнечной террасы и кухни-гостиной. Такой дом подойдет тем, кто любит принимать гостей и проводить деловые встречи дома….

Деревянный дом из клееного бруса с топкой и террасой «Маяк» имеет: 2 спальни по 17 м2 каждая, кухня-гостиная 50 м2 и 2 санузла 4,8 м2. . Это идеальное решение для тех, кто хочет жить круглый год семьей из …

человек.

Сауна из клееного бруса с бассейном и террасой «Посейдон» включает в себя: парилку 5 м2 со всеми важными помещениями и комнату отдыха, где будет комфортно большая, веселая тусовка….

«Шварцвальд» — стоимость системы отопления «тепловой насос» ниже стоимости прокладки газа на большие расстояния. Монтаж уникальной системы отопления для деревянного дома «Шварцвальд» может осуществляться параллельно с производством и …

Выбор земельного участка — ArchiAdvisor

Строительство здания обязательно предполагает приобретение земельного участка , который в зависимости от его расположения, ориентации, растительности, подвала, сервитутов и т. Д.- существенно повлияет на возможности или пределы строительства, а также на его общую стоимость при строительстве и при долгосрочном обслуживании. Вот обзор различных моментов, которые следует учитывать при выборе земельного участка.

Земельный участок играет фундаментальную роль в архитектурном дизайне дома или здания: поэтому необходимо думать о земельном участке и здании как о глобальном проекте , как с практической, так и с эстетической и финансовой точек зрения, прежде чем приступаем к покупке земли и строительства.

Первым условием для земельного участка для строительства является то, что он должен быть пригоден для строительства , то есть определен как пригодный для строительства в кадастре территориальными властями, достаточного размера и , связанных с дорогами и подключение к инженерным сетям : питьевая вода, электричество, канализация и телекоммуникации.

Однако возможности застройки на участке земли недостаточно, чтобы гарантировать разрешение на строительство для дома или здания.Чтобы избежать затрат на покупку земельного участка в случае отказа в разрешении на строительство местными властями, к предварительному договору о продаже земли необходимо добавить пункт о приостановлении действия — или компромисс или обещание продажи — чтобы взять на себя обязательства по окончательная покупка земли только под резерв для выдачи разрешения на строительство.

Характеристики земельного участка

Земельный участок может быть продан с разным качеством, в зависимости от того, находится ли он в участке кв. , или как земля вне субпункта, «изолированный» земельный участок.В зависимости от страны, земельный участок, проданный в разделе, может подпадать под определенные обязательства по своим характеристикам. Обычно, если не обязательно в некоторых странах, он продается с ограничениями и обслуживается, но правила строительства часто ограничивают архитектурные возможности при проектировании дома или здания, которое будет развиваться.

И наоборот, изолированной земли потребуют проверки ее обслуживания с доступом к общедоступным сетям дорог, водоснабжения, канализации, электричества и телекоммуникаций.Если таких подъездов нет, земельный участок придется ограждать и обслуживать; но свобода строительства и архитектуры обычно также будет больше. Более того, в зависимости от страны земельный участок может называться «готовым к строительству», если продавец гарантирует его пригодность для строительства — законно застраиваемый, достаточно большой и связанный с дорогами и коммунальными сетями.

Характеристики земельного участка будут иметь важное значение для возможностей архитектурного проектирования .Окружающая среда, интеграция в подразделение или нет, ориентация, форма, наклон и характер земли — все это параметры, которые необходимо учитывать при реализации дома или здания.

Цена

Конечно, цена земельного участка чаще всего является первым критерием выбора. Это зависит, прежде всего, от его размера и размеров, формы и конфигурации, местного рынка — большого города или сельской местности, пригорода или центра и т. Д. — а также различные характеристики окружающей среды — вид, природа, близость к полезной или вредной инфраструктуре и т. Д.- характера земли.

Размер

Размер земельного участка является главным фактором его стоимости. Хотя земельный участок в подразделении обычно продается с определенными границами, и его размер уже был юридически измерен экспертом-геодезистом, это не всегда относится к изолированному земельному участку. Поэтому будьте осторожны, чтобы получил сертификат своих границ, составленный уполномоченным на то законом экспертом-геодезистом , или, если он недоступен, чтобы он был реализован.

Большой земельный участок с парком под среднюю школу

Только заключение эксперта-геодезиста в правоохранительных органах может гарантировать границы земельного участка. Этот момент может быть особенно сложным в некоторых странах или регионах, где земельные владения и границы недостаточно четко определены и / или зарегистрированы на надежное юридическое лицо.

