На земельном участке расположен жилой дом: Гражданин РФ теперь вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса РФ.

Содержание

Гражданин РФ теперь вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса РФ.

Кроме того, устанавливается, что в случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предназначенном для ведения сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15% его кадастровой стоимости.

Арендатор земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения или земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, вправе приобрести такой земельный участок в собственность по указанной цене, в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды.

Соответствующие изменения внесены в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Кроме того вносятся изменения в:

- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан";

- Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

В частности, предусматривается, что в случае, если право на недвижимое имущество возникает на основании соглашения или договора с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственная регистрация права может быть осуществлена на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления либо на основании заявления лица, которое заключило с органом государственной власти или органом местного самоуправления соответствующие договор или соглашение.

Также устанавливается, что внеочередное общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) по вопросу о досрочном прекращении полномочий председателя правления соответствующего объединения или досрочном переизбрании членов правления соответствующего объединения может быть проведено при отсутствии решения правления о проведении этого собрания при условии соблюдения установленного порядка уведомления членов соответствующего объединения о проведении этого собрания.

Определено, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о ранее учтенных земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, в необходимом объеме и отсутствие установленных в соответствии с законодательством РФ границ таких земельных участков не являются препятствием, в частности, для выдачи (направления) кадастровых паспортов таких земельных участков.

(Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации")

Открыть полный текст документа

ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 35 ЗК РФ

Арбитражные споры:

- Покупатель хочет обязать продавца заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены принадлежащие покупателю объекты недвижимости

- Истец хочет признать право собственности на земельный участок, переданный ему в порядке приватизации

- Истец хочет обязать ответчика освободить часть земельного участка, принадлежащего истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования

- Заявитель хочет признать незаконным отказ в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

- Истец хочет признать право постоянного (бессрочного) пользования ответчика земельным участком отсутствующим

См. все ситуации, связанные со ст. 35 ЗК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

- Покупатель хочет обязать продавца заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены принадлежащие покупателю объекты недвижимости

- Истец хочет признать право общей долевой собственности на земельный участок

См. все ситуации, связанные со ст. 35 ЗК РФ

 

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

редакции
)

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

(пп. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

редакции)

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Открыть полный текст документа

Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома — Российская газета

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, - собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой "земельно-домовой" вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству. Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит. Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными. Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал - нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей. А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на "районный уровень" и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все "прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков", за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье - 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется "О введении в действие Земельного кодекса". И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод - право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял. Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме. Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

На каком праве может приобрести земельный участок собственник расположенного на нем объекта недвижимого имущества?

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков. Предоставление в аренду земельных участков собственникам зданий, строений и сооружений осуществляется бесплатно, предоставление в собственность – за плату.

С какого момента возникает право собственности на земельный участок у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме? В существующей застройке поселений, в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме


Ответы на вопросы граждан, испытывающих затруднения при использовании упрощенного порядка при оформлении прав на указанные объекты недвижимости.

 Попал участок под АМНИСТИЮ

 

            Мы неоднократно останавливались на вопросах и проблемах по реализации закона о «Дачной амнистии»,  который значительно упростил и удешевил процедуру оформления права собственности, в первую очередь на такие объекты как: индивидуальные жилые дома, индивидуальные гаражи, дачные и садовые домики, различные хозяйственные постройки и земельные участки на которых они расположены. 

В настоящее время предлагаем ознакомиться с ответами на вопросы граждан, испытывающих затруднения при использовании упрощенного порядка при оформлении прав на указанные объекты недвижимости.

            Старый новый дом.

Гражданин Антонов 18 лет назад приобрел в собственность земельный участок и расположенный на данном участке жилой дом. Впоследствии дом был снесен и на указанном земельном участке был построен новый индивидуальный жилой дом, а также гараж и баня. В настоящее время гражданин Антонов хочет зарегистрировать право собственности на вновь построенный жилой дом, а также на все хозяйственные постройки. 

(Решение вопроса гражданина Антонова регулируется положениями статьи 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ.)

В соответствии с нормами  вышеуказанного Закона, гражданину Антонову необходимо представить в Управление Росреестра по Чувашской Республике  следующие документы:

1.    Договор купли – продажи земельного участка, на котором расположен вновь возведенный жилой дом и другие хозяйственные постройки. При этом следует отметить, что в случае если в договоре имеются сведения о приобретении в собственность и жилого дома, который был снесен, то в данном случае необходимо представить справку или иной документ, выданный БТИ, который будет подтверждать факт сноса дома.
            2.     Кадастровый паспорт на вновь построенный индивидуальный жилой дом.

3.      Заполненные лично гражданином Антоновым декларации на вновь возведенные хозяйственные постройки (гараж, баня) по установленной форме.

4. Квитанция об оплате государственной пошлины.

5. Паспорт гражданина.

Вот практически и все документы, которые необходимо представить в орган регистрации для приобретения права собственности на вновь возведенные  объекты недвижимости.

Также следует обратить внимание, что в случае, если гражданин Антонов не воспользуется до 1 марта 2015 года предоставленной законодателем возможностью стать собственником дома в упрощенном порядке, то после указанной даты, в орган регистрации потребуется дополнительно представить разрешение, выданное органом местного самоуправления на ввод в эксплуатацию вновь построенного объекта индивидуального жилищного строительства.

 

Наследство от бабушки.

Гражданину Иванову в наследство от бабушки (наследодателя) достался индивидуальный жилой дом, однако на земельный участок, на котором данный жилой дом расположен, у гражданина Иванова имеется только распоряжение местной администрации 1995 года о предоставлении указанного земельного участка его  бабушке.  В настоящее время Гражданин Иванов желает приобрести в собственность данный земельный участок.
            (Решение вопроса гражданина Иванова регулируется нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, в частности п.7 ст.25.2.)

Для приобретения права собственности, на вышеуказанный земельный  участок гражданину Иванову необходимо представить в Управление Росреестра по Чувашской Республике кроме документа, подтверждающего оплату государственной пошлины и документа удостоверяющего личность, всего лишь:

1.    Свидетельство о праве на наследство на жилой дом, выданное нотариусом гражданину Иванову.

2.    Распоряжение администрации от 1995 года о предоставлении земельного участка бабушке, наследодателю гражданина Иванова.
            При этом представлять  Свидетельство о праве на наследство на жилой дом не потребуется в случае, если право собственности гражданина Иванова на жилой дом уже было зарегистрировано в порядке, установленном вышеуказанным Законом.

            Так же в Управление Росреестра не представляется кадастровый паспорт земельного участка, Управление запросит его в филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике - Чувашии.

 

 

Земля под гаражом.

            Гражданин Семенов  заинтересован в приобретении в собственность земельного участка, который был предоставлен ему в 1993г. местной администрацией на праве пожизненного наследуемого владения для строительства индивидуального гаража.  

Для регистрации права собственности, на вышеуказанный земельный  участок гражданину Семенову необходимо представить в Управление Росреестра по Чувашской Республике  кроме документа, подтверждающего оплату государственной пошлины и документа удостоверяющего личность, еще и акт местной администрации от 1993г. о предоставлении  ему земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения.

(Возможность переоформления земельного участка, предоставленного гражданину на каком-либо вещном праве, сразу в собственность без предварительного получения соответствующего решения органа местного самоуправления предусмотрена ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ.)

При этом следует отметить, что если гражданин Семенов захочет одновременно оформить право собственности и на построенный им гараж, то дополнительно к вышеуказанным документам достаточно будет представить  собственноручно заполненную декларацию о данном объекте.   

Кадастровый паспорт земельного участка в Управление Росреестра не представляется, Управление запросит его в Федеральном бюджетном учреждении «Кадастровая палата» по Чувашской Республике – Чувашии.

 

Не все переходит по наследству.

            Гражданин Петров сомневается, стоит ли воспользоваться упрощенным порядком для оформления в собственность гаража, построенного им на земельном участке, который был предоставлен гражданину Петрову  в 1996г. в постоянное бессрочное пользование  и действительно ли,  если  не оформить права на указанный гараж сейчас, наследник в дальнейшем будет решать указанный вопрос в судебном порядке?

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Доказательством существования права собственности является его государственная регистрация в уполномоченном органе. Если  при жизни право собственности на индивидуальный гараж не будет зарегистрировано, то наследникам в будущем, вероятно, придется обращаться в суд за признанием права собственности, возникшего при жизни, за наследодателем, тем более, что право бессрочного пользования земельным участком, предоставленным гражданину Петрову не переходит по наследству, а документы, подтверждающие право собственности на гараж, у гражданина Петрова отсутствуют. 

В связи с чем, советуем гражданину Петрову зарегистрировать право собственности на индивидуальный гараж в порядке, установленном в статье 25.3  Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также оформить право собственности на земельный участок в порядке, определенном статьей 25.2 указанного Закона. 

 

Дачный участок в собственность.

Гражданин Григорьев является членом дачного кооператива и заинтересован в приобретении в собственность земельного участка, который выделил ему кооператив для ведения дачного хозяйства. Григорьев не знает, кто из органов власти официально должен предоставить ему данный земельный участок.

(Решение вопроса гражданина Иванова регулируется нормами Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998г. № 66-ФЗ. В частности,  п. 4 ст. 28.)

 В случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному объединению, то гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. 

Григорьеву необходимо написать заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, о предоставление ему участка.

К данному заявлению нужно приложить следующие документы:
            •    описание местоположения земельного участка, подготовленное самим гражданином Григорьевым;

•    заключение правления некоммерческого объединения, в котором указывается Григорьев, за которым закреплен земельный участок и подтверждается соответствие описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически им используемого.

При этом, в случае, если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган самостоятельно запрашивает сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения, в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в Управлении Росреестра по ЧР), если такие сведения содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в иных случаях, указанные сведения запрашиваются у заявителя), а также запрашиваются сведения о данном некоммерческом объединении, содержащиеся в едином государственном реестре юридических лиц, в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств (Налоговой службе).

По результатам рассмотрения поступивших заявлений уполномоченный орган  местного самоуправления  принимает решение о предоставлении земельного участка в двухнедельный срок.

Надеемся, что ответы на вышеуказанные вопросы помогут гражданам решить свои проблемы, связанные с оформлением права собственности в упрощенном порядке.

2.4. Последствия завершения строительства применительно к правам на землю

 

Права на землю после окончания строительства

Ситуация с правами на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию зависит от назначения построенного объекта (многоквартирный дом или иные объекты).

 

Завершение строительства многоквартирного жилого дома

Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.

Как отметили в совместном постановлении Верховный и Высший Арбитражный Суды РФ, «если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (п. 5 ст. 16 Вводного закона[1]).

В силу п. п. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется[2].

Право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений с учётом следующих особенностей:

1)  До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим своё действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)[3].

Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН[4], согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого регистрирующий орган внесёт запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика – правообладателя помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 го­да прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. Также из п. 139 указанного выше порядка следует, что договор строительной аренды будет прекращён не ранее передачи всех помещений дольщикам.

2)  Земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома[5]. Если на земельном участке расположены несколько объектов недвижимости, то право собственности на участок под ними к гражданам автоматически не переходит[6].

При этом с 01.03.2015 действует п. 6 ст. 16 Вводного закона в новой редакции, которая предусматривает, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.

 

Завершение строительства иного объекта капитального строительства

Если на земельном участке осуществляется строительство иного объекта, то логика, описанная применительно к жилым домам, не действует.

В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ за плату.

Кроме того, земельный участок может быть предоставлен в аренду для целей эксплуатации построенного объекта. В данном случае автоматически земельные отношения не изменяются, требуется подача застройщиком соответствующего заявления. Порядок его рассмотрения устанавливается на уровне того публично-правового образования, в собственности которого находится земельный участок.

Ст. 39.20 ЗК РФ заменила хорошо известную ст. 36 ЗК РФ, которая ранее регулировала отношения по поводу выкупа земельного участка или оформления его в аренду для целей эксплуатации.

Среди наиболее важных новаций в этой сфере необходимо отметить следующие:

1)  по правилам ст. 39.20 ЗК РФ земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или схемой расположения земельного участка, если проект межевания не утверждён;

2)  из закона убран критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учёта фактического землепользования;

3)  из ст. 35 ЗК РФ исключён п. 2: «Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ГрК РФ».

В этой связи по-новому должна решаться традиционная проблема, возникавшая при выкупе земельных участков. Она касается того, что зачастую для эксплуатации построенных объектов требуется участок меньший, чем был предоставлен для их строительства. В период действия ст. 36 ЗК РФ суды анализировали вопросы фактического землепользования заявителя, а также определения площади участка, необходимого для использования расположенных на нём объектов, с учётом требований строительных, пожарных и санитарных правил. Сейчас законные основания для этого отсутствуют. Статья 39.20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит.

Кроме того, в письме Минэкономразвития России от 25.06.2015 № Д23и-2954 указано, что правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Несмотря на позицию Минэкономразвития России, судебная практика по этому вопросу складывается неоднозначно.

В связи с этим при разрешении споров судам нужно обращаться к нормам, касающимся подготовки проекта межевания или схемы расположения земельного участка. Рассмотрим несколько ситуаций, когда застройщику был предоставлен земельный участок для строительства, он построил объекты, но площадь предоставленного участка больше той, что необходима для их эксплуатации.

Предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания – в этом случае уполномоченный орган не вправе отказать в выкупе земельного участка в любом случае. ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка иначе как в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Эта ситуация может быть как выгодна, так и не выгодна застройщику. Например, в его интересах оформить участок меньшей площади для снижения налоговых платежей, однако застройщик также связан положениями проекта межевания, поэтому он может выкупить земельный участок только полностью.

Предоставленный участок сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или иного документа (до 01.03.2015) – в этом случае однозначного ответа законодательство не содержит. Во-первых, как было отмечено, ранее действовавшие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. Поэтому буквально применяя ст. 39.20 ЗК РФ, нужно прийти к выводу о возможности выкупить арендованный земельный участок полностью, даже если его площадь превышает потребности заявителя.

Следует отметить, что некоторые публично-правовые образования готовятся к такому толкованию ст. 39.20 ЗК РФ, изменяя правила определения стоимости выкупа земельного участка, расположенного под зданием. Ранее традиционно она была льготной и составляла определённый процент от кадастровой стоимости. Сейчас же закрепляются положения либо о том, что земельный участок выкупается по полной кадастровой стоимости, либо о том, что льготный коэффициент может применяться только к застроенной части участка.

Вместе с тем, учитывая инертность судебной и административной практики, следует ожидать продолжения таких споров. Тогда при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации, суды будут обращаться к п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, которая предусматривает, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учётом утверждённых документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации и т. д., а также местоположения зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства. Выделенное положение может стать основанием для назначения привычных судам землеустроительных экспертиз по вопросу определения необходимой для эксплуатации объекта площади земельного участка.

Пока судебная практика применения ст. 39.20 ЗК РФ не восприняла отказ законодателя от критерия соразмерности участка объекту, поэтому при планировании выкупа земельного участка в полном объёме необходимо озаботиться предварительной подготовкой проекта межевания или отчётом землеустроительной экспертизы о соразмерности участка и соответствии его градрегламентам для исключения рисков последующего отказа в выкупе.

[1] Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

[2] П. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

[3] Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010.

[4] Утверждён приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943.

[5] Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21.08.2019 по делу № 2-4676/2019, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.01.2020 по делу № 33-1345/2020.

[6] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2015 по делу № А56-29385/2014.

В Кадастровой палате рассказали, как разделить жилой дом на двух хозяев

Федеральная кадастровая палата по Челябинской области продолжает рубрику «Это полезно знать». В учреждение нередко поступают обращения граждан по вопросу раздела дома на двух хозяев. Разъяснения по данному вопросу подготовила эксперт Федеральной кадастровой палаты по Челябинской области Ольга Алексеева.

Какие способы раздела жилого дома существуют?

Согласно положениям законодательства индивидуальный жилой дом — это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. В силу различный жизненных обстоятельств у людей возникает необходимость разделить жилой дом. Например, при разделе имущества между супругами или при получении жилого дома в наследство несколькими людьми, или в случае, если несколько семей, проживающих в одном доме, хотят вести хозяйство только созданными ими семьями. Предлагаем два способа раздела жилого дома, которые позволят провести раздел имущества в соответствии с требованиями закона.

I. Провести реконструкцию жилого дома, в результате которой индивидуальный жилой дом станет блокированным жилым домом

Что представляет собой блокированный дом?

Блокированные дома состоят из блоков, которые имеют общие стены без проемов с соседними блоками и предназначены для проживания одной семьи. Право собственности регистрируется на каждый блок.

Как зарегистрировать произведенные в доме изменения?

Регистрировать необходимо блоки, входящие в состав блокированного дома. Все блоки в доме регистрируются одновременно. Постановка на государственный учет блоков осуществляется при поступлении в орган регистрации прав соответствующего заявления и технического плана, подготовленного кадастровым инженером.

Что происходит с земельным участком, если вы решили сделать дом блочным?

Каждый блок блокированного дома должен располагаться на отдельном земельном участке, поэтому одновременно с документами для постановки на учет блоков в орган регистрации прав необходимо представить документы для раздела земельного участка. Постановка на учет земельных участков осуществляется на основании заявления и межевого плана.

При разделе земельного участка рекомендуем обратить особое внимание на размер новых земельных участков. Для проверки возможности образования участков определенного размера можно воспользоваться правилами землепользования и застройки, утвержденными органом местного самоуправления на соответствующую территорию.

II. Провести реконструкцию жилого дома, в результате которой жилой дом станет многоквартирным домом

Что представляет собой многоквартирный дом?

Многоквартирный дом отличается от жилого дома тем, что в многоквартирном доме могут быть зарегистрированы жилые или нежилые помещения. Регистрация помещений в жилом доме законом не допускается. 

Права собственности тех, кто делит жилой дом, будут зарегистрированы на квартиры. Кроме того, в общей долевой собственности собственников будут находиться места общего пользования в доме, а также земельный участок.

Как зарегистрировать произведенные в доме изменения?

Для регистрации квартир будут нужны два технических плана, подготовленных кадастровым инженером: первый — для регистрации произведенных в доме изменений, второй — для постановки на учет квартир.       

Что происходит с земельным участком, если в результате реконструкции дом станет многоквартирным?

Каждый земельный участок должен использоваться в соответствии со своим видом разрешенного использования. Если вид разрешенного использования участка, на котором расположен жилой дом, предусматривает строительство и размещение на нем именно индивидуального жилого дома, придется изменить вид разрешенного использования земельного участка на вид, позволяющий размещение многоквартирного дома. До начала реконструкции дома рекомендуем проверить, что такое изменение возможно согласно правилам землепользования и застройки.

Напомним, сотрудники Кадастровой палаты по Челябинской области проводят индивидуальные консультации по вопросам в сфере оборота недвижимости. Узнать подробную информацию о порядке оказания услуги можно по телефону: 8 (351) 728-75-00 (доб. 4365).

Определение коэффициента площади пола

Что такое коэффициент площади пола?

Отношение площади этажа - это отношение между общей полезной площадью этажа, которую здание имеет или было разрешено иметь, и общей площадью участка, на котором стоит здание. Более высокое соотношение, вероятно, будет указывать на плотную или городскую застройку. Местные органы власти используют коэффициент площади пола для кодов зонирования.

Вы можете определить это соотношение, разделив общую или общую площадь здания на общую площадь участка.

Соотношение площади этажа знак равно Общая площадь этажа здания Общая площадь лота \ begin {выровнен} & \ text {Соотношение площади этажа} = \ frac {\ text {Общая площадь этажа здания}} {\ text {Общая площадь участка}} \\ \ end {выровнено} Отношение площади этажа = Общая площадь участка Общая площадь этажа здания

О чем говорит соотношение площади пола?

Отношение площади пола учитывает всю площадь этажа здания, а не только площадь основания здания. Из расчета площади в квадратных футах не учитываются незанятые помещения, такие как подвалы, гаражи, лестницы и шахты лифтов.

Здания с разной этажностью могут иметь одинаковое значение отношения площади этажа. Каждый город имеет ограниченную вместимость или ограниченное пространство, которое можно безопасно использовать. Любое использование за пределами этого пункта создает чрезмерную нагрузку на город. Иногда это называют коэффициентом безопасной нагрузки.

Соотношение площади этажей варьируется, потому что динамика населения, модели роста и строительная деятельность различаются, а также потому, что характер земли или пространства, на котором размещается здание, различается. Промышленные, жилые, коммерческие, сельскохозяйственные и несельскохозяйственные помещения имеют разные коэффициенты безопасной нагрузки, поэтому обычно они имеют разные соотношения площадей.В конце концов, органы местного самоуправления устанавливают правила и ограничения, определяющие соотношение площади пола.

Соотношение площадей - ключевой определяющий фактор развития любой страны. Низкое соотношение площади пола обычно является сдерживающим фактором для строительства. Многие отрасли, в основном отрасль недвижимости, стремятся к увеличению площади помещений, чтобы освободить пространство и земельные ресурсы для застройщиков. Увеличенная площадь пола позволяет застройщику реализовывать больше строительных проектов, что неизбежно ведет к увеличению продаж, снижению затрат на проект и большему предложению для удовлетворения спроса.

Ключевые выводы

  • Коэффициент площади этажа - это отношение общей полезной площади этажа здания к общей площади участка, на котором стоит здание.
  • Более высокий коэффициент обычно указывает на густую или сильно урбанизированную территорию.
  • Соотношение площадей
  • варьируется в зависимости от типа конструкции, например, промышленного, жилого, коммерческого или сельскохозяйственного.

Пример использования коэффициента площади пола

  • Отношение площади здания площадью 1000 квадратных футов с одним этажом, расположенным на участке площадью 4000 квадратных футов, будет равно 0.25x. Двухэтажное здание на том же участке, где каждый этаж составляет 500 квадратных футов, будет иметь такое же соотношение площади этажа.
  • С другой стороны, у лота коэффициент площади 2,0x, а площадь в квадратных футах равна 1000. В этом сценарии девелопер может построить здание площадью до 2000 квадратных футов. Это может быть двухэтажное здание площадью 1000 квадратных футов.
  • В качестве примера из реальной жизни рассмотрим продающийся жилой дом в Шарлотте, Северная Каролина.Запрашиваемая цена жилого комплекса составляет 3 миллиона долларов и занимает площадь 17 350 квадратных футов. Весь участок составляет 1,81 акра или 78 843 квадратных фута. Отношение площади пола составляет 0,22x, или 17 350 деленное на 78 843.

Разница между площадью пола и площадью покрытия

Хотя соотношение площади этажа рассчитывает размер здания по отношению к участку, покрытие участка учитывает размер всех зданий и сооружений. Коэффициент покрытия участка включает такие конструкции, как гаражи, бассейны и навесы, включая несоответствующие здания.

Ограничения использования коэффициента площади пола

Влияние соотношения площадей на стоимость земли сокращается в обоих направлениях. В некоторых случаях увеличенное соотношение площади может сделать недвижимость более ценной, если, например, можно построить жилой комплекс, позволяющий сдавать в аренду более просторные помещения или большее количество арендаторов.

Однако застройщик, который может построить более крупный жилой комплекс на одном участке земли, может снизить стоимость прилегающей собственности с высокой продажной стоимостью, подкрепленной закрытым видом.

Глава 18.06 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛОЙ ЗЕМЛИ (R-1, R-2, R-3)

СТАТЬЯ II. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Глава 18.06


ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛОЙ ЗЕМЛИ (R-1, R-2, R-3)

Ячейки:

18.06.010 Цель и предназначение.

18.06.020 График использования.

18.06.025 Правила пользования.

18.06.030 Нормы жилищной застройки.

18.06.035 Стандарты разработки Р-1-Б-3.

18.06.040 Особые стандарты разработки.

18.06.050 Исключения из стандартов разработки.

18.06.060 Промышленные дома.

18.06.070 Несоответствующие конструкции.

18.06.080 Разрешения и пересмотр планов.

18.06.010 Цель и предназначение.

A. Цель. Целью этих правил жилого района является: обеспечение надлежащим образом расположенных территорий для жилой застройки, которые соответствуют местной прибрежной программе, плану землепользования и генеральному плану, а также стандартам общественного здоровья и безопасности, установленным муниципальным кодексом; обеспечить достаточное освещение, воздух, уединение и открытое пространство для каждого жилища, установив разумные стандарты развития для массы, масштаба и расположения на строительной площадке для всего нового жилого строительства; достичь высоких стандартов проектирования участков и зданий, а также совместимости дизайна с окружающими районами; предусмотреть ряд разрешенных видов использования и деятельности в различных жилых районах; и предоставить участки для государственного и полуобщественного землепользования, необходимые для дополнения жилой застройки или требующие размещения в жилой среде.

Б. Намерение. Цель этой главы - создать следующие жилые районы и направить упорядоченное развитие в каждом районе:

1. Односемейный. Р-1, район одноквартирного жилого зонирования;

2. Двухсемейный. Р-2, микрорайон на две семьи;

3. Многосемейная. Р-3, многоквартирный жилой район, район. (Приказ 5-00 §2 Exh. B (часть), 2000).

18.06.020 График использования.

Таблицы с A-1 по A-5, графики использования этой главы, устанавливают виды использования, разрешенные в каждом жилом районе. Определенное использование разрешено по праву в соответствии с положениями этого раздела. Другие виды использования по своему характеру требуют утверждения разрешения на использование. Некоторые виды использования регулируются правилами использования, изложенными в Разделе 18.06.025. Любое явно не разрешенное использование категорически запрещено. (Приказ C-2015-08 §2 (Исх. A (часть)), 2015; Приказ.5-00 §2 (Exh. B (часть)), 2000).

(Постановление C-2018-04 §2 (Прил. A) (часть), 2018; Постановление C-2016-03 §3, 2016; Постановление C-15-10 §1 (Исх. A (часть)) ), 2010; Ord.5-00 §2 Exh. B (part), 2000).

18.06.025 Правила пользования.

Дополнительные правила разрешенного использования в каждом жилом районе должны выполняться для следующих целей:

A. Животные.В дополнение к определениям и классификациям этого подраздела, все животные подпадают под действие подраздела B этого раздела, правила содержания животных. Животные, не соблюдающие правила содержания животных, могут содержаться только на таких условиях и в течение времени, которые могут быть установлены комиссией по планированию при утверждении разрешения на использование.

1. Животное, экзотическое. «Экзотическое животное» означает любое дикое животное, которое обычно не разводится или не культивируется человеком для домашних или коммерческих целей, но содержится в качестве домашнего животного или для демонстрации.

2. Животное большое. «Крупное животное» означает животное крупнее самой крупной породы собак. Этот термин включает кабанов, коров, коз, лошадей, лам, мулов, домашних свиней, овец и других животных, обычно содержащихся в загонах или конюшнях.

3. Животные мелкие. «Мелкое животное» означает мелких домашних животных, которые обычно содержатся в качестве домашних животных, включая птиц, кроме домашней птицы, кошек, шиншилл, собак, миниатюрных свиней, мелких рептилий, грызунов и других подобных животных размером не более крупной породы собак. .Не более трех мелких животных могут содержаться на открытом воздухе на любом участке жилого района площадью менее пяти тысяч квадратных футов. На любом участке в любом жилом районе с площадью не менее пяти тысяч квадратных футов может содержаться не более четырех мелких животных. Пять или более мелких животных могут быть разрешены в районах R-1 и R-2 при получении разрешения на использование в каждом случае.

4. «Домашняя птица» означает кур, уток, гусей, гороха, голубей, индеек и других домашних птиц, которые обычно используются в пищу или пищевые продукты, что может нарушить спокойствие в жилых районах.Одновременно в округах R-1 и R-2 могут быть разрешены не более двух домашних птиц. В каждом районе R-1 разрешено использование трех или более домашних птиц при получении разрешения на использование. Домашняя птица в районе Р-3 запрещена.

5. Животное, молодняк. «Молодое животное» означает любое животное в возрасте до четырех месяцев.

6. Петухи. Петухи категорически запрещены во всех микрорайонах.

B. Правила содержания животных.В дополнение к дополнительным правилам, изложенным в подразделе A этого раздела, содержание разрешенных животных и домашних животных должно соответствовать следующим правилам:

1. В клетке или в жилом помещении. За исключением случаев, когда это может быть утверждено как часть разрешения на использование или в сочетании с признанной образовательной программой по сельскому хозяйству или животноводству, включая любую аналогичную программу, например, для полицейских собак или собак-поводырей для слепых или слабослышащих, ни одно животное, кроме мелкие животные, такие как домашние животные, должны содержаться в клетках или размещаться в пределах жилого дома или в пределах двадцати футов от жилого дома или прилегающих жилых домов, или в пределах двадцати футов от необходимого переднего двора, или в пределах шестидесяти футов от передней линии участка.Ни один животный мир или клетки не должны находиться ближе, чем десять футов к любой прилегающей линии собственности, и также не должны быть видны такие помещения или клетки из прилегающей государственной или частной собственности.

2. Требования к открытому пространству. Максимальное количество животных, разрешенное на участке, определяется размером открытого пространства на участке. Для целей этого раздела открытое пространство определяется как общая сумма участка за вычетом покрытия основных и вспомогательных зданий.Расчет необходимого общего открытого пространства должен производиться кумулятивно, исходя из количества животных. Молодняк может быть исключен при определении требований к открытому пространству, если количество таких животных не в три раза превышает количество разрешенных животных одновременно. Минимальный объем открытого пространства, предназначенного для содержания животных, кроме мелких животных, таких как домашние животные, должен составлять пять тысяч квадратных футов. Применяются следующие дополнительные требования к открытому пространству:

а.Дополнительные мелкие животные. За каждое дополнительное мелкое животное или домашнюю птицу: пятьсот квадратных футов;

г. Дополнительные крупные животные. На каждое крупное животное: две тысячи квадратных футов;

г. Дополнительные экзотические животные. Для каждого экзотического животного: определяется разрешением на использование.

3. Надлежащие и санитарные. Помещение или клетка для животных должны быть адекватными и гигиеничными, и все животные должны содержаться в порядке, одобренном окружным инспектором здравоохранения.

4. Хранилище, защищенное от грызунов. Все корма для животных, хранящиеся на открытом воздухе, за исключением сена и соломы, должны храниться в контейнерах, защищенных от грызунов.

5. Убой животных. Убой мелких животных, выращиваемых на территории, таких как домашняя птица и кролики, разрешен только в тех случаях, когда они предназначены для употребления в пищу членами семьи.

6. Отказ от разрешения на использование крупных животных. Большое животное, как определено в этой главе, может содержаться в районе R-1 без требования разрешения на использование при следующих обстоятельствах:

а.Программа животноводства. Требуется участие в признанной образовательной программе по сельскому хозяйству или животноводству, включая аналогичные программы, такие как программы для полицейских собак или собак-поводырей для слепых или слабослышащих.

г. Максимум один. Допускается не более одного крупного животного и только во время активного участия в программе. В случае, если на одного жителя предлагается более одного крупного животного, требуется разрешение на использование.

г.Разрешить жалобу. Что в случае получения жалоб от соседних или близлежащих жителей, участник (участники) должны предпринять все усилия для разрешения конфликта, приведшего к жалобе.

г. Передано в комиссию по планированию. В случае, если проблема не может быть решена к удовлетворению стороны, подавшей жалобу, либо животное (а) должно быть удалено, либо вопрос должен быть передан в комиссию по планированию для решения на «бесплатной» основе. Перед рассмотрением комиссии по планированию директор по развитию сообщества должен уведомить сторону, подавшую жалобу, и владельца (ов) животного о времени, дате и месте заседания комиссии по планированию, на котором будет обсуждаться вопрос.Решение плановой комиссии является окончательным, если оно не обжаловано в городском совете.

C. Дневной уход, ограниченный уход и частный уход, ограниченный.

1. Шесть или меньше. Как определено в этом заголовке, эти виды использования ограничиваются немедицинской помощью для шести или менее человек.

D. Выздоравливающие и дневные учреждения, общие.

1. Разрешение на использование. Разрешение на использование необходимо до открытия любого нового или расширенного учреждения для выздоровления или организации дневного ухода за детьми в округах R-2 и R-3.

2. Планы пересмотрены. Планы должны быть рассмотрены, и / или объекты должны быть проверены пожарным округом Half Moon Bay до рассмотрения в городе.

3. Разрешения. Все необходимые разрешения или лицензии города, округа или штата должны быть получены заявителем до выдачи разрешений на использование.

4. Управление транспортными средствами. Планы должны включать средства контроля движения транспортных средств, высадки и посадки, а также парковки для сотрудников, чтобы обеспечить совместимость с жилой средой.

E. Сельское хозяйство / садоводство. Коммерческое сельское хозяйство должно быть ограничено любым участком в любом жилом районе с пятью акрами или более земли; розничная продажа разрешена только в том случае, если это специально указано в разрешении на использование. Питомники и теплицы должны использоваться только для размножения и выращивания растений и срезанных цветов; при условии, что запрещены никакие розничные продажи, а площадь участка должна составлять не менее одного акра.

Ф.Домашние занятия. Работа на дому разрешена во всех жилых районах и должна соответствовать следующим требованиям:

1. Только для резидентов. Никто, кроме проживающего в жилище, не может быть нанят на работу или явиться на работу на место работы по дому. Этот запрет распространяется и на независимых подрядчиков.

2. Отсутствие непоследовательной активности. Не допускается никакая внутренняя или внешняя деятельность, связанная с домашним занятием, несовместимая с использованием недвижимости в жилых помещениях или препятствующая ее использованию или наносящая ущерб находящемуся поблизости имуществу.

3. Полностью внутри. Домашнее занятие должно осуществляться полностью внутри здания, будь то основное жилое или вспомогательное здание, и должно занимать не более пятисот квадратных футов площади пола. Запрещается хранение материалов или принадлежностей на открытом воздухе в сочетании с домашним трудом.

4. Нет видимости. Существование домашнего занятия не должно быть очевидным за пределами территории, и никакое домашнее занятие не должно включать использование вывески или демонстрацию продуктов, видимых с улицы.

5. Запрет розничной торговли на месте. Домашнее занятие не должно включать в себя розничную торговлю на территории, внутренние или внешние изменения или конструктивные элементы, которые обычно не встречаются в жилищах.

6. Нет движения. Домашнее занятие не должно создавать пешеходного, автомобильного или грузового движения, наносящего ущерб находящемуся поблизости имуществу.

7. Требуется подача. Перед выдачей лицензии на ведение домашнего хозяйства заявитель должен представить директору по развитию сообщества письменное описание эксплуатационных характеристик предлагаемого домашнего занятия.Директор по развитию сообщества должен определить, что предлагаемое домашнее занятие соответствует требованиям этого раздела. Решения директора по развитию сообщества могут быть обжалованы в плановую комиссию заявителем или любым заинтересованным лицом.

8. Жалобы. В случае получения жалобы на использование дома, директор по развитию сообщества должен передать этот вопрос в комиссию по планированию для проверки эксплуатационных характеристик использования.Сторона, подавшая жалобу, и лицо, занимающееся домашним хозяйством, должны быть уведомлены о времени, месте и дате заседания комиссии по планированию. В случае, если будет установлено, что домашнее занятие наносит ущерб окрестностям, комиссия по планированию может наложить любые условия, необходимые для обеспечения соответствия положениям данной главы.

г. Парковочные места. Площадки для парковки с покрытием для коммерческого использования, прилегающие к жилым районам, могут быть утверждены в разрешении на использование.Любая такая вспомогательная парковка подлежит рассмотрению и рекомендациям любым назначенным городским советом консультативным комитетом или комиссией до рассмотрения комиссией по планированию заявки на разрешение на использование.

H. Школы плавания. Школы плавания могут быть одобрены разрешением на использование в районах R-1 и R-2 на площадках площадью не менее шести тысяч квадратных футов.

I. Коммерческая съемка. Коммерческая съемка разрешена во всех жилых районах при наличии всех необходимых разрешений и лицензий, требуемых этим кодексом.

J. Продажа личного имущества. Продажа личного имущества, такая как продажа гаражей, ограничена максимум тремя выходными в календарный год для каждого участка в районах R-1 и на одну жилую единицу в районах R-2 и R-3.

К. Строительный прицеп. Для целей этого раздела строительный трейлер определяется как передвижное или временное офисное помещение, используемое подрядчиком во время строительства жилого строения или сооружений.Строительный прицеп должен быть удален с площадки в течение десяти дней после выдачи свидетельства о занятости или окончательной проверки здания, в зависимости от того, что произойдет раньше. Строительный прицеп может быть преобразован в офис продаж после утверждения разрешения на использование в каждом случае.

L. Дневной уход за большой семьей разрешается в период проживания в жилых помещениях во всех жилых районах при условии, что директор по развитию сообщества определит, что дневной уход за большой семьей соответствует всем следующим требованиям:

1.Концентрация использования. Не более одного детского сада для большой семьи разрешается в пределах трехсот линейных футов от границы любого существующего детского сада для большой семьи.

2. Парковка. Парковка на территории сверх того, что требуется для использования в жилых помещениях, не требуется.

3. Пассажирская загрузка. В дополнение к доступной загрузке на улице, на площадке должно быть предусмотрено как минимум одно место для загрузки пассажира в периоды посадки и высадки.

4. Шум. Работа детского сада для большой семьи должна соответствовать ограничениям по шуму, указанным в главе 9.23.

5. Показ игровых площадок на открытом воздухе. В соответствии с требованиями данной главы необходимо обеспечить прочное ограждение для защиты игровых площадок на открытом воздухе, расположенных в заднем дворе.

6. Резиденция. Оператор детского сада для большой семьи должен постоянно проживать в той квартире, в которой находится детский сад.

7. Гараж. Никакая часть гаража, обеспечивающая «необходимую» парковку, не может использоваться для дневного ухода.

8. Требования пожарных и строительных норм. Дневной уход за многодетной семьей должен соответствовать требованиям Государственной службы пожарной безопасности.

9. Государственное и иное лицензирование. Дневной уход для больших семей должен иметь государственную лицензию и функционировать в соответствии со всеми применимыми государственными и местными правилами. (Приказ C-2019-03 §2 (Исх. A) (часть), 2019; Приказ.C-2016-03 §4, 2016; Ord. C-2015-04 §1 (часть), 2015; Ord. C-2014-12 §1, 2014; Ord. C-2014-05 §1, 2014; Ord. 5-00 §2 (Exh. B) (часть), 2000).