Местоположение

Местоположение земли имеет значительное влияние на повседневный образ жизни , который он будет способствовать или потенциально навязывать.Окружающая среда и климат, жилая, городская или сельская среда, близость к транспорту, школам, магазинам, рабочим местам или природе будут способствовать определенным видам деятельности, а не другим, и будут изменять восприятие и оценки нынешних и будущих владельцев. Покупатели должны предвидеть эти параметры в соответствии со своим образом жизни: продолжительность транспортировки для различных повседневных дел, спокойствие или легкость доступа для важных мероприятий, прекрасные виды, присутствие или близость природы для занятий на открытом воздухе …

Ориентация

Ориентация на солнце будет иметь большое значение для эксплуатационных расходов на протяжении многих лет, особенно для отопления, и / или охлаждения.Точно так же необходимо хорошо оценить воздействие ветров, поскольку они могут быть векторами дождя, шума или запахов. Хороший архитектор сможет воспользоваться характеристиками земли — ориентацией на юг, витражами, выходящими на солнце, и т. Д. — и свести к минимуму его недостатки — второстепенные комнаты и несколько окон на север, изоляция ветры и т. д. — для повышения комфорта и сокращения счетов за электроэнергию.

Конфигурация

Конкретная конфигурация местности может быть как источником преимуществ, так и проблем при использовании земельного участка во время строительства: с одних наклонных участков открывается прекрасный вид на , с других — плоских но ослепил своим окружением; наклонный или узкий местность могут быть источником дополнительных затрат из-за трудностей доступа для транспортных средств или маневров , необходимости выравнивания вверх или вниз .Кроме того, определенные земельные участки могут иметь визави, ограничения на строительство или обязательные требования к соседним участкам земли, охраняемой окружающей среде и т. Д. Поэтому обязательно проконсультируйтесь с местными властями, прежде чем совершать покупку земельного участка.

Дом, построенный на очень наклонном участке с прекрасным видом

Доступ к дорогам и инженерным сетям

Остерегайтесь земельных участков, находящихся слишком далеко от существующего оборудования, недавно классифицированных как пригодные для строительства, наклонные или не имеющие выхода к морю районы, поскольку они могут быть источниками из дополнительных затрат на подключение к дорогам и инженерным сетям : доступ к автотранспорту, воде, электричеству, телекоммуникациям, канализации.Эти затраты могут стать непомерно высокими для земельных участков, находящихся слишком далеко от существующих сетей.

Характер грунта

Обязательно знать характер грунта и почвы перед тем, как приступить к работе, потому что качество грунта сильно повлияет на будущие затраты на строительство, что не всегда будет очевидно во время посещения. Если каменистая или песчаная почва позволяет строить без забот, за исключением фундамента, глинистая почва или грунт с важным выравниванием будут источником проблем, которые необходимо решить во время проектирования.

Плохие почвы могут привести к дополнительным затратам на определенные работы, особенно фундаменты , обязательный осушение в случае высокой влажности или наличия грунтовых вод, очистка загрязненных почв при предыдущем промышленном использовании, консолидация нестабильных частей земли…

Опасности определенных территорий

В некоторых странах продавец земельного участка имеет юридическое обязательство заявить о предшествующей добыче полезных ископаемых или промышленной эксплуатации .Однако в некоторых странах это не так или у властей нет средств для обеспечения выполнения таких обязательств.

Поэтому важно проверить подверженность таким опасностям в особо уязвимых районах: наводнение у рек или в прибрежных районах, ураганы или тайфуны в тропических странах, оползни в районах с сильными дождями и / или в горных районах с вырубленными лесами, землетрясениями или вулканическими рисками и т. д.

Правовая информация о земле: положение о земле

Административное регулирование всей земли в данной стране обычно регулируется некоторыми документами, которые могут быть доступны по запросу или после консультации с компетентными органами, за плату или бесплатно, в зависимости от страны . Крайне важно быть хорошо информированным о земельном участке , который предполагается купить, и, следовательно, получить эту информацию от местных властей, прежде чем предпринимать какие-либо шаги в процессе покупки.

В некоторых странах компетентный орган может быть плохо определен, и / или документы, обеспечивающие правила собственности, могут не соблюдаться надлежащим образом или не обновляться, поэтому в таких странах еще более важно понимать юридические и официальные процесс владения и / или пользования недвижимостью, а также регулирование купли-продажи.

Законы и правила, регулирующие землю и права на ее использование, обычно подпадают под следующие категории:

• Возможность строить или нет на определенном участке земли.В зависимости от географической или юридической специфики на определенных земельных участках может быть запрещено строительство: охраняемые территории и природные парки, участки, непригодные для строительства, зоны, определенные для общественного пользования и т. Д.
• Права и обязанности, связанные с использованием конкретного земельного участка: некоторые земельные участки могут потребовать обеспечения проезда для транспортных средств или людей, коммуникаций или канализации, они могут ограничивать размер или высоту строительства, а также тип и / или стиль строительства и т. д.
• Налоги и финансовое участие в отношении собственности и / или использование определенного земельного участка.

Кадастр

Во многих странах документ, в котором перечислены все земли и их характеристики — размер, ориентация, границы с дорогами общего пользования и соседние участки — называется «Кадастр ». В любом случае, что бы ни сказал кадастр, только демаркация земли юридически признанным экспертом имеет юридическое значение в отношении разграничения земель.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Продажа земельного участка должна осуществляться путем подписания нотариального акта.В некоторых странах предварительный договор купли-продажи, компромисс купли-продажи или обещание продать должны, прежде всего, быть согласованы между покупателем и продавцом . В предварительном договоре купли-продажи должны быть указаны условия продажи, цена и положения о приостановлении, которые могут сделать договор недействительным.

Настоятельно рекомендуется помощь квалифицированного специалиста для подготовки предварительного договора, в частности нотариуса . Он обязан проинформировать покупателя и продавца об их правах и обязанностях, он должен посоветовать им составить положения контракта, а стоимость составления предварительного контракта может быть бесплатной, поскольку она уже включена в вознаграждение нотариуса за Последняя распродажа.

Компромисс купли-продажи земельного участка

Предварительный договор купли-продажи земли может иметь несколько форм: одностороннее обещание продажи, одностороннее обещание покупки или компромисс купли-продажи. Компромисс купли-продажи является наиболее часто используемым на практике, поскольку он вовлекает покупателя и продавца , тогда как односторонние обещания затрагивают только одну часть на период, определенный в обещании.

Компромисс купли-продажи обязывает продавца продать недвижимость по определенной цене покупателю, который обязуется ее купить.Хотя определенные правовые положения допускают односторонний или взаимный выход — периоды выхода, оговорки о приостановке или особые условия — , компромисс окончательно связывает обе стороны на момент подписания . Обычно для того, чтобы договор купли-продажи был действительным, необходимо указать следующую информацию:

• Полная гражданско-правовая документация продавца и покупателя
• Адрес и кадастровые ссылки земельного участка
• Происхождение собственности продавца — наследство, дарение, приобретение и т. д.- с указанием даты предыдущего договора купли-продажи, имени предыдущего владельца и имени нотариуса, заверившего акт
• Описание земельного участка
• Цена и условия оплаты — полная оплата в момент продажа или нет — с заключением или без заключения одного или нескольких займов
• Сумма, характер и расположение гарантийного депозита — или резерва капитала — уплаченного покупателем
• Крайний срок подписания окончательной продажи
• дата владения земельным участком
• Возможные частные сервитуты: обязательства владельца / пользователя перед другими сторонами, если таковые имеются
• В случае вмешательства посредника — агента по недвижимости, нотариуса — размер и информация о размере комиссии и плательщик
• Перечень условий, которые позволят покупателю отказаться от сделки в одностороннем порядке, если они не могут быть выполнены.Такие условия могут описывать конкретное событие, будущее и / или неопределенное событие, независимо от продавца и покупателя.

В случае продажи земли для застройки наиболее обычными прецедентными условиями являются:

• Получение ипотеки, если покупатель желает профинансировать покупку или строительство за счет ссуды, это правовое условие часто применяется даже если он не зарегистрирован в предпродажном договоре
• Получение земельного сертификата для проведения планируемого строительства
• Получение разрешения на строительство для проведения предлагаемых работ
• Отсутствие преимущественной покупки со стороны муниципалитета или другого лица арендатор
• Отсутствие определенных условий, которые могут быть слишком ограничительными или слишком унизительными для стоимости земельного участка
• Перепродажа другого имущества и, при необходимости, получение кредита
• Выживание покупателя на момент подпись подлинного акта купли-продажи у нотариуса

Покупатель обычно выплачивает продавцу процент от продажной цены при подписании В предварительном договоре необходимо внести залог во время подписания договора купли-продажи или возмещение иммобилизации в случае обещания продажи.Этот первоначальный платеж, удерживаемый в качестве обеспечения третьей стороной — нотариусом или агентом по недвижимости — до дня продажи, обычно составляет 10% от общей цены , но он может быть согласован так же, как сумма, уплаченная в день продажи. распродажа.

Налоги на недвижимость

Убедитесь, что вы знаете о любых сервитутах — проезде для транспортных средств, подземных кабелях или трубах и т. Д., — которым может подлежать земельный участок, а также о любых местных налогах, взимаемых с земельного участка, строительства на нем и право использовать или жить в нем. Налог на недвижимость на землю, застроенную недвижимость и налог на проживание также могут сильно повлиять на реальную стоимость земельного участка в течение всего срока службы.

Факторы выбора площадки для жилых домов

Есть много факторов, которые необходимо учитывать при выборе места для коммерческой и жилой застройки. Некоторые из этих факторов приведены ниже.

1. Форма участка
2. Расположение участка
3. Наличие удобств
4. Водный стол
5. Канализация

1.Форма участка:

Геометрия участка очень важна для любого вида строительства, что может во многом повлиять на внешний вид вашего строения. Форма участка должна быть такой, чтобы строительство можно было легко возвести с минимальными затратами. А также в будущем вы можете его расширить. Участок с большим количеством маршрутов будет считаться хорошим.

2. Расположение участка:

Очень важна прилегающая территория жилого участка. Это влияет на цену и красоту участка.Участок нужно брать в районе, где много услуг. И в подходящей среде, свободной от всех видов загрязнений. Стоит приложить усилия, чтобы купить его рядом с главной дорогой. Потому что такие участки более ценны, чем участки, расположенные вдали от главной дороги.