18.06.030 Нормы жилищной застройки.

В таблице Б данной главы приведен график нормативов застройки для всех районов Р-1. В таблице В приведен график нормативов застройки районов Р-2 и Р-3. Эти стандарты должны соблюдаться вместе с Разделом 18.06.040. Особые правила застройки для всех застроек в жилых районах.

(Постановление C-2014-10 §4 (A), 2014; Постановление C-15-10 §1 (Исх. A (часть)), 2010; Постановление 5-00 §2 Exh. B (часть) , 2000).

18.06.035 Стандарты разработки Р-1-Б-3.

В районе Р-1-Б-3 применяются следующие стандарты застройки:

A. Разрешенные виды использования указаны в Разделе 18.06.020.

B. Дополнительные правила должны соответствовать правилам, указанным в Разделе 18.06.025.

C. За исключением случаев, указанных в подразделе D этого раздела, стандарты развития должны соответствовать определенным для округа R-1 в Разделе 18.06.030 и общеприменимым в разделах с 18.06.040 по 18.06.080.

D. Невзирая на подраздел C этого раздела, применяются стандарты, указанные в таблице B-2:

(Постановление C-2013-08 §2, 2013 г .: Постановление C-2013-01 §2, 2013 г.).

18.06.040 Особые стандарты разработки.

В сочетании со специальными стандартами разработки, изложенными в таблицах B и C данной главы, применяются следующие специальные правила разработки:

А. Открытое пространство. Развитие многоквартирных домов в районе Р-2 и Р-3 должно включать в себя полезные открытые пространства, составляющие пятнадцать процентов от общей площади на единицу, а именно:

1. Полезное открытое пространство. Используемое открытое пространство должно определяться как сумма частного открытого пространства и общего открытого пространства, как определено в этом разделе, обеспечивающее открытое или открытое пространство на земле или на балконе, террасе, веранде или террасе, спроектированное и доступное для жизни на открытом воздухе, отдыха, доступ для пешеходов или ландшафтный дизайн, за исключением парковок, проездов, подсобных или служебных помещений, или любого необходимого двора перед домом или улицей и за исключением любой земельной площади с уклоном более двадцати процентов.

2. Частное открытое пространство. Частное открытое пространство - это открытое пространство, прилегающее к жилой единице и имеющее прямой доступ к ней, зарезервированное для исключительного использования жильцами жилой единицы и их гостями, например, патио или застекленные террасы или балконы. Внутренние дворы на уровне класса должны иметь минимальную площадь сто двадцать квадратных футов, а балконы должны иметь минимальную площадь шестьдесят квадратных футов с размером не менее шести футов, чтобы удовлетворить часть требований к открытому пространству.

3. Общее открытое пространство. Общее открытое пространство - это открытое пространство, обычно используемое жителями здания, имеющее минимальный размер пятнадцать футов в любом направлении и минимальную площадь в триста квадратных футов. К общему открытому пространству относятся террасы, корты, дворы без улиц, задние дворы, открытые патио и палубы, крыши, окруженные парапетными стенами или аналогичные конструкции, имеющие минимальную высоту четыре фута. Общее открытое пространство должно быть открытым для неба и не должно включать подъездные пути, пешеходный доступ к объектам, парковочные зоны или зоны, необходимые для дворов перед домом или улицей.

Б. Ландшафтный дизайн.

1. Соответствие директивам. Все посадочные площади, растительный материал и орошение должны соответствовать руководящим принципам действующей городской программы водосбережения.

2. Ландшафтный план. План озеленения необходим для всех новых многоквартирных домов и должен соответствовать критериям проектирования, содержащимся в этом заголовке, и текущей городской программе водосберегающего озеленения.

3.Никаких препятствий. Никакое озеленение не может препятствовать, блокировать, затруднять или иным образом позволять расти над общественным тротуаром или другим способом общественного или частного доступа, таким как улица, тротуар или дорога. За деревьями и кустарниками следует ухаживать таким образом, чтобы обеспечивать минимальное расстояние между общедоступными или частными тротуарами, улицами, дорогами или полосами отчуждения и самой низкой листвой.

4. Расстояние видимости. В пределах зоны видимости любого угла, как определено в данном документе, деревья должны быть обрезаны, чтобы оставался зазор в девять футов между естественным уклоном и самой нижней листвой, а кусты должны быть обрезаны до максимальной высоты трех футов.

а. Зона дальности видимости. Треугольная область, измеренная от углового маркера собственности или вершины радиуса кривой до двух точек, расположенных на расстоянии двадцати пяти футов назад вдоль передней и боковой линий свойств и завершенная диагональю, соединяющей эти две точки. Объем пространства от трех до девяти футов над этой треугольной областью должен быть свободным, чтобы обеспечить безопасное движение транспортных средств на перекрестке улиц. Во время обзора новой застройки на угловых участках эта зона видимости может быть увеличена для улиц, если будет обнаружено, что увеличенное расстояние обзора требуется для безопасности на перекрестке, сделанном во время проверки дискреционного разрешения (разрешений) для проекта.

C. Высота заборов, стен, ворот и живых изгородей. Высота забора, стены или живой изгороди должна измеряться по вертикали от естественного или готового существующего уровня, в зависимости от того, что ниже, у основания забора, стены или живой изгороди до вершины забора, стены или живой изгороди выше этого уровня. Следующие конкретные критерии должны применяться во всех жилых районах:

1. Подъездные ворота. Декоративные ворота могут быть на один фут выше, чем разрешенная в этом месте высота забора.

2. Максимальная высота. Максимальная высота сплошного забора, стены или живой изгороди должна составлять:

а. Передняя ограниченная высота. Заборы, стены и живые изгороди, расположенные в пределах требуемой зоны отступления переднего двора или в пределах зоны расстояния между участками, как определено в настоящем документе, должны быть ограничены максимальной высотой в три фута.

г. Ограниченная высота сзади. Заборы, стены и живые изгороди, расположенные позади требуемой зоны отступления переднего двора, должны быть ограничены максимальной высотой в шесть футов, если только эта зона не находится в пределах зоны расстояния от площадки, как определено в данном документе, и в этом случае максимальная высота не должна превышайте три фута в зоне расстояния до площадки.

г. Решетки или рельсы. Дополнительная высота забора или стены в один фут разрешена для ограждений переднего двора, заднего двора и внутренних боковых дворов, только если добавленное ограждение имеет отверстия, составляющие не менее пятидесяти процентов добавленной площади (например, решетчатые решетки или перила).

г. Подпорная стена забор. Если подпорная стена защищает выемку ниже существующего уровня или содержит насыпь выше существующего уровня и расположена на линии, разделяющей участки, такая подпорная стена может быть увенчана забором, стеной или живой изгородью с максимальной общей высотой, не превышающей шести футов. .

Д. Парковка во дворе. Парковка во дворе должна быть предусмотрена для всех целей в жилом районе в соответствии со следующими минимальными требованиями:

1. Парковочные места. Парковочные места должны соответствовать размерам:

2. Проходы доступа. Парковочные площадки должны обеспечивать соответствующие проходы для всех поворотов и маневров транспортных средств и соответствовать следующим стандартам парковки:

3. Улица Полоса отвода.Парковка не должна быть спроектирована таким образом, чтобы было необходимо маневрировать транспортным средством на полосе отвода на общественной или частной улице или выезжать на нее задним ходом. Это правило не применяется к проездам в районах R-1 и R-2 или к проектам с двумя или менее блоками в районе R-3.

4. Расположение. Необходимые гаражные места не должны располагаться в пределах заднего двора, но открытые, открытые парковочные места могут быть расположены в боковых или задних дворах.

5. Дуплексы и триплексы.Требуется одно парковочное место для гостей. Место на гостевой автостоянке должно быть открытым. Место для гостевой парковки не должно находиться в тандеме с другими необходимыми парковочными местами без согласования исключения для парковки.

6. Многоквартирный жилой дом. Особые положения применяются к округу C-D в соответствии с главой 18.07; в противном случае, по крайней мере, одно из двух требуемых парковочных мест для каждой единицы должно быть заключено в гараж. Второе необходимое парковочное место и гостевые парковочные места могут быть открыты.

7. Навесы для автомобилей. Любой навес или открытая парковка для пяти или более автомобилей, предназначенных для использования в жилых помещениях, должны быть ограждены сплошной стеной или забором высотой шесть футов, за исключением того, что высота стены или забора, примыкающего к необходимому переднему двору, должна быть не менее двух футов. или более трех футов.

8. Гаражи. В гаражах должно быть достаточно места для стандартных парковочных мест. Проемы гаражных ворот должны иметь высоту не менее семи футов и должны быть закрыты сплошными или секционными потолочными воротами, которые должны быть изготовлены из прочного материала, одобренного строительным отделом, и окрашены, окрашены или обработаны, чтобы они гармонировали с внешним видом жилого помещения. состав.Все необходимые гаражи должны быть свободными, свободными и доступными для парковки транспортного средства или транспортных средств в любое время.

E. Подъездные пути. Видимость проезжей части, пересекающей границу участка улицы, не должна быть заблокирована на высоте от трех до девяти футов на глубине пяти футов от границы участка улицы, если смотреть с края полосы отвода по обе стороны от проезжей части. подъездная дорога на расстоянии пятидесяти футов или на ближайшем пересечении линии собственности с линией собственности на улице, в зависимости от того, что меньше.

1. Полукруглый. Полукруглые проезды разрешены на участках шириной семьдесят пять футов и более, если не более пятидесяти процентов площади переднего отступа должно быть вымощено, и если видимое озеленение должно быть установлено между проезжей частью и тротуаром.

2. Минимальная ширина. На строительных площадках в районе R-1 и R-2 подъездные пути к гаражам на две машины должны иметь минимальную ширину восемнадцать футов для гаражей на две машины и девять футов для гаражей на одну машину и минимальную глубину 18 футов. для рулонных дверей и двадцать футов для подъемных дверей с соответствующей шириной проема в гараж.Подъездные пути, ведущие к отдельно стоящему или пристроенному гаражу на заднем дворе, должны иметь те же размеры, что и рядом с гаражом, но могут быть уменьшены до минимальной ширины десяти футов в требуемых зонах отступления.

F. Подземные коммуникации. Все новые электрические, телефонные, кабельные и аналогичные распределительные линии, обеспечивающие прямое обслуживание объекта жилой застройки, а также любые такие службы, существующие на участке, должны быть проложены под землей в пределах объекта, если такая установка не будет сочтена невозможной.

г. Максимальный габарит здания. Максимальный размер ограждающей конструкции распространяется на всю жилую застройку в любой жилой зоне. Максимальный размер ограждающей конструкции, под которой должны соответствовать все конструкции в жилых зонах, определяется следующим образом: плоскость, которая начинается на высоте десяти футов над боковыми линиями собственности и простирается внутрь собственности под углом в сорок пять градусов и на шестнадцать футов выше фасада и задняя линия отступления и простирается в собственность под углом в шестьдесят градусов.Следующие элементы могут нарушить максимальную ограждающую конструкцию здания, как определено в этом подразделе:

1. Мансардные окна или фронтоны могут выходить за пределы ограждающей конструкции; при условии, что комбинация всех этих элементов на одной строительной площадке имеет размеры не более пятнадцати футов по горизонтали на пересечении ограждающей конструкции здания на любой ограждающей конструкции бокового двора, а общая общая высота выступающих элементов не превышает максимально допустимой высота здания.(Постановление C-2020-02 §2 (Прил. A) (часть), 2020; Постановление C-8-11 §2 (A), 2011; Постановление C-15-010 §1 (Исх. A) (часть)), 2010; Ord. 5-00 §2 Прл. Б (часть), 2000).

18.06.050 Исключения из стандартов разработки.

A. Исключения из стандарта высоты.

1. Дымоходы. Дымоходы могут превышать максимальную высоту каждого жилого района только в той степени, в которой это требуется Строительным кодексом Калифорнии.

2. Архитектурные особенности.Башни, шпили, купола, лифтовые пентхаусы или аналогичные архитектурные элементы, а также механические приспособления должны соответствовать максимальной высоте каждого жилого района.

3. Исключения. В дополнение к обнаруженным отклонениям, изложенным в этом заголовке, комиссия по планированию может утвердить исключение, позволяющее конструкции превышать максимальную высоту здания, установленную для каждого жилого района в таблицах B и C данной главы. Рассмотрение заявки комиссией по планированию должно включать оценку предлагаемого объема конструкции, включая как горизонтальные, так и вертикальные размеры, расположение конструкции на участке, а также обработку всех отступающих и открытых участков, а также световых плоскостей.Комиссия по планированию может рассмотреть рекомендации любого консультативного комитета или комиссии, назначенного городским советом. Должны быть предоставлены следующие дополнительные результаты согласования:

а. Увеличенная высота здания. Увеличение высоты здания приведет к появлению большего количества открытого для публики открытого пространства и видов, чем если бы здание (я) соответствовало стандарту максимальной высоты здания для жилого района;

г. Более желаемый результат.Увеличение высоты здания приведет к более желательному архитектурному оформлению здания (зданий) и более сильному и более привлекательному визуальному характеру территории, чем при соблюдении стандарта максимальной высоты здания;

г. Никаких нежелательных результатов. Что увеличенная высота здания не приведет к созданию нежелательных или резких масштабных отношений между строениями и существующими застройками в районе;

г.Больше нет площади. Что у конструкций не должно быть больше площади пола, чем можно было бы достичь без исключения.

B. Исключения из стандарта максимальной площади пола. В дополнение к выводам по отклонению, изложенным в этом заголовке, комиссия по планированию может утвердить исключение из стандартов соотношения площадей этажей при условии следующих дополнительных выводов в каждом случае:

1. Сохраняется преобладающий образец. Визуальный масштаб и объем предлагаемой структуры соответствуют преобладающему образцу, установленному существующими структурами в окружающем районе;

2.Совместимость с сайтом. Предлагаемая структура совместима с физическими характеристиками участка;

3. Просмотры не затронуты. Дополнительные квадратные метры предлагаемой структуры не повлияют на публичные или частные просмотры сайта;

4. Защита доступа к солнечной энергии. Дополнительная площадь пола не должна влиять на доступ солнечной энергии к соседним строениям.

C. Исключения из Стандарта покрытия лотов. Зона дорожек, патио, бассейнов в земле или бассейнов, которые не выступают более чем на тридцать дюймов над землей, открытых настилов на тридцать дюймов или меньше над землей и карнизов, выступающих на тридцать дюймов или меньше от внешней поверхности здания. стена не должна учитываться при расчете покрытия участка.

D. Исключения из понижающих стандартов.

1. Отдельные вспомогательные конструкции.

а. Отдельно стоящие вспомогательные конструкции площадью не более двухсот пятидесяти квадратных футов и общей высотой не более восьми футов могут быть расположены в пределах необходимого отступа на заднем дворе участка, но не должны быть ближе пяти футов к задней линии собственности или пяти футов к боковая линия собственности.

г. Отдельно стоящие вспомогательные конструкции площадью более двухсот пятидесяти квадратных футов и общей высотой более двенадцати футов могут быть расположены в пределах необходимого отступа на заднем дворе площадки, но не должны быть ближе десяти футов к задней линии собственности или пяти футов сбоку. линия собственности; при условии, что это не посягает на максимальную ограждающую способность здания.

г. Отдельно стоящие дополнительные конструкции должны соответствовать всем применимым требованиям Строительного кодекса Калифорнии.

2. Прикрепленные конструкции и элементы. Суммарная длина всех эркеров, балконов, навесов, дымоходов, крытых веранд и декоративных элементов, прикрепленных к конструкции, может выступать в требуемый двор или зону отступления не более чем на двадцать процентов от строительной ширины участка вдоль задней стены здания. , и двадцать процентов строительной длины стены уличного здания.Площадь, определяемая допустимым вторжением и общей разрешенной длиной, является максимальной площадью проецирования.

а. Закрытые веранды и солярии. Если он прикреплен к первому этажу жилого дома, может распространяться на задний двор на двадцать процентов ширины участка, но должен обеспечивать минимальное отступление заднего двора на тринадцать футов и обеспечивать требуемые отступы на задний двор, указанные в таблицах B и C этой главы. Закрытые веранды и солярии не должны превышать максимальную высоту девяти футов в требуемой зоне отступления.Установленные на верхних этажах солярии, веранды и настилы могут не мешать задним и боковым откосам. Площадь, покрытая закрытыми вспомогательными конструкциями, должна быть включена в расчеты площади участка.

г. Балконы. Балконы на втором этаже или выше могут выступать максимум на тридцать дюймов в требуемую переднюю или заднюю часть. Балконы или палубы второго этажа, выходящие на требуемые отступы переднего или заднего двора, должны иметь открытые перила, стеклянные или архитектурные детали с отверстиями для уменьшения видимых габаритов; балконы, состоящие исключительно из массивных ограждений, не могут выступать в необходимые дворы.Та часть балкона, которая выступает в зону отступления, не должна быть закрыта.

3. Покрытия для патио. Крышки патио только с решетчатой ​​конструкцией с открытой крышей, прикрепленные к основной конструкции, могут быть расположены в требуемых задних дворах, но должны обеспечивать минимум пять футов для отступа заднего двора и отступа бокового двора, равного требуемому боковому двору двора. нижележащее районирование района.

4. Карнизы, карнизы, навесы, навесы и механическое оборудование.Эти элементы могут выступать максимум на тридцать дюймов в требуемых ярдах; при условии, что остается минимальный зазор в три фута.

5. Ящики для цветов и другие декоративные элементы. Декоративные элементы, прикрепленные к стенам конструкции, могут выходить максимум на двенадцать дюймов в любую требуемую зону отступления.

6. Посягательство на эркер. Эркеры, обеспечивающие площадь пола (т. Е. Выходящие от готового пола вверх), могут не посягать на требуемые отступы и включаются в расчеты площади участка.

7. Расчеты эркера. Эркеры, имеющие как минимум восемнадцать дюймов свободного пространства над готовым уровнем, которые не обеспечивают площадь пола и не выступают за карниз, не включаются в расчеты покрытия участка. Эркеры, которые обеспечивают минимум восемнадцать дюймов свободного пространства над уровнем земли и не обеспечивают площади пола, могут посягать максимум на тридцать дюймов на требуемые отступы переднего и заднего двора и не более чем на двенадцать дюймов на любые требуемые отступы бокового ярда.

E. Стандарты застройки исключительных, некачественных и сильно некачественных участков. В этом разделе излагаются стандарты разработки некачественных или сильно некачественных участков, которые определены в определениях кодов зонирования в Разделе 18.02.040.

1. На особые лоты распространяются стандарты разработки R-1, изложенные в Таблице B данной главы, если не указано иное.

2. Разработка некачественных или сильно некачественных партий, кроме исключительных, должна соответствовать всем стандартам, изложенным в таблицах E и F данной главы, соответственно, если не указано иное.Обзор проекта в соответствии с главой 14.37 требуется для всех разработок, включая дополнения и вспомогательные конструкции, но не включая какие-либо полностью в рамках существующей дополнительной жилой единицы застройки, как определено в Разделе 18.33.030, на любом нестандартном или сильно нестандартном участке или строительной площадке, за исключением предусмотренных в подразделе (E) (3) этого раздела.