3. Наличие удобств:

Участок под жилую застройку следует брать в районе, благоустроенном. Такие как электричество, телефон, факс, Интернет, газ, школа, колледжи, университет и т. Д.и самое главное — хорошая и быстрая транспортная система. чтобы общение стало более быстрым и быстрым.

4. Уровень грунтовых вод:

Уровень грунтовых вод на участке жилого дома не должен быть очень высоким. в противном случае это повлияет на качество воды, используемой для питья и хозяйственных нужд. Участок с нормальным уровнем грунтовых вод будет более предпочтительным по сравнению с другими участками с высоким уровнем грунтовых вод.

5. Канализация:

На участке жилых участков должна быть исправная канализация.Так что лишняя вода из домов может быть легко выведена, особенно во время дождей и наводнений. в случае отсутствия канализации грязная вода воздействует на здание, а также на жителей.

Сообщите нам в комментариях, что вы думаете о концепциях в этой статье!

Руководство по покупке земли, строительству дома или покупке новостройки | Недвижимость

Иногда купить существующий дом просто не получится. Возможно, вы являетесь покупателем жилья, который устал бороться за столь желанные дома в районе, который вам нужен, или, может быть, вам просто не нравится идея жить в более старом доме.

В любом случае у вас есть варианты, если вы предпочитаете жить в новом доме.

Планируете ли вы купить снос и построить дом на идеальном участке земли или купить новый жилой комплекс, подготовьтесь к процессу, который отличается от покупки существующей недвижимости.

Вот ваш путеводитель, как добраться от равнины до дома своей мечты, и во что вам придется попасть.

Покупка земли для постройки дома

Если вы начинаете с нуля, первое, что вам нужно сделать, это купить землю, что может быть несложным процессом — или оказаться сопряженным с проблемами, если вы не сделаете этого. ваша должная осмотрительность.Обязательно выполните следующие действия, прежде чем закрывать участок земли.

Найдите землю, которую хотите купить

Так же, как поиск существующего дома, вы можете начать поиск свободной земли в Интернете. Хотя иногда вы можете видеть списки земель на таких сайтах, как Zillow или realtor.com, существуют также веб-сайты, посвященные покупке и продаже земли, в том числе LandCentral, LandHub.com и LandWatch.

Вы также можете запросить информацию в государственных банках, у которых обычно есть тысячи земельных участков, находящихся в государственной собственности на продажу.Земля могла ранее использоваться в общественных целях, быть изъята после частной собственности или быть полностью незастроенной.

Проверьте зонирование и состояние собственности

Люди довольно часто покупают земельный участок, потому что он выглядит красиво или имеет хороший вид, но они не могут проверить время и затраты, связанные с изменением зонирования. Они также могут пренебречь тестированием на загрязнение почвы или проверкой местных спецификаций строительства для защиты от таких опасностей, как наводнения, пожары или землетрясения.

Стив Паллранд, владелец компании, занимающейся проектированием, строительством и ремонтом Home Front Build в Лос-Анджелесе, говорит, что для некоторых участков земли это становится порочным кругом: «Кто-то покупает его, потому что он действительно симпатичный, они не могут на нем построить и положить он вернулся на рынок. Его покупает какой-то другой лох, и это происходит снова, снова и снова ».

СВЯЗАННЫЙ СОДЕРЖАНИЕ

Проверьте зонирование, уровень и качество почвы, а также другие детали, характерные для района, которые могут помешать строительству дома на земле.Даже если на участке уже есть дом, все равно важно проверить, так как зонирование или качество почвы могли измениться с момента постройки этого строения. Агент по недвижимости, знакомый с покупкой земли, может помочь вам с процессом комплексной проверки.

Посмотрите, подключены ли инженерные сети

Незастроенная, пустая земля или устаревший дом могут нуждаться в дополнительных работах, чтобы обеспечить доступ к коммунальным сетям, включая электричество, газ и водопровод. Если коммунальные услуги недоступны или старую сантехнику необходимо обновить, учтите дополнительные работы в своем бюджете.

Это может быть дорого: например, для подключения канализации может потребоваться строительство на улице перед домом, что потребует дополнительных разрешений и денег. Паллранд отмечает, что если требуется септическая система, вам нужно будет учесть дополнительное тестирование почвы, прежде чем вы сможете начать, что может добавить сотни или даже тысячи долларов к вашей общей сумме. «И это даже не включая (включая) стоимость септика», — говорит он.

Снесите любые существующие строения

Если на участке есть дом или другое строение, которое необходимо сносить, у вас есть несколько вариантов: механический снос с помощью экскаваторов и тяжелой техники приведет к разрушению дома быстрее всего, но будет стоить дороже. , в то время как ручной снос в меньшем масштабе будет дешевле, но потребует больше времени.

Прежде чем что-либо снести, лучше всего выбрать команду профессионалов для постройки дома. Во многих случаях проектно-строительная фирма может пожелать сохранить часть конструкции и помочь наблюдать за сносом.