3. Согласованность прибрежного акта. Исключение из стандартов застройки для некачественных, сильно некачественных и исключительных участков, изложенное в данном подразделе, должно применяться только в полном соответствии с требованиями разрешений на прибрежную застройку согласно разделам 30600 и 30610 Закона о прибрежных территориях и разделам раздела 14 13250, 13252 и 13253 Калифорнийского свода правил и разделов 18.20.025 и 18.20.030 кодекса зонирования.

Таблица E

СТАНДАРТЫ РАЗРАБОТКИ НЕСТАНДАРТНЫХ ЛОТОВ

Площадь лота

Стандарт для зоны

Коэффициент площади

Стандарт для зоны.Подвалы с площадью пола не более 15% от общей расчетной FAR, до 225 квадратных футов, могут быть разрешены после архитектурной проверки.

Максимальная ограждающая конструкция

Применимо

Обязательная парковка

Два помещения: одно место в гараже со стандартами размеров, как указано в этой главе, и одно крытое пространство, не расположенное на заднем дворе.

Смещение передней оси

Стандарт для зоны

Боковое смещение

Стандарт для зоны

Заднее понижение

Стандарт для зоны

Выход во двор, выход на улицу

Стандарт для зоны

Высота

28 футов для двухэтажного
20 футов для одноэтажного, включая одноэтажный и чердак1

Стол F

СТАНДАРТЫ РАЗРАБОТКИ ЛОТОВ СОВЕРШЕННО НЕСТАНДАРТНЫХ

Площадь лота

Стандарт для зоны

Коэффициент площади

Стандарт для зоны.Допускается не более 200 квадратных футов над максимальной расчетной площадью пола. Подвалы с площадью пола не более 15% от общей расчетной FAR, до 225 квадратных футов, могут быть разрешены после архитектурной проверки.

Максимальная ограждающая конструкция

Применимо.

Обязательная парковка

Два места: одно место в гараже с размерами, указанными в этой главе.Одно дополнительное парковочное место, крытое или незащищенное, расположенное не на заднем дворе.

Смещение передней оси

Стандарт для зоны.

Боковое смещение

Минимум 8 футов вместе, минимум 3 фута с одной стороны.На стороне, имеющей отступ менее чем на 4 фута, конструкция должна быть отделена минимум 8 футами от любой конструкции на соседнем участке. Подъездные пути к задней конструкции гаража должны быть не менее 10 футов. Задние гаражи могут находиться на расстоянии не менее 3 футов от внутренней стороны или тыловой линии собственности.

Свес карниза

Невзирая на любые другие правила, изложенные в этом заголовке, сильно некачественные участки могут иметь выступ карниза, который простирается не более чем на 18 дюймов в сторону двора.Все другие верфи могут иметь 30-дюймовое вторжение.

Заднее понижение

Стандарт для зоны.

Выход во двор, выход на улицу

10 метров, включая гараж.

Высота

28 футов для двухэтажного
20 футов для одноэтажного, включая одноэтажный и чердак1

F. Исключения для доступного жилья. Комиссия по планированию проекта доступного жилья может отменить или смягчить любые стандарты и правила застройки, указанные в данной главе, если полученная в результате застройка полностью соответствует политике сертифицированного плана землепользования и всем другим применимым положениям кодекса зонирования за пределами этого глава.

G. Исключения для проектов пожилых людей и жилья для инвалидов. Комиссия по планированию односемейного, многоквартирного или однокомнатного жилого дома может быть отменена или смягчена комиссией по планированию для проекта строительства однокомнатного, многоквартирного или однокомнатного жилья, ограниченного проживанием пожилых людей или лиц с ограниченными возможностями, если результат строительства полностью соответствует требованиям. политика сертифицированного плана землепользования и все другие применимые положения кодекса зонирования за пределами данной главы.

H. Исключения для больших арендных единиц. Проекты многоквартирной аренды по доступной цене или по рыночной ставке, которые включают двадцать пять или более процентов квартир с как минимум тремя спальнями, имеют право на следующие исключения:

1. Десятипроцентный бонус за плотность, основанный на максимально допустимой плотности участка в соответствии с Кодексом зонирования. Бонус за плотность округляется до ближайшего целого числа. Этот бонус за плотность не является дополнением к любому другому бонусу за плотность, на который может претендовать проект.

2. Снижение стандартов разработки в соответствии с применимыми положениями подраздела G настоящего раздела и главы 18.42.

3. Если проект с рыночной ставкой не имеет права на какие-либо сокращения или исключения в стандартах разработки в соответствии с подразделом G настоящего раздела или главой 18.42, проект может получить одно из следующих стимулов: требования по отступлению, боковому и заднему двору, (б) увеличение максимальной высоты на десять процентов или (в) увеличение максимального покрытия площадки на четыре процента.

I. Исключения для незначительных улучшений доступа для инвалидов. Директор по развитию сообщества может отменить или смягчить исключения из требований городского развития, включая стандарты и правила этого кодекса, в случае незначительных улучшений зданий для разумного удовлетворения потребностей в доступе для людей с ограниченными возможностями.

1. Порядок действий. Исключения из существующих стандартов разработки могут быть разрешены директором по развитию сообщества после того, как будут сделаны все выводы, изложенные ниже.

а. Запрос об исключении должен быть подан на бланке заявления, предоставляемом отделом планирования, и должен содержать следующую информацию:

и. План участка и отметки.

ii. Основание для заявления о том, что физическое лицо признано инвалидом.

iii. Положение муниципального кодекса, положение постановления о зонировании или другое постановление или политика, из которых запрашиваются исключения.

iv. Дополнительная вспомогательная информация, которая может потребоваться директору по развитию сообщества для обеспечения достаточного понимания запроса и соблюдения стандартов разработки.

г. Публичного уведомления или слушания не требуется.

г. Исключения допускаются при следующих ограничениях:

и. Улучшения должны быть ограничены теми, которые необходимы для улучшенного доступа для людей с ограниченными возможностями, включая, помимо прочего, пандусы, расширение коридоров или ванных комнат или туалетов.

ii. Исключения из правил разработки должны быть ограничены любым или всем из следующего в течение срока службы каждой конструкции:

а. Покрытие мощеных площадей не более двухсот пятидесяти квадратных футов сверх допустимых лимитов для площадки; и / или

бб. Площадь этажа не более ста пятидесяти квадратных футов сверх допустимых лимитов для участка; и / или

куб. Посягательство на неудачи, не превышающие десяти процентов допустимой ширины неудач; и / или

дд.Увеличен максимальный размер здания для основного жилого или основного здания, чтобы он не превышал сто пятьдесят квадратных футов сверх допустимого максимума для данного участка.

2. Выводы. Директор по развитию сообщества должен сделать все следующие выводы, чтобы сделать исключение для незначительных улучшений для доступа инвалидов:

а. Предлагаемые исключения необходимы для предоставления доступа инвалиду, как это определено Федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении или Законом о справедливом найме и жилье штата Калифорния (Законы).

г. Дом или здание будет использоваться лицом с ограниченными возможностями, защищенными законами.

г. Исключение (я) необходимо для того, чтобы сделать конкретный дом или здание доступным для человека с ограниченными возможностями в соответствии с Законами.

г. Запрошенное (ые) исключение (я) не налагает чрезмерного финансового или административного бремени на город.

e. Предлагаемое (ые) исключение (я) не вызовет значительного негативного воздействия на окружающую среду собственности заявителя, прилегающей собственности или окружающих районов и города.

ф. Предлагаемое (ые) исключение (я) не окажет существенного негативного воздействия на конфиденциальность заявителя или соседних с ним соседей.

г. Запрос на разумное приспособление в соответствии с этим разделом может быть одобрен, если он соответствует сертифицированной местной прибрежной программе, или он может быть одобрен, и город может отказаться от соблюдения применимого в иных случаях положения местной прибрежной программы, если город обнаружит оба из следующих : (i) запрашиваемое разумное приспособление в максимально возможной степени соответствует сертифицированной местной прибрежной программе; и (ii) нет реальных альтернативных способов предоставления жилья на территории, которые обеспечивали бы большее соответствие с сертифицированной местной прибрежной программой.

ч. Запрос на разумное (ые) приспособление (я) не потребует кардинального изменения характера землепользования и зонирования города, а также строительных норм, политики, практики и процедур, а также местной прибрежной программы города. (Постановление C-2019-03 §2 (Исх. A) (часть), 2019; Постановление C-2018-04 §2 (Прил. A) (часть), 2018; Постановление C-2015-04 §1 (часть), 2015; Постановление C-2014-10 §4 (B), 2014; Постановление C-8-11 §§2 (B), (C), 2011; Постановление C-15-10 §1 (Исх. A) (часть), 2010: Приказ O-2-06 §2, 2006 г .; Приказ.O-6-04 §2 Отл. А (часть), 2004; Ord. O-5-04 §1 Пр. А, 2004; Ord. O-4-04 §1 Пр. А, 2004; Ord. 5-00 §2 (Exh. B) (часть), 2000).

18.06.060 Промышленные дома.

A. Намерение. Намерение города состоит в том, чтобы предоставить возможности для размещения промышленных домов в односемейных жилых районах в соответствии с законодательством штата и гарантировать, что такие промышленные дома спроектированы и расположены таким образом, чтобы быть гармоничными в контексте окружающей среды. дома и окрестности.

B. Утверждение. Утверждение директором по развитию сообщества требуется до выдачи разрешений на строительство для отдельных построенных домов на участке в любом районе R-1, в соответствии с положениями этого раздела. Директор по развитию сообщества должен проверить каждый предложенный изготовленный дом, чтобы определить совместимость по дизайну и внешнему виду с жилыми постройками в окрестностях, на основе критериев проектирования и застройки, изложенных в этом разделе.

с.Место нахождения. Промышленные дома могут располагаться в любом жилом районе, где разрешено строительство особняка на одну семью, с теми же ограничениями по плотности и с теми же правилами развития собственности. Промышленные дома могут располагаться на строительных площадках со средним уклоном не более десяти процентов.

Д. Дизайн и разработка. Критерии проектирования и застройки, изложенные в этом разделе, предназначены для защиты целостности района, обеспечения гармоничных отношений между промышленными домами и окружающим их использованием и минимизации проблем, которые могут возникнуть в результате размещения промышленных домов на строительных площадках, предназначенных для проживания одной семьи. использует.Каждый произведенный дом:

1. Ширина. Должен быть не менее восемнадцати футов в ширину при измерении в самом узком месте;

2. Фундамент. Должен быть построен на постоянном фундаменте, одобренном строительным чиновником;

3. Недавнее производство. Должны быть изготовлены после 15 июня 1976 г. и должны быть сертифицированы в соответствии с Национальным законом о строительстве и безопасности промышленных домов 1974 г. и должны устанавливаться в соответствии с положениями последней редакции Единого строительного кодекса, принятого городом;

4.Плинтус. Обеспечит плинтус из материалов внешней отделки до готового сорта;

5. Сайдинг. Обеспечить материал наружной обшивки, совместимый с прилегающими жилыми постройками; блестящая или металлическая отделка запрещена;

6. Уклон кровли. Должен иметь крышу с уклоном не менее трех дюймов по вертикали на двенадцать дюймов по горизонтали;

7. Материал кровли. Должен иметь кровельный материал из бетона или асфальтовой черепицы, тряски или черепицы, соответствующий самым последним редакциям Единого строительного кодекса, принятого городом;

8.Крыша с карнизом или свесом. Должны быть обеспечены карнизы или свесы крыши высотой не менее одного фута при измерении от вертикальной стороны устройства;

9. Отметка этажа. Должен поддерживать высоту готового пола не выше двадцати дюймов над уровнем внешней отделки; и

10. Крытая парковка. Обязательно поддерживать крытую парковку в соответствии с положениями настоящей главы. Внешние материалы и кровля, предлагаемые для любого гаража, должны быть такими же, как и материалы, используемые в основной конструкции.

E. Аннулирование государственной регистрации. Каждый раз, когда промышленный дом устанавливается на постоянный фундамент, любая регистрация такого промышленного дома в штате Калифорния должна быть отменена в соответствии с законами и постановлениями штата. Перед тем, как какой-либо сертификат заселения может быть выдан для использования такого искусственного дома, владелец должен предоставить официальному лицу, занимающемуся строительством, удовлетворительное свидетельство того, что государственная регистрация изготовленного дома была или будет, несомненно, аннулирована; если изготовленный дом новый и никогда не регистрировался в государстве, владелец должен предоставить строительному чиновнику справку об этом от продавца, продающего дом.(Постановление C-2019-03 §2 (Исх. A) (часть), 2019; Постановление C-2015-04 §1 (часть), 2015; Постановление 5-00 §2 (Исх. B) (часть) ), 2000).

18.06.070 Несоответствующие конструкции.

Любое существующее жилое строение, законно построенное в соответствии с кодексом зонирования до даты вступления в силу постановления, кодифицированного в этом заголовке, которое повреждено катастрофой, такой как пожар, наводнение, взрыв, ветер, землетрясение, война, бунт или другое бедствие, может быть заменены, восстановлены, перестроены или отремонтированы и использованы как до того, как такое событие произошло, при соблюдении всех следующих условий:

А.Нет повышенного несоответствия. Что любое несоответствующее покрытие участка, высота, соотношение площадей пола или отступление от конструкции не будут увеличиваться сверх того, что существовало до того, как произошло повреждение, если только отклонение не будет утверждено в соответствии с положениями этого раздела;

B. Требование разрешения на строительство. Заявление о разрешении на строительство для замены или ремонта поврежденного или разрушенного здания должно быть подано в течение двадцати четырех месяцев после события;

с.Соответствие строительным нормам. Все применимые положения Единого строительного кодекса, принятого городом на момент запроса разрешения на строительство для ремонта или реконструкции, должны быть включены в планы. (Приказ 5-00 §2 Exh. B (часть), 2000).

18.06.080 Разрешения и пересмотр планов.

A. Требование разрешения на строительство. Разрешения на строительство требуются для любого нового строительства, реконструкции или дополнения, за исключением ограждений, высота которых не превышает семи футов, и настилов высотой менее восемнадцати дюймов.

B. Требование отклонения. Отклонение должно требоваться для любого проекта в любом жилом районе, который не соответствует стандартам развития и дополнительным правилам, изложенным в этой главе, или для проектов, которые включают предложения по расширению существующих несоответствующих условий на участке.

C. Обзор архитектуры и плана участка. Положения этого заголовка, касающиеся обзора архитектуры и плана участка, должны соблюдаться до выдачи любых разрешений на строительство, для которых требуется анализ проекта.(Приказ 5-00 §2 Exh. B (часть), 2000).

Улучшенная земля: что это?

Улучшенная земля может включать любое количество улучшений, которые делают землю более пригодной для использования. Здание считается улучшением земли, но этот термин также может относиться к чему-то сравнительно незначительному, например, к тому, что на земельном участке были предоставлены определенные коммунальные услуги или услуги.

Земля - ​​это конечный товар, поэтому она всегда будет цениться. По мере роста населения города расширяются, и все больше земель будут включены, зонированы и застроены.Соответственно, цены растут по мере улучшения земли.

Что такое улучшенная земля?

Улучшение земель - это процесс преобразования неиспользуемых или по-другому используемых земель в готовую к строительству площадку для коммерческого, жилого или промышленного строительства. Он может включать ряд второстепенных вопросов проектирования, таких как дренаж, земляные работы, мощение и зонирование / землепользование, которые должны быть решены как часть процесса разработки. Сырая, нетронутая земля считается «неулучшенной».

Как улучшаются земельные работы

Характер улучшений, произведенных на земле, может оказать значительное влияние на начисление налога на имущество.Потенциал подключения к электросетям будет иметь хоть какой-то эффект, но строительство дома или склада на участке приведет к заметному увеличению оценочной стоимости.

Улучшения, внесенные в любое строение, расположенное на земле, также повысят стоимость и, соответственно, налоги на имущество.

Типы благоустроенных земель

Большинство агентов по недвижимости и брокеров работают с одним из трех типов собственности: свободная земля, жилая недвижимость или коммерческая недвижимость.На эти типы недвижимости приходится подавляющее большинство сделок с недвижимостью.

Вы, как новый агент или брокер, можете захотеть сузить круг своих интересов до одного или этих типов собственности. Изучение количества свойств каждого типа в вашем районе, а также их относительной стоимости должно указать возможные финансовые выгоды от работы с ними.

Виды сделок с землей

Пять основных типов сделок с необработанной землей похожи, но различаются. В идеале часть земли всегда будет оставаться в сыром виде, потому что здесь много красивых мест, но есть много эффективных способов освоить землю и сделать ее полезной для населения и экономики.

Типы земельных посредников включают:

  • Фермы и ранчо
  • Незастроенный участок
  • Земля, которая все еще находится на ранней стадии разработки
  • Подразделения и участки
  • Сборка посылки

Требования к землепользованию

Есть три основных элемента, участвующих в контроле за землепользованием:

  • План: Муниципалитеты разрабатывают генеральные планы использования своей земли, дорожного движения, коммерческих и жилых районов, а также общественных школ и парков.
  • Коды зонирования: разработаны кодексы, законы или постановления о зонировании, чтобы указать, какие виды землепользования и типы зданий будут разрешены в определенных областях.
  • Разрешения на зонирование: Разрешения на зонирование обеспечивают выполнение постановлений о зонировании. Как правило, разрешения должны выдаваться на все виды использования и сооружения.

Округ или муниципалитет должны сначала определить допустимые варианты использования пустующей земли при разработке плана роста, а также пропорции для каждого использования и правила реализации плана.В зависимости от района это может включать использование земли для жилых, коммерческих или промышленных целей, а также парки и зеленые зоны, общественные объекты или борьбу с наводнениями.

Кодексы, законы или постановления зонирования регулируют многие аспекты землепользования, включая то, что на ней можно построить и как можно использовать конструкции. Они включают:

  • Размер лота по п.
  • Виды строений, как жилые, так и коммерческие
  • Использование земли для сельскохозяйственных, промышленных или иных целей
  • Внешний вид или стиль конструкций
  • Плотность (сколько строений / единиц может быть возведено на данной территории)
  • Откаты (как далеко должны быть друг от друга конструкции)

Сообщества используют советы по зонированию для обеспечения соблюдения, управления и изменения постановлений о зонировании.Эти советы выдают разрешения на зонирование и выполняют другие обязанности, связанные с зонированием. Они слышат жалобы и предложения граждан относительно постановлений о зонировании. Многие районы требуют, чтобы правление использовало землю любым способом, отличным от того, для чего она изначально была зонирована.

Ключевые выводы

  • Улучшенная земля - ​​это земля, которая была улучшена любым из множества способов.
  • Землю можно улучшить, просто изменив ограничения на зонирование, или включив более значительный проект, такой как возведение здания или налаживание инженерных сетей.
  • Неулучшенные земли могут быть полностью неосвоенными или находящимися на ранних стадиях застройки.

Коэффициент площади (FAR) и коэффициент покрытия здания (BCR) в Японии

Дата публикации: 20 апреля 2017 г., четверг

Land Use Zones ограничивает использование зданий в каждой категоризированной зоне; он также контролирует объем и высоту зданий с помощью коэффициента площади этажа (FAR) и коэффициента покрытия здания (BCR) в каждой зоне.
Размер и высота здания, которое вы можете построить, зависит от FAR и BCR земельного участка, а также от его стоимости.


Поскольку FAR и BCR описаны в информации об имуществе, предоставленной компанией, занимающейся недвижимостью, рекомендуется заранее понимать, когда вы планируете приобретать недвижимость.

Что такое коэффициент покрытия зданий (BCR)?


Отношение площади застройки к площади земельного участка (участка).Площадь застройки означает площадь здания, если смотреть на него с неба.

В зависимости от категории Зоны землепользования он регулируется в пределах 30% - 80%, и здание должно быть построено в пределах указанного максимального коэффициента BCR в зоне.


Например,
; в случае, если площадь Земли составляет 100㎡ с BCR на уровне 50%, может быть построено здание с максимальной (Строительной площадью) 50㎡.

Что такое коэффициент площади пола (FAR)?


Отношение общей площади пола к площади земельного участка (участка).Общая площадь дома означает общую площадь пола в здании.

В зависимости от категории Зоны землепользования регулируется в диапазоне от 50% до 1300%.


Например,
; в случае площади земли 100㎡ и FAR 300%, может быть построено здание с максимальной (общей площадью) 300㎡.

Коэффициент площади и коэффициент покрытия зданий в каждой зоне землепользования

В следующих конкретных случаях коэффициент покрытия здания (BCR) и коэффициент площади пола (FAR) могут быть ослаблены или могут применяться дополнительные ограничения.

Ослабление коэффициента покрытия зданий

Угловой участок : угловой участок земли (указанный правительством) может быть добавлен на 10% к максимальному BCR,
, когда выполняются дополнительные указанные условия, такие как ширина и угол прилегающей дороги и длина
контакта с прилегающей землей. * Проконсультируйтесь в местном правительственном учреждении.

В случае противопожарного здания : Огнестойкое здание в зоне противопожарной защиты может добавить 10% к максимальному BCR
.

Дополнительные ограничения к удельной площади пола

Предел до FAR в зависимости от ширины фронтальной дороги :

Когда ширина фронтальной дороги менее 12 м, меньшее соотношение должно приниматься между указанным FAR
и соотношением по следующим расчетам:
* В случае жилых зон землепользования: Ширина фронтальной дороги (м ) x 4/10
* В случае зон землепользования, отличных от жилых: ширина фронтальной дороги (м) x 6/10.

Ослабление отношения площади пола

● Если случай специально разрешен соответствующим административным органом

● В многоквартирных домах лифтовый холл и лестницы общего пользования не учитываются в FAR

.

● В случае использования подземных этажей для жилых помещений

● В случае, если на земельном участке (участке) приняты иные исключительные правила.

Продайте свою недвижимость в Токио
Специалисты по недвижимости PLAZA HOMES, владеющие двумя языками, предлагают обширные знания местных условий о том, как эффективно продать вашу недвижимость в Японии.

Основы землепользования и зонирования

Законы о землепользовании и зонировании включают регулирование использования и развития недвижимости. Самая распространенная форма регулирования землепользования - зонирование. Правила и ограничения зонирования используются муниципалитетами для контроля и управления развитием собственности в пределах своих границ. С тех пор, как в 1916 году Нью-Йорк принял первое постановление о зонировании, правила зонирования были приняты практически во всех крупных городских районах Соединенных Штатов.

Что такое правила зонирования?

Основная цель и функция зонирования - разделить муниципалитет на жилые, коммерческие и промышленные районы (или зоны), которые по большей части отделены друг от друга, при этом использование собственности в пределах каждого района является достаточно однородным. В пределах этих трех основных типов округов, как правило, существуют дополнительные ограничения, которые можно подробно описать, в том числе следующие:

  • Особые требования к типу разрешенных зданий
  • Расположение инженерных сетей
  • Ограничения на дополнительные постройки, отступление от улиц и других границ
  • Размер и высота зданий
  • Количество номеров

Эти ограничения могут также распространяться на лицевую часть лотов; минимальная площадь лота; передние, задние и боковые дворы; парковка во дворе; количество построек на участке; и количество жилых единиц в определенной области.Правила могут ограничивать районы домами на одну семью или многоквартирными домами или таунхаусами. В районах, имеющих историческое или культурное значение, правила зонирования могут требовать сохранения этих особенностей.

Регламент развития

Регулирование землепользования не ограничивается контролем над существующими зданиями и их использованием; в значительной степени он предназначен для руководства будущим развитием. Муниципалитеты обычно следуют процессу планирования, который в конечном итоге приводит к всеобъемлющему или генеральному плану, а в некоторых штатах - к созданию официальной карты муниципалитета.Затем генеральный план вводится в действие постановлениями, регулирующими зонирование, регулированием застройки территориальных единиц, планами улиц, планами общественных объектов и строительными нормами. Будущие разработчики должны планировать свои подразделения в соответствии с официальной картой или планом.

В последние годы все большее внимание уделяется региональному планированию и планированию в масштабах штата. Признавая, что действия одного муниципалитета будут сильно влиять на соседние города, иногда в противоречивых и противоречивых формах, эти инициативы по планированию позволяют создать региональный план, который предлагает одно всеобъемлющее видение и один набор правил.

Пределы правила зонирования

Поскольку правила землепользования и зонирования ограничивают права владельцев использовать свою собственность так, как они могли бы (и часто хотели), они иногда вызывают споры. Кроме того, объем и пределы возможностей правительства по регулированию землепользования трудно определить конкретно. Суды постановили, что постановление о зонировании допустимо, если оно разумно, а не произвольно; если он имеет разумное и существенное отношение к общественному здоровью, безопасности, комфорту, морали и общему благополучию; и если используемые средства разумно необходимы для достижения его цели.

Учитывая субъективный характер этих факторов, очевидно, что существует много места для разногласий, а иногда и судебных разбирательств. В этой области права ставится один чрезвычайно сложный вопрос: насколько далеко могут зайти правила землепользования, не натолкнувшись на конституционный запрет на изъятие частной собственности в общественное пользование без справедливой компенсации.

Проблемы с правилами зонирования

Существует множество других ограничений на полномочия правительства по регулированию землепользования, любое из которых может служить основанием для оспаривания таких правил.Постановления о зонировании должны быть разумными с учетом всех факторов, таких как потребности муниципалитета; цель ограничения; расположение, размер и физические характеристики земли; характер района; и его влияние на стоимость задействованного имущества. Обоснование зонирования заключается в том, что оно способствует благу всего сообщества в соответствии с комплексным планом.

Точечное зонирование отдельных участков собственности способом, отличным от зонирования окружающих участков, в первую очередь в личных интересах владельца участка, зонированного таким образом, может быть оспорено, если нет разумных оснований для того, чтобы отличить участок от окружающего. посылки.Ограничения, основанные исключительно на расе или владении имуществом, не допускаются, и классификация, дискриминирующая расовую или религиозную группу, может быть поддержана только в том случае, если государство демонстрирует подавляющую заинтересованность, которая не может быть удовлетворена никаким другим способом.

Во многих юрисдикциях законодательные акты создали советы по апелляциям на зонирование для решения этих вопросов. Это квазисудебные органы, которые могут проводить слушания под присягой свидетелей и чьи решения подлежат пересмотру в суде.Учитывая как сложность закона о зонировании, так и специализированный характер апелляционных советов по зонированию, владельцу, который оспаривает требование о зонировании, не рекомендуется пытаться аргументировать свое дело без юридической помощи.

Неправительственные ограничения: ограничительные условия и послабления

Не все ограничения на использование земли устанавливаются правительствами. Застройщики также могут вводить ограничения в свои застройки, чаще всего с помощью ограничительных условий и сервитутов:

Ограничительные условия - это положения акта, ограничивающие использование собственности и запрещающие определенные виды использования.Ограничительные условия обычно используются застройщиками для установления минимальных размеров домов, линий отступления и эстетических требований, которые, как считается, улучшают район.

Сервировка - это право использовать собственность другого лица для определенных целей. Сервизы теперь также используются для общественных целей, таких как сохранение открытого пространства и консервация. Например, сервитут может помешать кому-либо строить на участке земли, что оставляет собственность открытой и тем самым сохраняет открытую зеленую зону на благо общества в целом.

Получите юридическую помощь по вопросам землепользования и зонирования

Если вам нужно получить сервитут для надежного доступа к своей собственности, вы ищете недвижимость для нового бизнеса или у вас есть другие вопросы по закону о землепользовании и зонировании, адвокат должен быть в состоянии помочь. Обратитесь к ближайшему к вам юристу по землепользованию и зонированию, чтобы получить ответы на свои вопросы и получить помощь в вопросах, связанных с недвижимостью.

Узнайте о законах штата на нашей странице юридических ответов по землепользованию / зонированию.

Руководство по жилому строительству

РУКОВОДСТВО ПО РАЗДЕЛЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНОГО И ЖИЛОГО ЗДАНИЯ

В ГРАФЕ АЛЛЕН

Это руководство было составлено, чтобы помочь владельцам и покупателям недвижимости в покупке собственности, разделе земли, получении адреса, получении разрешений и других вопросах, которые могут возникнуть. По ссылкам доступны формы, доступные в нашем офисе (200 E. Berry Street, Suite 150 Citizens Square Fort Wayne, IN 46802).

1. Я хочу получить информацию об объекте недвижимости, прежде чем делать предложение.Куда мне пойти и какую информацию я могу запросить?

Есть несколько офисов округа Аллен, которые вы можете посетить. Аудитор округа Аллен, казначей округа Аллен и инспектор округа Аллен имеют информацию о зданиях, начисленных налогах, налоговых платежах, собственности и другую информацию. Чтобы просмотреть информацию о налоге на имущество и карточки учета собственности, перейдите на этот веб-сайт. Департамент здравоохранения может проинформировать вас, есть ли в наличии септическая система для существующего или предполагаемого дома.Департамент услуг по планированию (DPS) может проверить зонирование собственности, проверить, было ли свойство одобрено для особого исключения, отклонения или другого одобренного Советом использования, и проверить правильный адрес собственности. Персонал DPS также может проинформировать вас, если есть какие-либо нарушения зонирования собственности, и предоставить карту ставок страхования от наводнения для вашей собственности. Если собственность свободна и предлагается строительство, персонал DPS может сообщить вам местные требования Постановления о зонировании, такие как минимальные требования к участку и отступление от границ собственности.

2. Я хочу разделить свою собственность. Какие требования?

Передача собственности в округе Аллен является обычным делом и часто называется застройкой «по метрам и границам». Несмотря на то, что не существует официальной процедуры утверждения или подписания для передачи собственности от Департамента услуг по планированию, разделяемая собственность должна соответствовать всем стандартам Постановления о зонировании. С сотрудниками DPS можно связаться с любыми конкретными вопросами, но применяются следующие общие правила:

  • Чтобы недвижимость обслуживалась частными септическими системами, земельный участок должен иметь размер не менее двух (2) акров.
  • Участки без необходимого количества уличного фасада на полосе отчуждения должны обслуживаться утвержденным округом сервитутом проезжей части. См. Вопрос 3 относительно сервитутов на проезжей части.
  • Одна посылка может быть передана актом от более крупной посылки каждые 12 месяцев (размером менее 20 акров). Участки размером 20 акров и более (с необходимым фасадом дороги) не должны удовлетворять требованиям, предъявляемым к одной продаже за 12 месяцев.

Если прогнозируются многочисленные распродажи, мы рекомендуем вам связаться с персоналом DPS, чтобы обсудить любые планы на будущее.

3. Я планирую купить / продать недвижимость, не имеющую выхода к морю. Каковы правила в отношении сервитутов на проезжей части (подъездных путях)?

Утвержденные округом сервитуты на проезжей части требуются, когда участок не имеет необходимого фасада на выделенной полосе отчуждения (120 футов в большинстве районов). Сервитуты на проезжей части рассматриваются в административном порядке и не требуют публичных слушаний, если соблюдаются все стандарты Постановления о зонировании. Заявления на предоставление сервитутов подаются сотрудникам DPS и направляются инспектору округа Аллен, Департаменту автомобильных дорог округа Аллен и Совету здравоохранения для утверждения.Пожалуйста, прочтите Информационный бюллетень по облегчению проезжей части дороги для получения дополнительной информации о применении и требованиях. На участках с ограниченным доступом, использующих сервитуты на проезжей части, все же должно соблюдаться правило одной перевозки за 12 месяцев.

4. Я купил землю и мне нужен адрес. Кто назначает адреса и как их получить?

Департамент услуг по планированию выдает проблемы со всеми земельными участками в округе Аллен, включая Форт-Уэйн, Грабилл, Хантертаун, Монровилл и Вудберн.Для запросов адреса в Лео-Седарвилле и Нью-Хейвене вы должны связаться с соответствующим городом, чтобы получить адрес. Чтобы назначить адрес, нам необходимо заполнить форму запроса адреса и вернуть ее в наш офис. К заявке также должны быть приложены обзор и юридическое описание. Для метрических и пограничных участков расположение проезжей части должно быть четко обозначено. Запросы на адрес можно отправить по факсу на номер 260-449-7682 или оставить в офисе DPS. Обработка адресных запросов обычно занимает 24 часа.

5. Я хочу построить новый дом в округе Аллен. Что мне нужно для получения разрешения? С какими еще отделами я могу связаться?

После того, как адрес будет назначен, вам нужно будет связаться с несколькими другими отделами. Убедитесь, что все заявки в другие отделы имеют адреса, присвоенные DPS. Возможно, вам потребуется получить разрешение на проезд в Департаменте автомобильных дорог округа Аллен (260-449-7369). Вам также может потребоваться подать заявление на получение разрешения на заражение инфекционным заболеванием или узнать, существует ли существующая система для Департамента здравоохранения (260-449-7530).С инспектором округа Аллен (260-449-7625) следует связаться по поводу законных водостоков, дренажной плитки и управления ливневыми водами. Если у вас нет копии записанного документа, вы можете получить ее в регистратуре округа Аллен (260-449-7165). Для получения разрешений на новые дома, которые не находятся в обшитых панелях, требуется копия зарегистрированного акта, прежде чем разрешение может быть выдано.

После того, как вы свяжетесь с другими департаментами, вам нужно будет заполнить новое заявление о разрешении на проживание для одного и двух семей.Когда вы придете к нам в офис, вам понадобится план участка с указанием расположения всех существующих и предполагаемых построек. Все размеры конструкции и собственности должны быть помечены. Четко отметьте расстояние от всех строений до границ участков и осевой линии дороги. Вам также необходимо будет показать сервитуты и юридические стоки, если это применимо. Для объектов недвижимости, которые находятся в зоне затопления или частично в пределах поймы, может потребоваться дополнительная информация, например, сертифицированное обследование или сертификат высоты. Плата ILP для нового места жительства составляет 100 долларов США.DPS принимает наличные или чеки на имя казначея округа Аллен. После выдачи ILP возврат невозможен. Сбор за подачу заявления применяется только к ПДОДИ и не включает сборы, связанные с другими отделами.

6. Сколько времени нужно, чтобы получить разрешение на улучшение местоположения?

На оформление разрешений в обшитых участках может уйти 2-3 дня. Разрешение на недвижимость в септических системах может занять 3-5 дней или дольше из-за необходимых исследований и дополнительного рассмотрения Департаментом здравоохранения.Неполные заявки, плохие планы участков, застройка поймы или отсутствие необходимых сервитутов на проезжей части могут увеличить время обработки.

7. Как получить разрешение на строительство?

После выдачи разрешения на улучшение локации DPS доставит его в Департамент строительства округа Аллен. Разрешения на строительство можно получить через Строительный департамент округа Аллен. С ними можно связаться по телефону 260-449-7131.

8. Могу ли я изменить свой план участка?

Соискатель разрешения на благоустройство участка может изменить план участка без дополнительных затрат либо до выдачи ПДОДИ, либо в течение 60 дней после выдачи ПДОДИ.В заявке должен быть представлен новый или измененный план участка. По истечении 60 дней любое изменение плана участка потребует новой ПДОДИ и платы.

9. Что такое сертификат соответствия и как его получить? Что такое справка о занятости и как ее получить?

Перед тем, как новое строение или дополнение можно будет занять, необходимо получить Сертификат соответствия (C или C) от DPS. Для нового дома в подразделении, как правило, необходимы два документа для выдачи сертификата C или C; копия заключительной проверки из Строительного управления (Строительный департамент отправит DPS копию проверки) и заверенный опрос.Если сертифицированный осмотр не представлен, сотрудники DPS должны осмотреть собственность. Строительный департамент выдает Сертификат занятости, и процесс завершается.

10. Я хочу пристроить свой существующий дом. Требуется ли ПДОДИ? Что мне нужно, чтобы получить ПДОДИ?

В большинстве случаев требуется ILP. Все пристройки комнат, гаражи, бассейны, террасы, солярии, все, что имеет нижний колонтитул или что-либо, что меняет площадь здания, вероятно, потребует ILP. Для добавления второго сюжета также требуется ILP.По другим проектам обращайтесь к сотрудникам DPS.

11. Я хотел бы знать требования к наземным или грунтовым бассейнам. Нужна ли мне ПДОДИ? Требуется ли забор?

Частный бассейн определяется как построенный или переносной и используемый для плавания, перехода вброд или купания с глубиной более 24 дюймов или с верхней поверхностью воды, превышающей 250 квадратных футов. Все пулы требуют ILP. Надземные бассейны должны иметь стены высотой не менее 5 футов от уровня земли, в противном случае требуется забор.

В наземных бассейнах вместо ограждения может быть установлено автоматическое покрытие бассейна.Крышка должна обеспечивать непрерывное соединение между крышкой и декой, чтобы исключить доступ, когда она открыта. Он должен приводиться в действие ключом или ключом и переключателем. Крышка должна выдерживать 400 фунтов, когда она надета на бассейн, и должна быть установлена ​​в соответствии со спецификациями и иметь идентификационную бирку.

Ограждения для бассейнов, если требуется, могут быть не менее 5 футов в высоту и могут окружать бассейн или задний двор. В заборе не должно быть отверстий больше 4 дюймов. Все двери и ворота должны быть самозакрывающимися и самозакрывающимися.

12. Хочу поставить забор. Куда его поставить? Нужна ли мне ПДОДИ?

Для домов, которые не находятся на перекрестке или угловом участке участка, вы можете построить забор высотой до 8 футов позади и сбоку от дома, а также забор высотой 2 ½ фута перед домом. Учитывается видимость прицела на углу. Всегда проверяйте свои ковенанты подразделения, чтобы узнать, разрешено ли вам строить забор.

Если вы не уверены, нужна ли вам программа ILP, свяжитесь с сотрудниками DPS.

13. Мне кажется, что мой сосед нарушает Постановление о зонировании округа Аллен. Кому мне позвонить, если мой сосед занимается бизнесом, у него есть старые машины или вываливает мусор на улице?