Возможно, вам потребуется нанять отдельного подрядчика, который также специализируется на сносе домов. Подрядчик может управлять такими деталями, как отключение инженерных сетей на время сноса, получение необходимых разрешений и уведомление местной пожарной службы.

Сколько стоит покупка земли под строительство дома?

Стоимость земли сильно различается в зависимости от размера участка, на котором вы живете и есть ли там уже дом.Если на участке есть дом, имейте в виду, что обычно вы не сможете оплатить только стоимость земли. Существующее строение, независимо от его состояния, считается улучшением земли и будет учтено в общей стоимости. Тем не менее, продавец, отчаявшийся заключить сделку, скорее всего, рассмотрит более низкие предложения, если недвижимость будет снесена.

В конце концов, снос любого вида — это большой проект, который может быть дорогостоящим. По данным HomeAdvisor, в среднем снос дома стоит 18 000 долларов, но это зависит от размера и местоположения собственности, а также от уровня опыта подрядчика.

Сколько времени займет от начала до конца?

От начала до конца вы можете купить землю и построить на ней дом примерно за шесть месяцев, если не будет задержек и будет идеальная погода. На противоположном конце спектра могут пройти годы, прежде чем вы даже будете готовы сделать первые шаги.

Подобно покупке существующего дома, покупка земли может занять всего несколько дней, если вы платите наличными, или около 30-40 дней, если вам нужно обеспечить финансирование для земли.Для получения отдельной ссуды на строительство для покрытия общей стоимости строительства вашего дома также потребуются планы и подробная информация об имуществе, поэтому подготовьте эти документы при подаче заявки на финансирование.

Если до начала строительства на участке требуется существенное изменение, например изменение зонирования или предоставление коммунальных услуг, график в большей степени зависит от муниципалитета или округа. В некоторых случаях могут потребоваться годы, чтобы получить одобрение изменения зонирования необходимым советом по планированию.

Когда вы будете готовы приступить к строительству нового дома, это, вероятно, займет как минимум несколько месяцев, в зависимости от того, где вы живете, кто ваш строитель, а также от наличия рабочей силы и материалов в этом районе. Бюро переписи населения США сообщает, что в 2019 году на строительство одноквартирного дома в среднем потребовалось 7,7 месяца, при этом на строительство недвижимости для продажи потребовалось 6,6 месяца, на строительство подрядчиками — 11 месяцев, а на строительство собственниками — 15,9 месяца.

Строительство дома по индивидуальному проекту

Имея свободный участок земли, вы можете построить собственный дом.То есть до тех пор, пока вы получили надлежащие разрешения от местного муниципалитета, включая разрешения на строительство, утверждение размера и размещения конструкции и подтверждение того, что планы дома соответствуют местным постановлениям о зонировании и кодексах.

Наймите свою команду профессионалов

Вам нужно будет собрать свою команду еще до того, как вы купите землю, чтобы убедиться, что дом, который вы хотите, находится в пределах вашего общего бюджета и подходит для недвижимости, которую вы приобрели.

В вашу команду, скорее всего, будут входить архитектор, который спроектирует дом, строитель и субподрядчики, которые будут выполнять каждый этап процесса строительства.

Вместо того, чтобы искать каждого из этих профессионалов по отдельности, вы могли бы нанять конструкторско-строительную фирму, в которой работают архитекторы и специалисты по строительству, такие как электрики и плотники, что уменьшит необходимость нанимать больше людей и поможет сохранить эффективность процесса и ваш бюджет в нужное русло. .

Как и при найме любого профессионала, вам нужно изучить несколько компаний, прежде чем двигаться дальше с одной. Спросите у друзей или соседей, у которых был положительный опыт, рекомендации и исследовательские компании, которые работают на местном уровне, и продемонстрируйте примеры своей работы в Интернете, которые могут вам понравиться.Вы даже можете обратиться к нескольким фирмам, чтобы подать заявку на ваш проект.

Паллранд предупреждает, что вы можете не увидеть реалистичную общую стоимость в некоторых предложениях. «Один из трех участников торгов либо не знает, что делает, либо лукавит», — говорит он.

Существенно более низкая ставка может показаться заманчивой, но это может указывать на неопытность в работе с вашим типом проекта. Вы также с большей вероятностью получите заказы на изменение во время процесса, которые представляют собой добавления или удаления из исходного плана проекта, которые увеличивают общую стоимость.Выбирая любую фирму, убедитесь, что ваш бюджет является частью обсуждения, когда вы вместе с командой принимаете решения по дизайну и материалам.

Создайте свой дом

А теперь самое интересное. Выбор общего стиля и предпочтений для комнат и материалов, безусловно, занимает много времени, но имейте в виду, что дизайн часто имеет ограничения, чтобы гарантировать правильную работу основных систем вашего дома, таких как электрические и HVAC.