DPS отслеживает все жалобы населения на зонирование. Мы идем на объект и фотографируем, а при наличии доказательств или подозрений в нарушении уведомляем об этом собственника. У владельца есть крайний срок, чтобы ответить или навести порядок в собственности. Мы работаем с владельцами недвижимости, чтобы привести их собственность в соответствие в разумные сроки.Если при следующей проверке будет обнаружено нарушение, может быть задействован юрисконсульт, а собственник может быть привлечен к суду.

Персонал

DPS работает с другими отделами в зависимости от жалобы, и, возможно, будет быстрее позвонить в соответствующий отдел. В случае жалоб на нелицензированный / неработающий автомобиль на частной собственности, пожалуйста, позвоните нам по телефону 260-449-7607. С жалобами на дренаж обращайтесь к инспектору округа Аллен по телефону 260-449-7625. Для жалоб на конструкции или здания, или если кто-то строит без разрешения, пожалуйста, позвоните в Строительный департамент округа Аллен по телефону 260-449-7131.

14. Могу ли я построить на свободном участке жилую пристройку, например, гараж или столб для хранения несельскохозяйственного имущества?

Нет, дополнительные постройки разрешены только для основного использования на участке. Наиболее типичным первичным использованием собственности является существующее жилище. Пристройка разрешена на участке, где основное использование - сельское хозяйство, и сельскохозяйственное использование активно используется. Следующая информация необходима для подтверждения сельскохозяйственного использования собственности.

Департамент планирования округа Риверсайд - Часто задаваемые вопросы

Этот раздел часто задаваемых вопросов разделен на тематические разделы. См. Ниже.

Животные

Дома на колесах / внедорожники

Второе жилище / Второе жилище

Зонирование / Неудачи / Землепользование

Генеральный план / Комплексный проект округа Риверсайд

Подача заявки / Рассмотрение дела / Информация для планировщика

Посылочные линии / участки / серванты

Другие вопросы

ответы

Сколько лошадей я могу иметь в своей собственности?

Количество лошадей, разрешенное на территории, определяется зонированием собственности.См. Разделы ниже:

Зоны R-R, A-1, A-2 и W-1:

Выпас лошадей, не более пяти животных на акр всей доступной земли; при условии, однако, что систематическое чередование животных с более чем пятью животными на акр разрешено при условии, что общее количество разрешенных животных не превышено. Положения настоящего пункта применяются к половозрелым племенным стадам, ремонтному поголовью и аналогичным сельскохозяйственным поголовьям и не применяются к их потомству, если такое потомство содержится, кормится или содержится исключительно для продажи, сбыта или убоя в самом раннем практическом возрасте до достижения совершеннолетия. зрелость.Во всех случаях допустимое количество животных на акр должно рассчитываться на основе ближайшего эквивалентного соотношения.

Зоны R-1, R-1A, R-2, R-2A и R-3:

Некоммерческое содержание лошадей на участках площадью не менее 20 000 квадратных футов и шириной 100 футов, при условии, что они не содержатся менее 100 футов от любой улицы и 20 футов от любой границы собственности. Разрешается не более двух лошадей на 20 000 квадратных футов и, в любом случае, не более четырех лошадей на участке.

R-T-R Зона:

Некоммерческое содержание лошадей для использования жителями помещений при условии, что они содержатся, кормятся и содержатся не менее чем в 20 футах от любой улицы и в 20 футах от любых жилых помещений. На каждые 40 000 квадратных футов можно содержать в общей сложности четырех взрослых животных плюс их потомство до достижения ими зрелого возраста.

Зона РА:

Некоммерческое содержание лошадей на участках или участках площадью более 20 000 квадратных футов и шириной 100 футов при условии, что их содержат, кормят и содержат на расстоянии не менее 50 футов от любого жилого помещения, существующего на момент такого использования. учредил.Два таких животных могут содержаться на каждых 20 000 квадратных футов до одного акра и два таких животных на каждом дополнительном акре.

Зона А-П:

Выпас лошадей не должен превышать пяти животных на акр всей доступной земли; при условии, однако, что систематическое чередование животных с более чем пятью животными на акр разрешено при условии, что общее количество разрешенных животных не превышено. Положения настоящего параграфа применяются к половозрелым племенным стадам, ремонтному поголовью и аналогичным сельскохозяйственным поголовьям и не применяются к их потомству, если такое потомство содержится, кормится или содержится исключительно для продажи, сбыта или убоя в самом раннем практическом возрасте.Минимальный практический возраст зрелости жеребят - два года. Во всех случаях допустимое количество животных на акр должно рассчитываться на основе ближайшего эквивалентного соотношения. Домашний скот не должен содержаться или содержаться ближе 50 футов от любого существующего жилого дома на момент установления такого использования.

Зона A-D:

Выпас лошадей, не более пяти животных на акр всей доступной земли; при условии, однако, что систематическое чередование животных с более чем пятью животными на акр разрешено при условии, что общее количество разрешенных животных не превышено.Положения настоящего пункта применяются к половозрелым племенным стадам, ремонтному поголовью и аналогичным сельскохозяйственным поголовьям и не применяются к их потомству, если такое потомство содержится, кормится или содержится исключительно для продажи, сбыта или убоя в самом раннем практическом возрасте до достижения совершеннолетия. зрелость. Во всех случаях допустимое количество животных на акр должно рассчитываться на основе ближайшего эквивалентного соотношения.

Зона C-V:

Выпас лошадей, не более пяти (5) животных на акр всей доступной земли; при условии, однако, что систематическая ротация животных с более чем пятью (5) животными на один акр брутто разрешена при условии, что общее количество разрешенных животных не превышено.Положения настоящего пункта применяются к половозрелым племенным стадам, ремонтному поголовью и аналогичным сельскохозяйственным поголовьям и не применяются к их потомству, если такое потомство содержится, кормится или содержится исключительно для продажи, сбыта или убоя в самом раннем практическом возрасте до достижения совершеннолетия. зрелость. Во всех случаях допустимое количество животных на акр брутто должно рассчитываться на основе ближайшего эквивалентного соотношения.

W-2 Зона:

Менее 1 акра:

Некоммерческое содержание лошадей на участках площадью не менее 20 000 квадратных футов и шириной 100 футов при условии, что они находятся на расстоянии не менее 100 футов от любой улицы и 20 футов от любой границы собственности.Разрешается не более двух лошадей на 20 000 квадратных футов и, в любом случае, не более четырех лошадей на участке.

Более 1 акра:

Выпас лошадей, не более пяти животных на акр всей имеющейся земли; при условии, однако, что систематическое чередование животных с более чем пятью животными на акр разрешено при условии, что общее количество разрешенных животных не превышено. Положения настоящего пункта применяются к половозрелым племенным стадам, ремонтному поголовью и аналогичным сельскохозяйственным поголовьям и не применяются к их потомству, если такое потомство содержится, кормится или содержится исключительно для продажи, сбыта или убоя в самом раннем практическом возрасте до достижения совершеннолетия. зрелость.Во всех случаях допустимое количество животных на акр должно рассчитываться на основе ближайшего эквивалентного соотношения.

RD Зона:

Некоммерческое содержание лошадей на участках площадью более 20000 квадратных футов и шириной 100 футов при условии, что они содержатся, кормятся и поддерживаются на расстоянии не менее 50 футов от любого жилого помещения, существующего на момент такого использования. учредил. Два таких животных могут содержаться на каждых 20 000 квадратных футов до одного акра и два таких животных на каждом дополнительном акре.

N-A Зона:

Выпас лошадей разрешен со следующими ограничениями:

a) Разрешается не более двух животных на каждый акр.

b) Ограничение количества животных применяется к половозрелому племенному поголовью и ремонтному поголовью и не распространяется на потомство такого поголовья, если такое потомство содержится, кормится и содержится исключительно для продажи, сбыта или убоя на заводе. самый ранний практический возраст.Допустимое количество животных на земельный участок рассчитывается на основе ближайшего эквивалентного соотношения.

В начало

Сколько кур и петухов я могу иметь в своей собственности?

Количество кур, петухов и куриц, разрешенное на территории, определяется зонированием собственности. См. Разделы ниже:

R-R Зона:

Содержание кулачка разрешено при соблюдении следующих требований.

РАЗРЕШЕННОЕ КОЛИЧЕСТВО ПЕЧЕЙ:

ЛОТОВ МЕЖДУ 20 000 КВ.FT. И 39 999 КВ. FT. НА ПЛОЩАДКЕ: Разрешено не более двенадцати (12) половозрелых самок кукареки (только куры).

ЛОТЫ 40 000 КВ. FT. ИЛИ БОЛЬШЕ: Не более пятидесяти (50) половозрелых самок кукареки и десяти (10) половозрелых курочек-самцов, разрешенных для использования пассажирами.

Птица-кукарка должна содержаться в закрытом помещении, расположенном на расстоянии не менее 20 футов от любой границы участка и не менее 50 футов от любого жилого помещения, и должна содержаться в задней части участка вместе с жилым помещением.

R-1 и R-1A Зоны:

Если площадь участка составляет один акр или более, домашняя птица и куры (только куры) могут содержаться только для использования жителями помещения.

РАЗРЕШЕННОЕ КОЛИЧЕСТВО ПЕЧЕЙ:

ЛОТОВ МЕЖДУ 7 200 КВ. FT. И 39 999 КВ. FT. НА ПЛОЩАДКЕ: Разрешено не более четырех (4) половозрелых самок кукареки (только куры).

ЛОТЫ 40 000 КВ. FT. ИЛИ БОЛЬШЕ: Допускается не более 12 половозрелых самок кукареки (только куры).

Во всех случаях кукарека должна содержаться в закрытом помещении, расположенном на расстоянии не менее 20 футов от любой границы участка и не менее 50 футов от любого жилого помещения, и должна содержаться в задней части участка вместе с жилое использование.

R-A Зона:

Птица и куча птиц разрешены для использования только жильцам помещения. Вся домашняя птица и кукары должны содержаться в закрытых помещениях, расположенных на расстоянии не менее 20 футов от любой границы участка и не менее 50 футов от любого жилого помещения, существовавшего на момент установления такого использования.

РАЗРЕШЕННОЕ КОЛИЧЕСТВО ПЕЧЕЙ:

ЛОТОВ МЕЖДУ 20 000 КВ. FT. И 39 999 КВ. FT. НА ПЛОЩАДКЕ: Разрешено не более двенадцати (12) половозрелых самок кукареки (только куры).

ЛОТЫ 40 000 КВ. FT. ИЛИ БОЛЬШЕ: Не более пятидесяти (50) половозрелых самок кукареки и десяти (10) половозрелых курочек-самцов, разрешенных к использованию жильцами.

Птица-кукарка должна содержаться в закрытом помещении, расположенном на расстоянии не менее 20 футов от любой границы участка и не менее 50 футов от любого жилого помещения, и должна содержаться в задней части участка в сочетании с жилым помещением.

В соответствии с положениями Раздела 18.28b, количество половозрелых курочек может быть увеличено до 50% по каждому из разрешенных количеств (самцов и самок).

Зоны R-2, R-2A и R-3:

Если площадь участка составляет один акр или более, домашняя птица и куры (только куры) могут содержаться только для использования жителями помещения.

РАЗРЕШЕННОЕ КОЛИЧЕСТВО ЛУЧЕВОЙ ПТИЦЫ:

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ УЧАСТКИ ИЛИ ПОСЫЛКИ ОТ 7 200 КВ. FT. И 39 999 КВ. FT. НА ПЛОЩАДКЕ: Разрешено не более четырех (4) половозрелых самок кукареки (только куры).

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ УЧАСТКИ ПЛОЩАДЬ 40 000 КВ. FT. ИЛИ БОЛЬШЕ: Допускается не более 12 половозрелых самок кукареки (только куры).

Птица-кукарка должна содержаться в закрытом помещении, расположенном на расстоянии не менее 20 футов от любой границы участка и не менее 50 футов от любого жилого помещения, и должна содержаться в задней части участка вместе с жилым помещением.

R-T-R Зона:

Разрешается содержание и разведение домашней птицы и курянки для использования жителями помещений при условии, что они находятся на расстоянии не менее 20 футов от любой улицы и не менее 50 футов от любого жилого помещения.

РАЗРЕШЕННОЕ КОЛИЧЕСТВО ПЕЧЕЙ:

ЛОТОВ МЕЖДУ 20 000 КВ. FT. И 39 999 КВ. FT. НА ПЛОЩАДКЕ: Разрешено не более двенадцати (12) половозрелых самок кукареки (только куры).

ЛОТЫ 40 000 КВ. FT. ИЛИ БОЛЬШЕ: Не более пятидесяти (50) половозрелых самок кукареки и десяти (10) половозрелых самцов кукареки разрешено для использования жителями помещений.

Птица-кукарка должна содержаться в закрытом помещении, расположенном на расстоянии не менее 20 футов от любой границы участка и не менее 50 футов от любого жилого помещения, и должна содержаться в задней части участка вместе с жилым помещением.

В соответствии с положениями Раздела 18.28b количество половозрелой кукареки может быть увеличено до 50% по каждой из разрешенных количеств (самцов и самок).

A-1 Зона:

Содержание и выращивание кукареки разрешено при соблюдении следующих требований.

РАЗРЕШЕННОЕ КОЛИЧЕСТВО ПЕЧЕЙ:

ЛОТОВ МЕЖДУ 20 000 КВ. FT. И 39 999 КВ. FT. НА ПЛОЩАДКЕ: Разрешено не более двенадцати (12) половозрелых самок кукареки (только куры).

ЛОТЫ 40 000 КВ. FT. ИЛИ БОЛЬШЕ: Не более пятидесяти (50) половозрелых самок кукареки и десяти (10) половозрелых курочек-самцов, разрешенных для использования пассажирами.

Птица-кукарка должна содержаться в закрытом помещении, расположенном на расстоянии не менее 20 футов от любой границы участка и не менее 50 футов от любого жилого помещения, и должна содержаться в задней части участка вместе с жилым помещением.

В соответствии с положениями Раздела 18.28b количество половозрелой кукареки может быть увеличено до 50% по каждой из разрешенных количеств (самцов и самок).

Зоны A-2 и A-D:

Содержание и выращивание кулачка разрешается при соблюдении следующих требований.

РАЗРЕШЕННОЕ КОЛИЧЕСТВО ПЕЧЕЙ:

ЛОТОВ МЕЖДУ 20 000 КВ. FT. И 39 999 КВ. FT. НА ПЛОЩАДКЕ: Не более пятидесяти (50) половозрелых самок кукареки и 10 взрослых самцов кукареки разрешено использовать жильцами помещения.

ЛОТЫ 40 000 КВ. FT. ИЛИ БОЛЬШЕ: Не более ста (100) половозрелых самок кукареки и двадцати (20) взрослых самцов кукарека разрешено для использования жителями помещений.

Птица-кукарка должна содержаться в закрытом помещении, расположенном на расстоянии не менее 20 футов от любой границы участка и не менее 50 футов от любого жилого помещения, и должна содержаться в задней части участка вместе с жилым помещением.

В соответствии с положениями Раздела 18.28b количество половозрелой кукареки может быть увеличено до 50% по каждой из разрешенных количеств (самцов и самок).

W-2 Зона:

Менее 1 акра:

Содержание или выращивание не более 12 взрослых самок кукареки на участках или участках площадью не менее 20 000 квадратных футов для использования жильцами помещения.Птица-кукача должна содержаться в закрытом помещении, расположенном на расстоянии не менее 20 футов от любой границы участка и не менее 50 футов от любого жилого помещения, и должна содержаться в задней части участка вместе с жилым помещением.

1 акр или более:

Содержание или выращивание не более 50 половозрелых самок кукареки и 10 половозрелых курочек-самцов на участках или участках площадью не менее 1 акра для использования жильцами помещения. Птица-кукарка должна содержаться в закрытом помещении, расположенном на расстоянии не менее 20 футов от любой границы участка и не менее 50 футов от любого жилого помещения, и должна содержаться в задней части участка вместе с жилым помещением.

В соответствии с положениями Раздела 18.28b Постановления № 348, количество половозрелых кукаречников может быть увеличено до 50% по каждой из разрешенных количеств (самцов и самок).

R-D Зона:

Содержание и выращивание кукареки разрешено для использования жильцами помещения только при соблюдении следующих требований.

РАЗРЕШЕННОЕ КОЛИЧЕСТВО ПЕЧЕЙ:

ЛОТОВ МЕЖДУ 20 000 КВ. FT. И 39 999 КВ. FT. НА ПЛОЩАДКЕ: Разрешено не более двенадцати (12) половозрелых самок кукареки (только куры).

ЛОТЫ 40 000 КВ. FT. ИЛИ БОЛЬШЕ: Не более пятидесяти (50) половозрелых самок кукареки и десяти (10) половозрелых курочек-самцов, разрешенных для использования пассажирами.

Птица-кукарка должна содержаться в закрытом помещении, расположенном на расстоянии не менее 20 футов от любой границы участка и не менее 50 футов от любого жилого помещения, и должна содержаться в задней части участка вместе с жилым помещением.

В соответствии с положениями Раздела 18.28b Постановления №348, количество половозрелых куриц может быть увеличено до 50% по каждой (самцов и самок) из разрешенной численности.

В начало

Каким образом я могу содержать собак и / или кошек в своей собственности?

От одной до четырех собак разрешено находиться на территории без разрешения питомника, выданного Департаментом планирования, и / или от одной до девяти кошек без разрешения питомника от Департамента планирования.

Округ определяет «питомник» как «любое здание, строение, вольер или помещение, в котором или в котором содержатся или содержатся пять или более собак в возрасте четырех месяцев и старше.

ПИТОМНИК КЛАССА I. Любое здание, строение, вольер или помещение, в котором содержатся или содержатся от пяти до десяти собак в возрасте четырех месяцев и старше. Питомник класса I не должен включать в себя операции по спасению животных, которые соответствуют определению и требованиям, изложенным в Постановлении № 630.

ПИТОМНИК КЛАССА II. Любое здание, строение, вольер или помещение, в котором содержатся или содержатся от одиннадцати до двадцати пяти собак в возрасте четырех месяцев и старше.

ПИТОМНИК III КЛАССА. Любое здание, строение, вольер или помещение, в котором содержатся или содержатся от двадцати шести до сорока собак в возрасте четырех месяцев и старше.

ПИТОМНИК IV КЛАССА. Любое здание, строение, вольер или помещение, в котором содержатся или содержатся сорок одна или более собак в возрасте четырех месяцев и старше.

СОБАЧИЙ ПИТОМНИК. Любая строительная конструкция, ограждение или помещение, в котором содержатся или содержатся пять или более сторожевых или сторожевых собак.«

Округ определил «Питомник» как «Любое здание, строение, вольер или помещение, в которых или в которых содержатся или содержатся десять или более кошек в возрасте четырех месяцев и старше.

ПИТОМНИК КЛАССА I. Любое здание, строение, вольер или помещение, в котором или в которых содержатся или содержатся от десяти до двадцати пяти кошек в возрасте четырех месяцев и старше.