По мере развития дизайна дома вы обнаружите, что большая часть бюджета, который, как вы думали, пойдет на современную кухню или домашний кинотеатр, на самом деле уходит на такие вещи, как пиломатериалы, воздуховоды и сантехника.«Когда вы строите новое (а не ремонтируете), вы имеете дело с системами, которые поддерживают дом и скрыты, и на это уходят все расходы», — говорит Паллранд.

Вы можете спроектировать свой собственный дом, но помните, что конструктивные и нормативные требования в проекте должны быть утверждены для строительства. По данным HomeAdvisor, стоимость найма архитектора колеблется от 2016 до 8 576 долларов. Было бы неплохо хотя бы проконсультироваться с архитектором о ваших планах, чтобы конструкция была прочной.Ваш местный совет по планированию может даже потребовать, чтобы лицензированный архитектор или подрядчик подписал планы, прежде чем вы начнете двигаться дальше.

Получите разрешение муниципалитета

Во многих городах или округах требуется разрешение на получение разрешения до начала любого нового строительства. Убедитесь, что все ваши планы соответствуют местным нормам и требованиям зонирования, чтобы получить одобрение.

Затем, когда строительство действительно начнется, вам, вероятно, понадобятся инспекторы, чтобы подписать различные шаги, чтобы, например, убедиться, что фундамент был заложен правильно и электричество было правильно проведено.

Муниципальное одобрение и последующие проверки часто упоминаются как вещи, которые могут определить сроки нового строительного проекта. Чтобы подготовиться к работе, «получение разрешений может занять недели или месяцы», — объясняет Бен Кабальеро, основатель и генеральный директор компании HomesUSA.com, занимающейся маркетингом новых домов. Во время строительства муниципальные инспекции для утверждения определенных этапов работ могут занять всего несколько дней, но работа может быть остановлена, пока вы ждете проверки.

Держите свой график гибким

Разрешите икоту на графике или любое количество погодных явлений, несчастных случаев или нехватки рабочей силы может увеличить время, необходимое для завершения вашего дома.Поэтому не стоит начинать строительство дома с надеждой, что все будет сделано вовремя.

«Если вы начнете дом с нуля с пустого участка, строитель может дать вам целевой месяц», — говорит Кабальеро. Позже в процессе оценки даты завершения становятся более точными.

Сколько стоит построить таможню?

По данным HomeAdvisor, строительство дома на заказ обычно стоит от 350 000 до 1,5 миллиона долларов. Конечно, такой широкий диапазон обусловлен тем фактом, что стоимость рабочей силы, материалов и разрешений сильно различается не только от штата к штату, но даже от более городской до пригородной или сельской местности и в зависимости от размера собственности. .По данным HomeAdvisor, за индивидуальную сборку вы можете рассчитывать заплатить от 50 до 400 долларов за квадратный фут.

В отличие от существующей покупки дома, вы, вероятно, будете платить на протяжении всего процесса с помощью индивидуальной сборки, потому что вы сначала платите за собственность, а затем можете оплачивать расходы по проекту в рассрочку. Также убедитесь, что вы правильно составили бюджет для сценария, в котором вы получаете заказы на изменение, которые изменяют итоговую прибыль по мере строительства дома.

Покупка дома в новостройке

Гораздо более простой способ купить новый дом без хлопот по индивидуальному проектированию и строительству — это найти застройщика, который построил жилой комплекс в вашем районе, и купить дом построен в соответствии с вашими требованиями.

Вот как вы можете купить недавно построенный дом у застройщика:

Начните поиск раньше, чем с существующим домом Покупка

Приобретая дом у застройщика или застройщика, вы не будете нести ответственность за штраф детали, которые влекут за собой покупка земли и строительство дома по индивидуальному проекту.

Но не ожидайте, что процесс пойдет так же быстро, как при покупке существующего дома. Планируйте, что строительство займет от шести месяцев до года или больше, чтобы увидеть весь дом с момента принятия вашего предложения.

Если вы заметили изображения нового кондоминиума, прибывающего в ваш район, ожидайте, что пройдет еще больше времени, прежде чем вы сможете въехать. Дэвид Сигман, исполнительный вице-президент и директор LCOR, компании по инвестициям в недвижимость, развитию и управлению, отмечает что сообщество в Кембридже, штат Массачусетс, над которым LCOR начал работу в 2020 году, не будет завершено до 2022 года.

Найдите разработчиков и строителей в вашем районе

Вы можете исследовать национальных, региональных и местных строителей, которые все предлагайте различные планы этажей, типы домов и льготы сообщества, которые будут влиять на ваше решение о покупке.

Проверьте спланированные общины или районы, где у строителей есть участки на продажу, или поищите в Интернете строителей с домами, доступными для покупки. Агенты по недвижимости, знакомые с новостройками, также могут быть отличным ресурсом.

Проверить параметры настройки

Приобретая дом, который будет построен в запланированном сообществе, вы обычно получаете несколько вариантов плана этажа и возможность настраивать надстройки, цвета окраски, а также материалы поверхности и приспособлений для соответствия ваши предпочтения.