ПИТОМНИК КЛАССА II. Любое здание, строение, вольер или помещение, в котором или в которых содержатся или содержатся двадцать шесть или более кошек в возрасте четырех месяцев и старше.«

Следовательно, чтобы иметь пять или более собак на вашей собственности, вам потребуется разрешение на питомник, и / или для того, чтобы иметь на вашей собственности 10 или более кошек, вам потребуется разрешение на питомник. Питомники и питомники разрешены в следующих зонах и в соответствии со следующими стандартами развития:

РАЗРЕШЕННОЕ ЗОНИРОВАНИЕ. Питомники и питомники, как определено в Постановлении № 348, должны быть разрешены в следующих зонах:

(1) Питомник класса I (от 5 до 10 собак) разрешен в следующих зонах при условии, что план участка был одобрен в соответствии с положениями этого постановления: A-1, A-2, AD, AP, C-1 / CP, CR, CPS, C / V, IP, MH, MM, M-SC, MU, NA, R-1, R-1A, R-2, R-2A, R-3, R-3A, RA , RD, RR, RRO, RTR, W-2 и W-2-M.

(2) Питомник класса II (от 11 до 25 собак) разрешен в следующих зонах при условии, что план участка был одобрен в соответствии с положениями этого постановления: A-1, AP, A-2, AD, C-1. / CP, CPS, CR, IP, MH, MM, M-SC, MU и NA.

(3) Питомник класса III (от 26 до 40 собак) разрешен в следующих зонах, при условии, что план участка был одобрен в соответствии с положениями этого постановления: A-1, A-2, C-1 / CP, CPS , CR, IP, MH, MM, M-SC и MU.

(4) Питомник класса IV (41 или более собак) разрешен в следующих зонах при условии, что условное разрешение на использование было одобрено в соответствии с положениями этого постановления: A-1, A-2, C-1 / CP, CPS, CR, IP, MH, MM, M-SC и MU.

(5) Питомник сторожевых собак разрешен в следующих зонах при условии, что условное разрешение на использование было одобрено в соответствии с положениями этого постановления: A-1, A-2, I-P, M-H, M-M и M-SC.

(6) Питомник I класса (от 10 до 25 кошек) разрешен в следующих зонах, при условии, что план участка был одобрен в соответствии с положениями этого постановления: A-1, A-2, AD, AP, C-1 / CP, CPS, CR, C / V, IP, MH, MM, M-SC, MU, NA, RA, RD, RR, RRO, RTR, W-2 и W-2-M.

(7) Питомник класса II (26 или более кошек) разрешен в следующих зонах, при условии, что план участка был одобрен в соответствии с положениями этого постановления: A-1, A-2, C-1 / CP, CPS. , CR, IP, MH, MM, M-SC, MU, RR, RRO.

СТАНДАРТЫ РАЗВИТИЯ.

СТАНДАРТЫ РАЗРАБОТКИ. Следующие стандарты развития должны применяться к питомникам и питомникам и дополнять стандарты развития применимой классификации зонирования. В случае противоречия между этими стандартами разработки и стандартами разработки соответствующей зоны, применяется более строгий стандарт разработки.

1. РАСПОЛОЖЕНИЕ:

(a) Питомники или питомники не должны размещаться на участках с многоквартирным домом.

(b) Все питомники и питомники, расположенные в зонах C-1 / C-P, C-P-S, C-R или MU, должны находиться в полностью закрытом здании.

2. РАЗМЕР ЛОТА:

В соответствии с разрешенным зонированием, питомник или питомник класса II должен иметь минимальный размер участка в один акр брутто в следующих зонах: A-1, A-2, AD, AP, C / V, NA, R-1, R -1A, R-2, R-2A, R-3, R-3A, RA, RD, RR, RRO, RTR, W-2 и W-2-M. Для питомника или питомника в зонах C-1 / C-P, C-P-S, C-R, I-P, M-H, M-M, M-SC или MU не существует минимального размера лота, кроме того, который требуется существующей классификацией зонирования для лота.

3. ЛИЦЕНЗИЯ:

Заявитель должен получить и постоянно поддерживать все необходимые лицензии от Департамента обслуживания животных округа Риверсайд.

4. ЗАКАЗ № 630:

Все питомники и питомники подпадают под действие Постановления № 630.

См. Также:
Постановление округа № 630 (ссылка открывается в новом окне)
Раздел 18.45. ПИТОМНИКИ И ПИТОМНИКИ.

В начало

Могу ли я разместить на своей территории передвижной дом или дом на колесах? Какие сборы мне нужно будет заплатить?

Владелец собственности может использовать передвижной дом или сборный дом в качестве жилого дома на одну семью на своей собственности во всех зонах, которые разрешают создание односемейного жилья на условиях, предусмотренных в конкретной зоне.

Если вы собираетесь использовать септик, вам необходимо будет сотрудничать с Департаментом гигиены окружающей среды, а не только для соответствия требованиям разработки для вашего конкретного назначения зонирования. От вас также могут потребовать поставить дом на постоянный фундамент.

Размер посылки будет зависеть от требуемого сбора. Местоположение мобильного дома может потребовать оплаты сборов за Сертификат соответствия земельного участка, план участка, школьные сборы, RSA и другие сборы за смягчение последствий, а также сбор за разрешение на строительство.

В начало

При строительстве нового дома могу ли я разместить на своей территории временный передвижной дом, в котором я буду жить, пока мой дом находится в стадии строительства?

No.

Свяжитесь с нашим разделом публичной информации для получения дополнительной информации.
Щелкните здесь для получения контактной информации

В начало

Где в округе Риверсайд может быть расположен парк мобильных домов?

Парки передвижных домов разрешены на основании утвержденного условного разрешения на использование во всех зонах, где разрешены жилые подразделения.

В начало

В какой зоне может располагаться парк автомобилей для отдыха?

Парки автомобилей для отдыха и парковки трейлеров для отдыха разрешены в соответствии с утвержденным условным разрешением на использование в зонах R-R, R-R-O, W-2, W-2-M, N-A и W-1. Они также разрешены в зоне R-D с утвержденным условным разрешением на использование, только если они построены вместе с парком передвижных домов.

См. СТАТЬЮ XIXd ПАРКИ ДЛЯ АВТОМОБИЛЕЙ для полной информации.

В начало

Могу ли я оставить свой дом на колесах у себя дома?

Постановление о зонировании округа Риверсайд не имеет ограничений на парковку вашего личного транспортного средства для отдыха на вашей территории. Однако у вас могут быть частные ограничения, изложенные в Соглашениях, условиях и ограничениях (CC&R), написанных и принятых для вашей жилой застройки.

В начало

Можно ли разместить на моем участке сельскохозяйственный передвижной дом?

Сельскохозяйственные передвижные дома только для сельскохозяйственных рабочих-владельцев на обрабатываемых участках допускаются при соблюдении условий, установленных в следующих зонах: A-1, A-2, AD (минимум 10 акров) и AP (минимум 10 акров / 15000 птиц. ).

В начало

Могу ли я разместить вторую квартиру в своей собственности?

Дополнительная квартира может быть размещена на земельном участке при наличии разрешения на вторую квартиру. Требования для стандартного разрешения на вторую квартиру:

(1) Предлагаемая вторая квартира должна соответствовать всем требованиям Генерального плана округа Риверсайд,

(2) Участок зонируется для односемейного жилья как жилого дома. разрешенное использование; при условии, однако, что участок должен составлять 1 акр полезной площади или больше и не может быть частью Планируемой жилой застройки (PRD) или зоны R-6,

(3) Участок содержит существующий - семейная отдельная квартира, и либо существующая квартира, либо предлагаемая дополнительная квартира является и будет жилой единицей владельца-арендатора, и

(4) Предлагаемая вторая квартира соответствует установленным стандартам зонирования, размера участка и размера квартиры в Постановлении округа Риверсайд No.348. За дополнительной информацией о разрешениях на второй блок обращайтесь к сотруднику отдела планирования.

В начало

Может ли второй жилой дом быть двухэтажным?

Да, если он соответствует стандартам разработки, изложенным в РАЗДЕЛЕ 18.18.F.

Минимальные размеры участка и допустимая жилая площадь должны быть следующими:

Площадь участка

Допустимая жилая площадь *

7200 кв.футов до 19,999 кв. футов

500 кв. Футов минимум
1200 кв. Футов максимум

от 20 000 кв. Футов до 1,99 акров

500 кв. Футов минимум
1500 кв. Футов максимум

от 2,00 акров до 3,99 акров

500 кв. Футов miniumum

Максимум 2500 кв. Футов

4,00 акра или больше

500 кв.футы минимум

2 500 кв. Футов или 200% жилой площади существующего дома для одной семьи.

* Жилая площадь включает внутреннюю жилую площадь второго дома, включая подвалы и чердаки, но не включает гараж или какие-либо дополнительные постройки.

Второй блок должен соответствовать всем стандартам развития зоны, в которой расположен участок, включая, но не ограничиваясь, высоту, отступы и площадь участка.

Ни одна вторая квартира не может превышать высоту одноквартирного дома.

В начало

Что такое зонирование?

Целью зонирования является разделение различных видов землепользования. Стандарты развития, содержащиеся в Постановлении № 348 округа на берегу реки, пытаются обеспечить частную застройку в пределах данной территории, в которой:

(1) Все виды использования совместимы,
(2) Используются общие стандарты развития и
(3). ) Каждое развитие не является необоснованным бременем для своих соседей.

В начало

Что является моей территорией; как мне узнать?

Чтобы определить зонирование участка собственности, получите 9-значный номер участка (APN) эксперта по оценке. С этим номером у вас есть множество вариантов, которые вы можете использовать для получения своего зонирования.

К ним относятся:

(1) Используйте Map My County (лучше всего работает с Internet Explorer), в меню навигации выберите «Поиск» >> Щелкните здесь, чтобы получить дополнительную информацию.

(2) Позвоните или посетите любое из разрешений TLMA Центры помощи в Риверсайд или Палм-Дезерт.>> Щелкните здесь для получения контактной информации

В начало

Могу ли я повесить рекламный щит на своей собственности?

Внешняя реклама разрешена с одобрения планирования только в зонах C-1 / C-P, M-SC, M-M и M-H с минимальным интервалом 500 футов.

В начало

Если я хочу открыть бизнес, какие разрешения на землепользование необходимы, и требуется ли для Riverside Count бизнес-лицензия?

Riverside County не требует бизнес-лицензии для открытия бизнеса в некорпоративных областях округа.Классификация зонирования на участке, где будет основан бизнес, определит тип разрешения на землепользование, которое потребуется. Свяжитесь с персоналом отдела планирования, чтобы определить вашу зону и требования к вашему бизнес-предложению.

В начало

Какие проблемы с моей собственностью?

Неудачи различаются в зависимости от вашей классификации зонирования. Чтобы найти свои неудачи, сначала нужно выяснить свое зонирование. Вы можете узнать свое зонирование с помощью номера участка (APN) вашего эксперта и карты моего округа (лучше всего работает с Internet Explorer), в меню навигации выберите «Поиск» >> Щелкните здесь, чтобы получить дополнительную информацию.

После того, как вы узнаете свое зонирование, перейдите к Описаниям и правилам зонирования, чтобы найти свои требования к неудачам.

Кроме того, вы можете связаться с нашим разделом общедоступной информации со своим APN, и они помогут вам. Щелкните здесь для получения контактной информации.

В начало

Сколько домов я могу иметь в своей собственности?

На каждый отдельный участок в большинстве жилых и сельскохозяйственных зон разрешается до двух отдельных жилых домов, одно семейное жилище и второе жилище.

Зона участка должна позволять разрешенное использование одноквартирного дома; при условии, однако, что участок должен иметь площадь 14 400 квадратных футов или больше и не может быть частью Планируемой жилой застройки (PRD) или зоны R-6; и участок содержит существующую отдельную квартиру на одну семью, и либо существующая квартира, либо предлагаемая дополнительная квартира является и будет жилой единицей владельца-жителя.

Многоквартирные дома могут быть построены в зонах R-2, R-2A, R-3, R-D и SP при соблюдении следующих стандартов и условий.

(1) Использование должно соответствовать всем положениям зоны R-3.

(2) План участка сначала был утвержден в соответствии с положениями Раздела 18.30 настоящего Постановления. План участка должен содержать следующую информацию:

a) Расположение каждой существующей и предлагаемой структуры в районе застройки, а также использование или использование, которые будут в ней содержаться.

б) Расположение всех пешеходных дорожек, торговых центров и зон отдыха.

c) Расположение и высота всех стен, заборов и экранов, включая план озеленения и покрытия застройки.

d) Планы и фасады типовых сооружений для обозначения архитектурного типа и строительных стандартов.

В начало

Могу ли я поставить на свою собственность металлическое строение?

ДЛЯ ПОСЫЛКИ МЕНЕЕ 1 АКРА НА ПЛОЩАДИ:

A. В жилых зонах не разрешается возводить здания из чистого металла (металлические здания без краски или внешних архитектурных покрытий или обработок).

B. Садовые навесы из чистого металла менее 120 кв. Футов.по размеру допустимы при условии, что они соответствуют требованиям к отступлению и скрыты от глаз.

ДЛЯ ПОСЫЛКИ БОЛЕЕ 1 АКРА НА ПЛОЩАДИ:

A. В жилых зонах разрешены постройки без покрытия.

B. Если вспомогательное металлическое здание находится в непосредственной близости от основного жилища и R-O-W (100 футов), металлическое здание должно тесно сливаться с основным жилищем.

1. Цвет пристройки должен соответствовать цвету основного жилища.

2.Цвет крыши пристройки должен быть таким же, как и у основного жилища.

3. Типы окон и дверей должны быть аналогичны основному жилью.

4. Для смягчения ударов и защиты пристройки необходимо использовать ландшафтный дизайн.

5. Металлические конструкции в стиле Quonset ближе 100 футов. в основное жилище или R-O-W не допускаются.

6. Неокрашенные или серые металлические постройки недопустимы.

C. Если дополнительное здание не находится в непосредственной близости от основного жилища или R-O-W (> 100 футов.) металлическое здание должно хорошо вписываться в ландшафтную среду, в которой оно будет расположено.

1. Цвет пристройки должен быть нейтрального землистого тона.

2. Цвет крыши должен быть нейтрального землистого тона.

3. Ландшафтный дизайн должен быть использован для смягчения ударов и защиты пристройки.

4. Металлоконструкции Quonset подходят для жилых зон, если они соответствуют указанным выше стандартам.

5. Неокрашенные или серые металлические постройки недопустимы.

D. Отдельностоящие металлические шторы для транспортных средств для отдыха должны рассматриваться как вспомогательное сооружение и соответствовать стандартам, изложенным выше.

В начало

Зачем мне нужно менять зону моей собственности, если Округ уже изменил зонирование моей собственности, когда они приняли новый Генеральный план?

Назначение землепользования на вашем участке в Генеральном плане отличается от назначения зонирования. Каждому назначению землепользования соответствует набор соответствующих классификаций зонирования.В настоящее время на некоторых участках обозначения землепользования, принятые в соответствии с новым Генеральным планом, не соответствуют действующей классификации зонирования.

Необходимо согласовать назначение землепользования и классификацию зонирования. Чтобы они согласились, вам может потребоваться подать заявку на изменение зоны на вашей собственности, когда вы подаете заявку на разрешение на застройку.

В начало

Мой дом находится в коммерческой зоне, могу ли я расширить свое жилище?

Если ваш дом находится в коммерческой или промышленной зоне, в которой не разрешено использование жилых домов, это считается несоответствующим требованиям.

Общая площадь существующей несоответствующей конструкции или использования, за исключением передвижных домов, может быть увеличена максимум на 25 процентов на том же участке земли с момента, когда использование было признано несоответствующим. Такое расширение требует только выдачи разрешения на строительство и не должно продлевать период несоответствия, в течение которого использование должно быть прекращено.

См. РАЗДЕЛ 18.8. НЕСООТВЕТСТВУЮЩИЕ СТРУКТУРЫ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ для получения дополнительной информации или свяжитесь с Отделом планирования для получения дополнительной информации.

В начало

Что такое Генеральный план округа Риверсайд?

Генеральный план округа Риверсайд - это всеобъемлющий долгосрочный план, предназначенный для руководства ростом и развитием некорпоративных территорий в округе. Он включает анализ, рекомендации и политику для населения, экономики, жилья, транспорта, общественных объектов и землепользования. Наблюдательный совет принял различные общественные планы для управления землепользованием в определенных регионах округа Риверсайд.Минимальные размеры участков и разрешенное использование земель должны соответствовать Генеральному плану округа Риверсайд, принятым планам сообщества, а также существующему зонированию на данном участке.

Чтобы ознакомиться с Генеральным планом округа Риверсайд, посетите:
http://planning.rctlma.org/ZoningInformation/GeneralPlan.aspx

В начало

Как мне внести поправку к общему плану (GPA) в календарь слушаний GPA

. Поправки к Генеральному плану, направленные на изменение назначения собственности в рамках компонента Foundation, могут быть рассмотрены в любое время Комиссией по планированию и Наблюдательным советом.Они могут быть запланированы с одобрения Департамента планирования и других затронутых ведомств таким же образом, как и другие важные дела. Однако в соответствии с законодательством штата Калифорния они могут быть приняты не более четырех раз в год. Департамент планирования отвечает за «ведение» поправок в эти четыре «цикла». Даты окончания для включения в цикл определяются на основе цикла за циклом и обычно основываются на дате окончательного слушания Наблюдательного совета, но могут зависеть от ряда других факторов, включая возможность конкретных действий по судиться.Для получения дополнительной информации о цикличности внесения поправок в Генеральный план, пожалуйста, свяжитесь с отделом общественной информации Департамента планирования округа Риверсайд по телефону 951-955-3200.

В начало

Почему обработка плана крупного участка, разрешения на условное использование, карты участка и т. Д. Занимает так много времени?

Основные заявки на разработку, такие как условные разрешения на использование и карты участков, передаются в многочисленные департаменты графства и внешние агентства для просмотра и комментариев.

В процессе обзора и комментирования много раз возникает множество вопросов, которые необходимо решить при разработке проекта. Этот процесс перепроектирования и обзора может потребоваться несколько раз, прежде чем проект будет признан одобренным и готовым к публичным слушаниям.

Департамент планирования, как ведущее агентство по большинству предложений по развитию земель, прилагает все усилия для ускорения процесса рассмотрения. Время, необходимое заявителю и инженеру заявителя, чтобы просмотреть комментарии и приступить к перепроектированию и повторной подаче планов, варьируется и находится вне контроля Департамента планирования.

В начало

Неделю назад я оставил сообщение планировщику, но он не ответил на мой звонок. Что я должен делать?

Пожалуйста, дайте как минимум два рабочих дня для обратного звонка или электронного письма от персонала отдела. Через два дня вы можете снова позвонить или отправить электронное письмо планировщику.

Если вы все еще не получили ответа, позвоните по телефону 951-955-6892.

В начало

Каков статус предварительной подачи моей заявки? Мне сказали, что я получу ответ через 3 дня и что назначит специалиста по планированию дела?

Пожалуйста, свяжитесь с разделом общедоступной информации по поводу вашей предварительной заявки.Убедитесь, что у вас есть номер кадрового заявления, чтобы человек, помогающий вам, мог быстро проверить статус вашего заявления.

Щелкните здесь, чтобы узнать, как связаться с отделом планирования

В начало

Как утверждаются предложения по развитию, разрешения и заявки?

Все проекты, рассматриваемые Департаментом планирования, носят дискреционный характер и поэтому утверждаются в рамках стандартизированного процесса проверки.

Когда заявка на застройку официально подается в Округ, она передается планировщику.Планировщик управляет прохождением проекта через процесс публичной проверки. Процесс проверки зависит от типа проекта. Чтобы увидеть блок-схемы, описывающие различные типы анализа разработки, перейдите в раздел «Блок-схемы обзора разработки» на этом веб-сайте.

В зависимости от типа дела, дело может быть открыто перед слушанием директора по планированию (DH) или Комиссии по планированию (PC). Большинство проектов передаются в Наблюдательный совет (BOS) для окончательного решения после того, как они поступают в DH или ПК.

В некоторых случаях может быть подготовлен предварительный обзор (PAR). Во время проверки PAR выставка проекта распространяется в различные департаменты округа для проверки. Каждый отдел описывает проблемы, связанные с проектом, которые кандидат должен решить перед официальной подачей заявки. PAR помогает сократить формальный период рассмотрения и позволяет быстрее довести проект до публичных слушаний.

За дополнительной информацией обращайтесь в отдел планирования.

В начало

Сколько стоит сбор за заполнение анкет?

Сборы за разные приложения различаются и указаны в текущем Таблице сборов.

Щелкните здесь, чтобы перейти к таблице сборов.

В начало

Могу ли я разделить посылку на несколько партий?

Чтобы разделить вашу собственность, вы должны сначала определить классификацию зонирования и назначение землепользования по Генеральному плану. Каждая классификация зонирования имеет минимальный размер земельного участка, которого необходимо придерживаться, а в Обозначении землепользования Генерального плана есть диапазоны интенсивности застройки, которые также необходимо соблюдать. Если ваш участок большой и может быть разделен на два или более участков, каждый из которых соответствует минимальному размеру участка, вы можете подать предварительную карту участка или заявку на предварительную карту участка.

РЕКОМЕНДУЕТСЯ: необходимо принять во внимание многие вопросы, прежде чем подразделение может быть рекомендовано для утверждения. Лучше всего поговорить с кем-нибудь из отдела планирования о целесообразности предлагаемого вами подразделения перед каждой подачей официального заявления.

Щелкните здесь, чтобы получить информацию о том, как связаться с отделом планирования.

В начало

Какие методы я могу использовать, чтобы разделить свой участок или изменить границы собственности?

Закон о карте подразделения - это закон штата, который регулирует раздел земли.Первоначально часть Кодекса бизнеса и профессий, Закон определяет процедуры для всех земельных участков в Калифорнии. Существуют различные способы разделения или изменения конфигурации существующих участков; однако все, что предлагается, должно соответствовать текущим требованиям общего плана и зонирования. Некоторые из методов, которые можно использовать для разделения существующих участков или изменения существующих линий участков, включают:

Корректировка линии лота:

Корректировка линии лота - это метод изменения существующих линий лота при условии, что он не создает новых земельных участков и приводит к тому, что лоты соответствуют требованиям к размеру постановления зонирования.Эти заявки рассматриваются в административном порядке инспектором округа и отделом планирования.

Предварительная карта участка / расписание "J" Предварительная карта:

Предварительная карта жилых участков подразделяет землю на четыре или менее участков. Предварительная карта «График J» делит землю исключительно для целей финансирования или передачи права собственности на всю или часть земли, но не создает никаких законных строительных площадок и не считается картой передачи прав. После подачи полной заявки в Департамент планирования карта передается в различные агентства для проверки и может быть назначена на заседание Консультативного комитета по развитию (DAC).После получения разрешения от процесса DAC, директор по планированию должен уведомить окружающих владельцев собственности и общедоступную газету не менее чем за 10 дней до даты принятия решения. Никаких публичных слушаний по предложению не потребуется, если слушание не будет запрошено заинтересованной стороной или Директор по планированию определит, что публичные слушания необходимы в наилучших интересах здоровья, безопасности и благополучия сообщества. Если публичное слушание не запрашивается, Директор по планированию будет действовать в соответствии с предложением, и уведомление об этом решении помещается в календарь согласия наблюдательного совета округа Риверсайд.Если поступает запрос о публичных слушаниях, предложение должно быть назначено на публичные слушания перед Директором по планированию. После решения директора по планированию на карте уведомление об этом решении помещается в календарь согласия наблюдательного совета округа Риверсайд. Правление получит и подаст любое уведомление в течение 10-дневного периода, в течение которого любая заинтересованная сторона может подать апелляцию. Если подана апелляция на решение Директора по планированию, публичные слушания будут назначены в Комиссии по планированию, и после ее действия уведомление об этом решении будет помещено в календарь согласия Наблюдательного совета округа Риверсайд.Совет получит и отправит уведомление о решении Комиссии, после чего начнется еще один 10-дневный период, в течение которого любая заинтересованная сторона может подать апелляцию. Если подана апелляция на решение Комиссии по планированию, в Наблюдательном совете будут назначены публичные слушания, и после решения Совета решение будет окончательным, и окончательный пакет решений, включая условия утверждения, будет предоставлен руководству. заявитель. Если перед Правлением не проводятся публичные слушания, решение Директора по планированию или Комиссии по планированию будет окончательным; и окончательный пакет решений, включая условия утверждения, будет предоставлен заявителю.

Предварительная карта участка / расписание "E" Карта участка:

Предварительная карта участков делит землю на пять или более участков. На карте участков "График" Е "земля подразделяется на 2 или более участков в коммерческих или промышленных зонах, независимо от размера участка. После подачи полного заявления в Департамент планирования предварительная карта передается в различные отделы и агентства для проверки. и может быть запланировано на собрание Консультативного комитета по развитию (DAC) .После получения разрешения от процесса DAC предварительная карта планируется для публичных слушаний перед Комиссией по планированию.По решению Комиссии по планированию уведомление об этом решении помещается в календарь согласия Наблюдательного совета округа Риверсайд. Правление получит и отправит уведомление в течение 10-дневного периода, в течение которого любая заинтересованная сторона может подать апелляцию. Если подана апелляция, перед Правлением будут назначены публичные слушания, и после решения Правления решение будет окончательным, и заявителю будет предоставлен пакет окончательных решений, включая условия утверждения.Если перед Правлением не проводятся публичные слушания, решение Комиссии по планированию является окончательным, и окончательный пакет решений, включая условия утверждения, будет предоставлен заявителю.
Окончательные карты:

Финальная карта:

После того, как предварительная карта получила одобрение, у земельного делителя есть период времени, чтобы подготовить и представить окончательную карту и предоставить окончательные планы улучшения улиц, инженерных сетей и, при необходимости, профилирования. Окончательная карта проверяется инспектором графства, и те департаменты и агентства, условия утверждения которых были включены в предварительное утверждение карты.После принятия инспектором округа, вопрос будет помещен в календарь согласия Совета с рекомендацией для Совета утвердить и попросить Председателя Совета подписать окончательную карту и любые соглашения об улучшении и ценных бумагах, а также дать указания клерку Совета. отправьте окончательную карту оценщику / клерку / регистратору для записи.

В начало

Почему для моей посылки требуется Сертификат соответствия земельного участка?

Никакое разрешение на строительство, разрешение на оценку или любое другое разрешение или одобрение, необходимое для застройки земельного участка в округе Риверсайд, не может быть предоставлено для любого участка, возникшего в результате раздела земли, который, по всей видимости, не соответствует требованиям Подразделения штата. Карта Акт.Если невозможно четко определить, что существующий участок был создан в соответствии с Законом о карте подразделения, потребуется Сертификат соответствия (COC). После подачи соответствующих материалов заявки, COC проверяется сотрудниками окружного инспектора и отдела планирования. Если будет установлено, что он соответствует требованиям Закона о картах подразделения и Постановления округа Риверсайд, Сертификат соответствия будет официально зарегистрирован в Офисе регистратора округа как доказательство того, что посылка была признана созданной на законных основаниях.После этого могут быть выданы разрешения.

В начало

У меня есть несколько посылок с одним и тем же номером посылки эксперта по оценке (APN). Могу ли я получить отдельный APN для каждого из них?

В подобной ситуации вам необходимо связаться с офисом асессора округа.

Щелкните здесь, чтобы перейти на их веб-сайт.

В начало

Что такое сервитуты? Могу ли я использовать сервитут?

В большинстве случаев планирования сервитут - это юридическое соглашение, по которому держателю сервитута предоставляется определенное ограниченное использование земли другого владельца собственности.

Хорошим примером может служить сервитут доступа. Сервитут позволит владельцу собственности, у которой нет доступа к дороге, получить доступ к своей собственности через определенную часть собственности другого землевладельца. Территория в пределах сервитута принадлежит землевладельцу, но юридически доступна держателю сервитута для проезда на автомобиле.

Вы не можете строить на сервитуте что-либо, что нарушало бы ограниченное использование держателем сервитута части собственности.

В начало

Как я могу определить, может ли моя собственность подпадать под действие Плана сохранения среды обитания множественных видов в округе Вестерн-Риверсайд (MSHCP)?

Пожалуйста, свяжитесь с Отделом экологических программ по вопросам MSHCP, ускоренного процесса проверки (ERP) и стратегии оценки среды обитания и переговоров по приобретению (HANS).

Щелкните здесь, чтобы перейти на их веб-сайт

В начало

Какие правила мне нужно соблюдать, чтобы заниматься домашним делом?

Домашние занятия - это те виды использования, которые обычно выполняются в жилом помещении, при условии, что они являются побочными и вторичными по сравнению с основным использованием жилища в качестве жилого помещения.Следующие критерии применяются к любому домашнему занятию:

(a) За исключением больших семейных домов дневного ухода, в которых может потребоваться присутствие одного помощника в дополнение к лицензиату или кормильцу, никто, кроме проживающего в этом жилище, не может быть нанят на работу. помещения при ведении домашнего хозяйства.

(b) Домашнее занятие должно осуществляться исключительно внутри жилища и должно быть побочным и второстепенным по отношению к использованию жилища в качестве жилого помещения.

(c) Домашний труд не должен проводиться во вспомогательном строении, и не должно быть никакого хранения оборудования или принадлежностей во вспомогательном строении или вне здания.

(d) Жилой характер снаружи и внутри жилища не должен быть изменен.

(e) На объекте не должно храниться никаких транспортных средств или трейлеров, кроме тех, которые обычно используются в жилых помещениях.

(f) На территории не должно устанавливаться никаких знаков, кроме одного неосвещенного опознавательного знака площадью не более двух квадратных футов.

В начало

С какими видами платы за развитие округа Риверсайд я могу столкнуться?

В дополнение к обычным пошлинам за подачу заявки на согласование планирования и разрешений на строительство от собственника или застройщика могут потребовать уплаты других видов сборов за разработку.Они могут включать следующее, как описано:

Плата за смягчение последствий соглашения с разработчиком:

Плата за смягчение последствий соглашения с разработчиком является частью договорного соглашения, заключенного между владельцами частной собственности и округом Риверсайд. Сборы предназначены для оплаты нефинансируемых частей общественных объектов и услуг, связанных с новыми земельными участками. Плата обычно взимается до выдачи разрешения на строительство жилого дома для одной семьи или до проведения окончательной проверки отделом строительства и безопасности.Размер этой платы за смягчение последствий и точное время ее выплаты указываются в каждом отдельном договорном соглашении. Суммы сборов определяются персоналом TLMA по строительству и безопасности и / или планированию землепользования, и сбор может быть оплачен в любом центре поддержки разрешений TLMA.

Сбор за смягчение последствий застройщика:

Постановление № 659 требует уплаты сборов за смягчение последствий до окончательной проверки со стороны Службы строительства и безопасности любых жилых домов и любых мобильных домов, установленных на постоянном фундаменте.Плата взимается за строительство и приобретение объектов общественного пользования, указанных в отчете «Потребности в объектах общественного пользования в течение 2000 года», находящемся в архиве исполнительной канцелярии округа Риверсайд. Фонды также могут быть использованы для покупки региональных парковых зон и сохранения среды обитания и открытых пространств. Плата определяется географически и составляет от 2135 до 2883 долларов за жилую единицу. Суммы сборов определяются персоналом TLMA по строительству и безопасности и / или планированию землепользования, и сбор может быть оплачен в любом центре поддержки разрешений TLMA.См. Постановление № 659 округа Риверсайд для получения полного списка исключений, кредитов или скидок, которые применяются к этому общегосударственному сбору за смягчение последствий.

Сбор за смягчение последствий пожара:

Этот сбор за смягчение последствий был санкционирован Наблюдательным советом для финансирования приобретения земли, зданий, мебели и оборудования, необходимых для снижения рисков пожара. Требование платы за смягчение последствий определяется во время процесса обзора застройки земельным участком силами инженеров и планировщиков аварийных служб пожарной охраны округа Риверсайд, расположенных в центрах помощи при выдаче разрешений TLMA.Текущие суммы оплаты составляют 400 долларов за единицу жилья для одной семьи и 0,25 доллара за квадратный фут для всех других типов застройки. Плата обычно взимается до регистрации земельных участков, однако существуют положения об отсрочке платежа до стадии разрешения на строительство. Оплата пошлины производится сотрудникам пожарной охраны, находящимся в центрах помощи при выдаче разрешений TLMA.

Сборы за смягчение последствий для ящериц с бахромой долины Коачелла:

Этот сбор за смягчение последствий был принят в соответствии с условиями Плана сохранения среды обитания ящериц с бахромой в долине Коачелла, разработанного в соответствии с разделом 10 (а) Закона Соединенных Штатов о находящихся под угрозой исчезновения 1973 г.Плата за смягчение последствий требуется, когда земли в Зоне оценки платы за ящерицу с бахромой долины Коачелла нарушены и / или разделены. Дополнительную информацию см. В разделе 10.15 Постановления № 460.

Jurupa Правоохранительный сбор за смягчение последствий:

Руководящие принципы развития Jurupa Community Plan требуют новых коммерческих и жилых застроек для смягчения возросших требований правоохранительных органов в районе Jurupa Community Plan. Сборы предназначены для финансирования подстанции шерифа и правоохранительных органов.Плата за смягчение последствий составляет 410 долларов США за акр или его долю новой коммерческой и промышленной застройки. Для новых жилых домов плата за смягчение последствий составляет 100 долларов за жилую единицу. Плата определяется сотрудниками Департамента планирования во время процесса обзора застройки земли и может быть найдена в индивидуальных условиях утверждения права застройки земли. Плата за смягчение последствий обычно должна быть оплачена до выдачи разрешения на строительство в отделе строительства и безопасности. Взнос можно оплатить в любом центре помощи при выдаче разрешений TLMA.

Плата за смягчение последствий для дорог и мостов округа:

Целью данной программы сборов за смягчение последствий является финансирование строительства крупных транспортных магистралей или мостов регионального значения. Решением Наблюдательного совета в округе Риверсайд было установлено несколько льгот, и размер платы за них различается. Жилые застройки в пределах установленной выгодной зоны уплачивают плату за смягчение последствий из расчета на одну жилую единицу, в то время как коммерческие / промышленные застройки платят сбор, основанный на валовой площади проекта.Сбор должен быть оплачен до регистрации любого земельного участка, однако существуют положения об отсрочке уплаты сбора до стадии разрешения на строительство. Плата за смягчение последствий подлежит ежегодной корректировке. Размер платы за любой конкретный проект определяется сотрудниками Департамента разрешений на транспорт, и сбор может быть оплачен в любом Центре помощи при выдаче разрешений TLMA.

Пошлина за смягчение последствий для крыс-кенгуру Стивенса:

Постановление № 663 устанавливает зону оценки взносов в рамках Плана сохранения среды обитания кенгуровых крыс Стивенса и устанавливает размер сборов.Плата за смягчение последствий составляет 500 долларов США за акр участков брутто, предлагаемых для застройки. Для односемейных жилых домов, где все участки в комплексе занимают более половины акра, плата составляет 250 долларов за жилую единицу. Для сельскохозяйственных поселений, где для проведения сельскохозяйственных работ необходимо разрешение на дискреционное развитие, плата за смягчение последствий составляет 100 долларов США или 1 процент от стоимости строящихся зданий (за исключением домов на одну семью), в зависимости от того, что больше.Однако ни в коем случае за сельскохозяйственные разработки не требуется платить больше, чем если бы расчет платы за разработку составил 500 долларов за акр брутто. Плата за смягчение последствий должна быть уплачена до выдачи разрешения на оценку, однако сбор может быть отложен до выдачи первого разрешения на строительство в рамках застройки при условии, что заявитель зарегистрировал документ об отсрочке соглашения. Суммы сборов определяются персоналом TLMA по строительству и безопасности и / или планированию землепользования, и сбор может быть оплачен в любом центре поддержки разрешений TLMA.Для получения дополнительной информации о потенциальных сокращениях, исключениях и кредитах, которые могут применяться к этому сбору за смягчение последствий, см. Постановление округа Риверсайд № 663.

Плата за смягчение последствий дорожной сигнализации:

Постановление

№ 748 устанавливает программу сборов за смягчение последствий для всего округа. финансировать установку светофоров и связанные с этим улучшения дорог. В настоящее время размер платы составляет 240 долларов за жилую единицу для односемейных жилых домов и 224 доллара за жилую единицу для многоквартирных жилых домов.Для односемейных жилых домов пожилых / пенсионеров размер платы составляет 161 доллар за жилую единицу, в то время как плата за многоквартирные жилые дома для пожилых / пенсионеров составляет 149 долларов за жилую единицу. Плата за промышленную застройку составляет 2797 долларов за акр, а за коммерческую застройку - 3995 долларов за акр. Институциональные и некоммерческие разработки освобождаются от этого сбора за смягчение последствий. Оплата пошлины требуется до окончательной проверки, проводимой отделом строительства и безопасности. Этот сбор за смягчение последствий подлежит ежегодной корректировке.Размер платы за любой конкретный проект определяется сотрудниками Департамента разрешений на транспорт, и сбор может быть оплачен в любом Центре помощи при выдаче разрешений TLMA. См. Постановление 748 округа Риверсайд для получения дополнительных сведений и информации о других льготах.

Единый транспортный сбор за смягчение последствий:

Постановление № 673 устанавливает программу сборов за смягчение последствий для финансирования инженерных работ, покупки полосы отвода и строительства транспортных усовершенствований, необходимых к 2010 году в долине Коачелла.Этот сбор взимается только с тех земельных участков в долине Коачелла. Суммы сборов основаны на уравнении, включающем количество средних поездок в будний день, вызванных конкретным проектом. Показатели количества поездок рассчитываются по общей площади в квадратных футах, количеству жилых домов, количеству комнат или количеству парковочных мест. Оплата этого сбора требуется до выдачи разрешения на строительство со стороны Building & Safety. Расчет платы за любой конкретный проект выполняется ТОЛЬКО сотрудниками отдела разрешений Транспортного департамента - Индио офиса, однако сбор может быть оплачен в любом Центре помощи при выдаче разрешений TLMA.См. Постановление № 673 округа Риверсайд для получения дополнительных сведений и информации о других льготах, кредитах или скидках.

Программа единой платы за транспорт в округе Вестерн-Риверсайд:

Сборы согласно Постановлению № 824

, собранные в соответствии с этим Постановлением, должны использоваться для оплаты строительства и приобретения улучшений региональной системы, определенных в исследовании Nexus.

Добавить комментарий