Убедитесь, что ваш кредитор и титульная компания гибки

Как правило, покупка дома у застройщика или застройщика означает, что вы не закроете его до тех пор, пока строительство не будет завершено. Сигман говорит, что в проекте по переоборудованию кондоминиумов в Нью-Йорке многие покупатели фиксировали свою покупку на шесть или более месяцев, прежде чем они смогут ее закрыть. Когда вы покупаете новый дом на одну семью, строитель не может начать строительство, пока вы не заключите контракт.

Кредиторы и титульные компании, которые не часто работают с домами нового строительства, могут быть менее склонны одобрять ипотеку для покупки, когда дату завершения невозможно определить сразу.Кабальеро говорит, что для более плавного процесса национальный или региональный застройщик может иметь предпочтительных кредиторов и рекомендовать титульные компании.

Сохраняйте гибкий график

Как и в случае с таможней, график нового строительства может натолкнуться на несколько препятствий. Кабальеро говорит, что закрытие может быть отложено на несколько дней, но после того, как застройщик создал сообщество, строительство должно быть завершено в течение расчетного месяца.

«Чем ближе проект к завершению, тем более определенным может быть строитель», — говорит Кабальеро.

Сколько стоит покупка нового дома?

Приобретая новый дом от застройщика или строителя, вы можете сэкономить на общих расходах на строительство, но эти дома обычно имеют более высокую цену. HomeAdvisor сообщает, что стоимость дома, приобретенного у застройщика или застройщика, может варьироваться от 100 000 до более чем 1,5 миллиона долларов.

Однако индивидуализация и стремление к роскоши могут привести к гораздо более высоким ценам. Toll Brothers, строительная компания, известная своим роскошным дизайном, предлагает варианты жилья стоимостью 300 000 долларов в некоторых районах Среднего Запада и Пенсильвании, но также предлагает дома от более чем 3 миллионов долларов в некоторых своих калифорнийских общинах.

Определение критериев выбора площадки

Выбор площадки — это процесс изучения нескольких вариантов и оценки их относительных преимуществ и недостатков. Выбор места происходит после завершения оценки потребностей. Если вы выберете сайт до оценки потребностей, вы можете пойти на компромисс по ключевым аспектам дизайна из-за ограничений сайта. Процесс выбора площадки включает следующие взаимосвязанные задачи:

• Собрать опытную команду по выбору площадки.Это должна быть подгруппа, состоящая из представителей команды разработчиков проекта.
• Просмотрите критерии выбора площадки, определите площадку и разработайте план для своего проекта.
• Начать процесс ссуды с кредитором.

Важность местоположения объекта

Узнайте о окрестностях ваших потенциальных участков. Прогуляйтесь по окрестностям и поговорите с жителями, чтобы лучше понять, является ли сайт жизнеспособным вариантом и приветствуется ли ваша школа. Для выбора площадки в таких городах, как Лос-Анджелес, Бостон и Вашингтон, D.C. используйте ориентир в один акр и ищите в радиусе от одной до двух миль от целевой области. Если это невозможно, ищите сайты в периферийных зонах (например, коммерческих).

Избегайте слишком быстрой разработки плана участка. Профессионалы рекомендуют разработать от одной до трех альтернативных концепций плана расположения потенциальных участков. С помощью нескольких вариантов сайта вы можете ранжировать приоритеты проекта — например, стоимость, местоположение и размер. Изучение более чем одного варианта сайта также дает понять кредиторам и другим спонсорам, что вы стремитесь создать наилучший из возможных проектов.Кроме того, анализ альтернативных планов участков позволяет сравнивать затраты и конструктивные особенности скорее с практической, чем с абстрактной точки зрения. Команда по выбору сайта может найти сайт, который не идеален, но с креативным планом дизайна может удовлетворить ваши требования. Напротив, вы можете сделать вывод, что никакое изменение дизайна не может устранить присущие сайту недостатки.

Перед покупкой объекта недвижимости или здания убедитесь, что зонирование позволяет вашей школе занимать это место. Это должно быть исследовано в течение периода комплексной проверки до закрытия покупки.Другие меры должной осмотрительности включают проверку наличия надлежащих коммунальных услуг, определение отсутствия экологических опасностей на участке и проведение геотехнических исследований (грунтов), если планируется новое строительство. При просмотре вариантов вашего сайта используйте критерии выбора сайта, представленные в этом разделе, чтобы оценить соответствие сайта, сравнить и сопоставить сайты, а также определить приоритеты потребностей. Также существуют рейтинговые системы, предлагающие «зеленые» критерии выбора сайтов. См. Раздел «Лидерство в энергетике и экологическом проектировании» (LEED) для школ и «Совместное руководство для школ с высокими показателями эффективности» (CHPS).

Для получения дополнительной информации посетите www.usgbc.org/leed и www.chps.net/.

Критерии выбора участка

(1) Местоположение

• Находится ли объект в районе, обслуживаемом чартерной школой?
• Доступен ли сайт для целевой демографии студентов? Может ли сайт служить центром сообщества?
• Доступен ли сайт на общественном транспорте и удобен ли он для студентов и сотрудников?
• Приемлемы ли близлежащие уровни дорожного движения?
• Видно ли это место для прохожих пешком или в транспортных средствах?
• Соответствуют ли смежные предприятия (например,г., нет магазинов видео для взрослых)?
• Были ли в этом районе предыстории преступлений или вандализма?
• Подходит ли район для проведения вечерних мероприятий?

(2) Участок / Земля

• Есть ли доступ к инженерным сетям (например, электричеству, канализации, воде, газу и телефону)?
• Потребуется ли на площадке серьезное обслуживание (например, топография, дренаж, подпорные стены или геотехнические проблемы)?
• Допускается ли зонирование предлагаемое использование проекта? (Например, можете ли вы построить на участке желаемый объект?)
• Есть ли достаточно места для парковки?
• Способствуют ли почвенные условия конструктивным требованиям проекта?

(3) Здание

• Достаточен ли размер и сможет ли он приспособиться к будущему росту?
• Конструктивно ли?
• В каком состоянии крыша, внешние стены и окна?
• В каком состоянии находятся все основные системы (например,г., водопровод, электричество и отопление / вентиляция)?
• Есть ли в подвале надлежащий дренаж?
• Может ли продавец или брокер предоставить последние счета за коммунальные услуги за все сезоны?
• Будут ли разумными прогнозируемые затраты на электроэнергию?
• Проверялось ли здание на наличие асбеста, свинцовой краски или других опасных материалов?
• Есть ли подходящие пожарные выходы?
• Соответствует ли здание Закону США об инвалидах (ADA)?
• Это здание с экологичным дизайном или с сертификатом LEED?
• Можно ли переконфигурировать пространство под учебное и административное пространство?
• В каком состоянии находятся прилегающие и близлежащие объекты?

(4) Стоимость и ремонт

• Доступна ли недавняя оценка?
• Является ли цена покупки (или арендная ставка) разумной и сопоставимой с аналогичными объектами того же возраста и качества?
• Насколько разумны предварительные затраты на улучшение? Ваш архитектор или руководитель проекта подтвердили стоимость?
• Каковы ориентировочные расходы на техническое обслуживание?

(5) Юридические и временные вопросы

• Является ли собственность или участок свободными и доступными немедленно?
• Мотивирован ли продавец продавать в установленные вами сроки?
• Достаточно ли финансирования для завершения сделки в требуемые сроки?
• Есть ли ограничения по зонированию? Будет ли необходимость в разбросах по зонам или длительных слушаниях? Необходимые неудачи? Юридические сервитуты или преимущественное право проезда через собственность? Проблемы с предыдущим титулом?
• Разрешено ли вам размещать вывески на сайте?
• Будут ли получены разрешения на строительство в установленные сроки?
• Существуют ли какие-либо политические вопросы, которые могут помешать одобрению сайта? Соседи, вероятно, поддержат?

Расчеты для помощи в принятии решений на площадке

При рассмотрении вариантов площадки используйте общие расчеты.Оценщик или брокер могут помочь вам сравнить эти меры с сопоставимыми расходами на чартерную школу.

• Стоимость квадратного фута (cost psf) — это общая стоимость, деленная на общую площадь квадратных футов.
• Стоимость улучшений основывается на вашем предварительном бюджете для потенциального сайта. Стоимость улучшений должна включать как жесткие, так и мягкие затраты.
• Арендная плата за квадратный фут (арендная плата в фунтах стерлингов) — это ваша годовая арендная плата, деленная на общую площадь квадратных футов.Используемые квадратные метры — это чистая арендуемая площадь. Если вы планируете сдавать помещение в аренду, убедитесь, что понимаете, какие расходы вы будете платить по сравнению с расходами арендодателя. Кроме того, учтите единовременные затраты на улучшение собственности, чтобы она была готова к заселению. Некоторые домовладельцы предоставляют «надбавку за улучшение жизни арендатора», которая учитывается при расчете арендной платы PSF.
• Приобретение участка Цена на покупку земли может быть указана из расчета на акр или квадратный фут. Обычно он указывается из расчета на квадратный фут в урбанизированных районах.

Типы сайтов

Креативность и гибкость важны при поиске подходящего дома для вашей чартерной школы. В следующей таблице приведены преимущества и недостатки различных типов помещений.

Ссылка по теме в основных ресурсах: Параметры сайта

Ссылка по теме в вебинарах: Запись вебинара по выбору сайта

Отказ от ответственности:

Ничто в этом материале не должно толковаться как инвестиционное, финансовое, брокерское или юридическое. совет.Более того, факты и обстоятельства, относящиеся к вашему конкретному проекту, могут привести к существенным изменениям в процессах, результатах и ​​расходах, описанных здесь. Проконсультируйтесь со своими профессиональными консультантами, включая ваших финансовых консультантов, бухгалтеров и юристов, прежде чем пытаться совершить любую транзакцию, описанную в этом материале.